放榜②|房企偿债能力大揭秘,严监管下仍有房企逆势而行,已绿指标再翻红

地产深度报道 2021-09-15 19:45

中报季刚刚落下帷幕,国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发,拨开数据迷雾,揭秘市场行情变化和融资环境收紧双重压力下房企的生存变局。

作为“三道红线”的指标之一,现金短债比不仅能衡量企业当期偿付短期负债的能力,还是反映企业一定时点下经营风险和安全性的重要工具之一。其影响因素主要有两点,房企的货币资金储备及短期有息负债规模。

一般而言,该指标大于1,说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好,企业偿还短期债务的能力相对较高

本篇《50家典型房企现金短债比表现》,旨在探究房企阶段性现金流压力和安全性。







达标房企增加3家


2021年上半年,上榜房企大部分现金短债比(宽松版)都维持在1-3倍之间,既有对资金安全性的考虑,也有对使用效率的考量。

50家典型房企中除华润置地和祥生控股因未公布受限资金无法计算非受限现金短债比外,其余48家房企中45家非受限现金短债比均大于1,达到监管要求。

具体来看,龙湖、建发国际2家现金短债比(严格版)超过3;旭辉控股、中海时代中国、华润置地、美的置业、华侨城6家介于2-3之间。碧桂园、合景泰富、世茂集团、滨江集团、佳兆业、新城控股等39家在1-2之间,其中融创中国、宝龙地产、融信中国、阳光城、中南建设等踩线达标,刚刚超过1,迪马股份、中国恒大和富力地产现金短债比(严格版)为0.94、0.36和0.25,均不达标。


45家达标房企与2020年末相比增加3家,其中华发股份、新力控股、绿地控股和首开股份4家由不达标上升为达标,2020年底前3家现金短债比(严格版)分别为0.92、0.78和0.77,今年上半年上升到1.3、1.05和1.05。

当然也有逆势下行的,迪马股份由去年底的达标下降为不达标。

今年上半年,迪马股份货币资金为60亿元,相较去年底减少14.6%,剔除掉受限资金7.89亿元的受限资金后,实际可用货币资金为52.11亿元,而其短期借款27.11亿元,一年内到期的非流动负债为29.47亿元,短期负债为56.58亿元,在手现金无法覆盖短期负债

迪马股份的现金短债比(严格版)也由去年底的1.25降至0.92。实际上,上半年迪马股份的经营情况并不理想,经营性现金流量净额由去年底的22.2亿元下降至-46.9亿元,现金流主要靠借款而来,期内筹资性现金流量净额为24.39亿元,相较去年底增加27.1亿元。






改善方法


“三道红线”政策实施以来,房企致力于改善这三项指标,相比于剔除了预收账款的资产负债率,非受限现金短债比和净负债率指标相对易于优化,因此成为房企首要改善的目标。

由于非受限现金短债比等于非受限资金/短期有息负债,因此房企主要通过增加非受限资金和减少短期有息负债两方面来改善非受限现金短债比指标。

以上半年新达标的房企为例,华发股份和新力控股均增加了非受限现金,降低了短期负债。

上半年新力控股通过减少拿地来增加在手资金,半年仅拿地5宗,权益低价约为21.82亿元,不及去年同期的三成,投资端的极度“控制”让其非受限资金相较去年底增加31.12亿元至140.37亿元,刚好覆盖133.63亿元的短期负债。

华发股份的表现更为明显,上半年非受限资金增加了近70亿元,短期负债减少了79亿元,从而使得其现金短债比增长了近一倍至1.82。

绿地控股的非受限资金尽管有所减少,但171.83亿元的降幅远低于短期负债端457.29亿元的下降,因此其非受限现金短债比同样得到改善。

2021年上半年,50家典型房企现金短债比(宽松版)均值为1.67倍,较2020年末的1.45倍有所上升,整体偿债能力提高。


亿翰智库认为,这反映了规模房企在市场行情变化和融资环境收紧双重压力下主动或被动的防守,实际上,从2020年开始,50家典型房企的现金短债比(宽松版)均值已经逐步上升。

行业上升阶段,市场规模扩大,销售回款速度快,融资环境较为宽松,为了快速扩大规模,房企通常会选择让资金周转起来,账面上并不保留过多的资金,但也能保证经营的安全。而随着行业规模增速趋缓,

监管政策和融资环境不断收紧,房企资金通道受阻,不管是按揭回款、银行贷款,还是债券融资,信托非标都受到政策收紧影响,一旦房企借新换旧不畅,而账面资金又不足以覆盖短期债务,就容易陷入流动性危机,去年以来多家房企已经深陷资金危局中。

因此,为了防范不确定风险的发生,构筑更高的安全边际,房企需要提高短期债务的偿还能力,提升资金对短期债务的覆盖比例。

但上半年并非所有房企的现金短债比(宽松版)指标都在上升,部分企业由于资金较为充裕,且扩张意图犹在,指标反而有所下降,如建发国际、越秀地产和新城控股等房企,上半年新增土储货值较多,导致现金短债比(宽松版)指标有所下降。

如越秀地产上半年销售额为473.8亿元,拿地支出232亿元,拿地销售比接近49%,远超监管层要求的40%,拿地端的激进也让其现金短债比(宽松版)由去年底的2.25降至1.8。

新城控股上半年也积极补仓,斥资626亿元新增61个项目,使得其现金短债比(宽松版)2.18相较去年底的2.6下降明显。






债务结构优化起作用


规模偿债能力的提高主要是债务结构优化的结果。

上半年,50家房企总货币资金27549.9亿元,较2020年末下降1.5%,短期债务总规模16527亿元,较2020年末下降14.1%,远高于货币资金减少的幅度,导致上半年现金短债比(宽松版)均值上升。而上半年50家房企的总有息负债规模与2020年末基本持平,总有息负债规模没有变化,但短期债务规模减少,意味着大多以长期债务置换了部分短期债务,具体数字显示,上半年50家房企中,32家房企降低了短期债务的规模,37家房企增加了长期债务的规模。

用长债置换短债,房企的短期债务偿还压力固然有所减小,但另一方面也只是将风险向后推移,对于房企而言还是得抓销售回款,增加自身造血能力。

记者 孙婉秋 吴典 见习记者 何艳艳

编辑 左宇

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