万科这次又好猛

真叫卢俊 2021-07-23 01:42

嗨,大家好,我又来了,今天还是和大家聊万科


但又是完全不一样的角度



对于一个普通购房者为什么需要看这样的项目,其实也很简单,就是因为我们买的房子是两年后的房子


那时候的地段,那时候的周边以及那时候的板块,到底发生了什么样的变化,以及那时候的社区是否能够跟得上城市的发展


这是一个切切实实所有人都要关注的维度,却是大部分人都会忽略的因素

万科这家品牌值得敬畏的原因,你是可以从这家企业看到对未来的思考,每一次拍案叫绝,都是来自一次次对未来生活的极度解读


而今天分享的这个项目,值得不同维度的人的共同关注,我打了一个飞滴去看的一个项目,真的好久没有这样了


城市位于深圳,项目的名字既熟悉又好久不见


深圳万科大都会家园

(以下简称万科大都会)


这是万科在全国落地的第五座大都会,从北京大都会到杭州大都会,每一座大都会代表着万科对都市生活理念的探索精神


为什么是深圳,因为深圳是一线城市,因为深圳的房地产发展最早,因为深圳的概念领先


但最重要的是,深圳正在经历几乎所有城市都会经历的那个阶段:城市高密度开发


全国没有哪一座城市更新开发的难度会比深圳更高

深圳土地面积只有北京的八分之一,不到上海的三分之一,且土地开发强度已经接近百分之五十

但就在如此有限的土地上,深圳的常住人口已经直逼两千万

(示意图
但是另一个侧面也表明,越核心的位置,容积率才会越高,但越好的位置就值得更好的生活解决方案

所以一个绕不开的命题就是:如何在大强度开发的地块下输出极致生活解决方案

这是万科必须要解决的问题,也几乎是所有开发商未来一定会面对的问题

出乎意料的是,万科一开始的解法就有点不太一样


01
万科大都会就位于那张地图里最红的密度区位里,从卫星地图上来看,整个区域四至非常的复杂

(示意图
而万科大都会就像嵌入在俄罗斯方块里的模具一样

我们先来看这块地的天然属性,从地块形状来看,万科大都会地小而形状狭长,分成了两地块

那么,如果按常规布局方式将对周边建筑产生较大遮挡,容易产生消极的城市界面


但不代表开发商没办法去规避

所以万科做的第一步是:主动减少楼栋数

(楼栋示意图,图片来源:深圳市华汇设计有限公司)

尽可能减少场地内高层楼栋的数量,将社区总楼栋数从原本规划的7栋压缩至5栋

我们看到减少了2栋楼之后,肉眼可见楼间距的变化

(效果图
且在建筑排布上,所有楼栋沿场地周边错落布置,避免相互对视问题,拉开距离达到视距的最大化

即便在一个密度相对高的社区里,也不会感受到点式住宅的紧迫和压抑

另外在高容积率的基调下,整个建筑开发的逻辑和长三角普通项目完全的倒了过来,整个规划的垂直体系开始丰富

(效果图
我们可以看到社区底部都作为展示面的一部分构成板块商业配套辐射周边住户

除此之外,在居住区的内部配套,全部都“悬浮在了空中”

(车库实景图
负三层到一层万科为业主规划了一个品质感极强的车库

(车库实景图

从地面到吊顶,将归家仪式感拉满

位于二楼的景观绿化
(园林实景图
两个地块二层和三层架空层花园面积约7000㎡,整个社区完全不逊色任何一个高绿化率的项目

围绕着绿化周围一圈的风雨连廊,同任何横向规划的高端社区都是一样的动线设计

然后是到三层


三层是项目配套空间里最大的亮点,也是我见过拥有最复杂和精密空间的架空层

(架空层实景图
包括社交休闲、家庭休闲、阅读休闲等全生活配套服务,几乎是一步一个功能区
 
所以各位来看整个动线,一层到负三层为车库,二层园林绿化,三层架空层,对于住宅业态来说最低就是四层

也就是说住宅的一楼俨然已经拥有超过16米以上的建筑采光

16米以下所有的社区功能配套就像一个底盘一样撑起了整个项目

所有的大都会业主可以在这底盘之上过上一种悬浮的生活

(架空层实景图

这就是典型的垂直生活体验,也是核心地段呈现的生活样板,问竖向要空间,将仪式感不折损但折叠起来交付给业主

对于高端住区而言,户外泳池,城市会客厅、入户大堂、三重规划动线……其实大都会一切的元素都没有减少,并且都得到了充分的放大

这就是垂直体系下万科大都会做到的


02
第二个维度,标准层和室内规划当然也是躲不掉的环节

公区设计只是经过,室内感受和体验才是长线用户会居住的地方

在确定住宅塔楼的基本体量和数量后,考虑到梯户比是影响未来用户居住体验的重要因素

针对这个项目  万科和设计方设想过三种方式


(示意图,图片来源:深圳市华汇设计有限公司)

第一种,2梯3户双拼的楼型,对各户型的通透性和品质感来说最优,但缺点在于得房率较低

而第二种,单核的4梯6户楼型,会影响中间户型的南北通风

万科在权衡下择优选了对于用户居住最为友好的,二个核心墙连廊式的4梯6户楼型


中间通过走廊分割,实际上使用是2梯3户的体验

这样既能兼顾户型通风采光均好性,又能提升得房率,解决了密度太高有可能带来的采光不好的问题

不仅如此,万科大都会创新的L型内天井板楼设计,贴合场地自转45度转角

(项目效果图

也是为了保证每一个户型,阳台都朝东南或西南向,有更好的采光通风

而更加让人意外的还是在于我看到的单体户型,这次深圳万科大都会一共推出三种建面约122-144平的改善产品


在保证了标准层很好的采光通风之后,户型规划就将这个特质放大到极致,完全不像是点式住宅的样子

这是其中一个户型,完全不像是点式的户型

几乎所有的户型都做到:完整的南北通风+客餐厅一体化设计+大阳台大飘窗的产品规划

这是一个放在任何一个城市都是90分以上的户型

而且真实的体验感比看户型图还要好

整个动区完整的空间整体的交付给业主,完全可以满足一家人在公共区域学习互动的生活场景

更值得一提的是,开间设计轴线尺寸约5.6米进深约1.8米,实际面积约10平方米,也比看上去的要大,要深

(阳台实景图
为了这个大阳台的功能可以得到极致放大,万科为每个户型都配备了一个小生活阳台,来用于日常衣物晾晒和储物

这是一个真正的景观阳台,没有任何视线的遮挡可以眺望深圳城市核心地段

(装修创意展示空间实景图
并且在实际展示阶段还有很多的惊喜,所有卧室都会有飘窗,并且同样也是深飘窗,不会有任何的妥协

是不是很心动

这些全部都是来自精细化规划之后交付的场景,这些元素在室内还有很多,大家仔细看户型图就会有感觉

(装修创意展示空间实景图
整个投入都不是围绕着炫富贴金的逻辑去呈现,而是细抠每一个细节做到完整的社区交付

这是整个深圳万科大都会的产品精神

可以看到,万科并没有因为地块条件限制妥协产品舒适度,有足够的耐心规划好每个空间,从建筑密度、梯户比、朝向

万科在背后经过了反复的考量,背后是它对待城市核心土地的态度

城市更新应该为城市带来更加舒适的居住空间,不是简单的腾笼换鸟,而是焕新升级


大都会系的产品精神可以在深圳这个快节奏的都市里发挥到极致



03

为什么要这么做,我们不妨看看项目背后的宏大叙事


对于万科大都会所处的新安板块,在深圳宝安区十四五规划里,万科大都会所在的宝安25区,明确纳入的重点旧改项目超过了25个,计划拆除重建的面积达到300万平
(旧改示意图
目前已有多家品牌开发商强势进驻,除万科外,中粮、中南集团均已明确参与25区旧改

这个板块正在经历一场千亿级别的旧改红利

而旧城改造的背后就是城市升级

在项目周边3公里内,已经形成了体量超过100万的商业布局,包括壹方城、海雅缤纷城、万达广场、湾区之光等等

整个板块的商业属性将会在未来有更多企业参与,城市更新一定会让这个区域价值得到更多的共振

宝安中心区和前海片区以靓丽海岸线相连,作为国际化城市的新中心,成为粤港澳湾区的会客厅


除此之外,轨交的便捷,会让这个板块辐射到更远的地方,也吸引更多人参与这个城市单元,带来更多城市活力

(交通示意图,规划来源:深圳地铁集团
万科大都会通过地铁5号线的中转站灵芝站,可以通往深圳的几乎所有核心板块,地铁12号线串联深圳西部重要板块

(区位示意图,图中示意仅为直线距离,实际距离以具体选择的路线路况为准
深圳已经生长进入了前海大时代,前海有深圳最高规格的城市规划

一个哪怕在我们眼里已经非常成熟的板块,也同样在经历下一个30年,更加美好的30年

这就是时间红利

哪怕熟透了的板块,未来还有太多太多的美好尚未展开,尤其在深圳这么一个创造奇迹的城市,更是如此

而作为一个社区本身,未来将会以什么样的姿态来面对这样的宏大叙事,落位的每一个建筑又讲以什么样的身份存在在历史的长河里

万科有一个定位:未来城市理想单元

任何一个项目都不应该是城市里的孤岛

建筑是有生命的,建筑是会呼吸的,是像一个细胞一样相对独立但是又和城市有机的融入在一起

我们很容易看到万科大都会项目汇聚了住宅、公寓、商业、幼儿园等多元业态,底层做了一条临街商业


(效果图

而在项目的一路之隔,便是未来华南首座体量达到15万方的商业体:中粮大悦城(在建中)

大都会正在和大悦城(在建中)一起,构筑成这个片区的精神地标,改造着这里的城市面貌,成为城市发展的一部分

我们谈论万科这个盘的生猛,除了规模巨大,规划复杂,一个很重要的原因就是生机盎然,你可以看到非常明显的“冲动感”

这种冲动感一边向你证明着自己,一边非常强势的想要带着这里的业主走到更美好的生活样本


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最后,我和珊珊打了辆车,十分钟就到了深圳前海,我拍了这么一张照片

我深圳的朋友和我说这个摩天轮是深圳的精神堡垒,代表着探索极限的精神


万科大都会某种程度上也代表着这一代房地产对产品的思考,在城市在我们面前完全没有褶皱


我们将交付什么样的产品来代表对极致生活的探索精神

(示意图

这或许就是这个盘的象征意义,也或许是全国第五座大都会系的意义

以上为正文,来自真叫卢俊

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