怎么挑到好房子?宜住和升值的误区

石榴询财 2021-07-22 20:18

技多不压身,万一哪天摇号中了呢?


这年头,买房子难,买新房更难。身边连续摇了两年,没中的例子,大有人在。

当然,也有人,一摇就中,而且排名靠前。

问题来了,如何科学的选到好房?

投资和自住逻辑一样吗?

今天,我要用最简单的语言,帮大家清理。


1

为什么要提前做功课?

有机会去现场选房的话,就知道有多混乱,指望在现场冷静下来思考,那是不可能的。

从被喊到号,入场选房,看到销控表,快速浏览,还有哪些房可选,再到做出决定,一般只有2分钟。

刚过1分钟,你还在犹豫,销售就会催促你,气氛紧张。还有更刺激的,比得是嗓门和手速。

所以在此之前,必须根据价格、位置、楼层、户型、朝向等因素,做出不同的预案。


2


买新房,很多人第一看的就是楼层。

真遇到有选择困难症的那种,高了怕不方便,低了怕遮光,中间怕扬灰。

顶楼和底楼,没有特别情况,肯定是不能买的。

小高层(7-11层的),首选4-6层,通风、采光不受影响,蚊虫少,视野好。

高层,家里有老人和小孩的,综合各方面,最佳的是1/3到2/3之间的楼层。

很多年轻人追求视野好,推荐凤凰层(倒数第二层),优点突出,缺点也明显,那就是水压低的问题,以及等电梯的时间比较久。至于消防问题,住高层,多虑了,反正大火跑不掉,小火不用跑。

特别要注意的是设备层,上一层和下一层都别买,有噪音和共振,苦不堪言。

腰线层没有优惠,也不建议买。

不少人在选择楼层的时候,对于数字有避讳,比如4、13、18。

我还是那句话,自住,信则信,不信则不信。如果纯投资,还是算了吧。


3

关于采光问题,为什么我单独拿出来说?因为很多人是有执念的——万物生长靠太阳。

甚至为了了解采光情况,实地勘察。

问题来了,万一那几天没太阳怎么办?

对于选房顺序靠后的,的确要做好买低楼层的准备。

这时候要善于用各种工具。比如,免费的房屋采光计算器。

还有机构推出了收费的楼盘日照3D模型,更直观。

关于楼间距,可以看图纸,也可以用步数估算。想要精准的话,去某宝花几十块买个激光测距仪。


4

买新房,其实户型可选的空间很小(房间尽量不缺角,门对门、大门对厕所门、大门对主卧门,能不选就不选),无非根据需求和预算,选择房间数量和面积。

能选的是采光和通风。

从实战来看,同一个楼层最先被选走的是边户,而且是东边套先选,西边套后选,同楼层的中间会剩下。东边户采光好,太阳升起可以晒到阳光,夏季东南风为主,通风好。

缺点是外墙容易渗水,考验开发商的良心了(这几年限价,也不能指望太多)。西边套冬季能晒整个下午的太阳,缺点也明显,就是西晒严重,夏天很热。

那中间套呢?户型不通透,想通风只能开门,有可能存在暗厨暗卫。

就单价而言,由高到低,也是这个顺序。

朝向呢?都知道朝南好(准确说,正南、东南、西南都可以),尤其是客厅和主卧的朝向,但坐北朝南只是采光好,要南北通透,通风才好。

简单来说,就是南北两侧都要有窗户,形成对流。

退而求其次呢?朝东。卖房挂牌的北向居多,朝向最差。

有办法改善吗?在选房的高度上做文章,剩下的只能交给设计师。

很多人只关注户型图,还会忽略了其他细节。

1、楼间距过小的房子,不要碰;

2、靠近马路的低楼层慎入;

3、地下车库出入口等位置不建议选;

消防连廊是个大坑,需要具体问题具体分析。



买新房,有捡漏的机会吗?有。

这时候就必须提到两个名词,一个是舒适原则,一个是保值原则。

不要单纯相信所谓的楼王,也不要单根据销控表上的定价,判断房子好坏,一定要提前做功课,直觉会错的。

就投资而言,楼层的影响因素大过朝向的因素,越工整的户型越好。

就自住而言,朝向是排名第一的,影响居住舒适度。

下一期,我会和大家说说,如何挑选二手房,尤其是在旧城区的老房子里淘宝。


-END-


作者:石榴叔,资深媒体人,从业20年,专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力,擅长挖掘新闻背后的真相,穿透产品。真相比真理更重要。



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