现在买房,是不是傻?

广州房产 2021-09-15 20:13


重拳之下,市场在肉眼可见的降温。


一手项目到访骤降,二手指导价出台后,7成社区下调或维持原价(数据来源:世联、中原地产),很多购房者收起蠢蠢欲动的芳心,选择按兵不动。


不过房产君也发现,市场并不乏坚决的买房案例。


比如粉丝L先生,拿着500多万的现金,希望在年内,在东部入手一套三房,目前已在多个网红盘进行了诚意登记。


当然,L先生并不是个例。S小姐,设立了1000万的预算,准备在中心区找一套大户型。


克而瑞数据显示,刚刚过去的8月,全市一手住宅网签6749套,虽然是今年的新低,但是比2017年、2018年同期都要高。


时间网签套数
2021年8月
6749套
2020年8月
6927套
2019年8月
6028套
2018年8月
4977套

|最近4年8月份住宅网签量 来源:克而瑞


现在买房,真的是傻吗?


大跌,到底能不能指望?


在回答这个问题前,我们应该对楼市的特点有一个基本的了解。


房地产是一个周期性的市场,随着政策松紧而波动,早已是常态。


政策趋松时,市场上扬;市场过热又必将引发新的调控,如此,周而复始。


2020年,可以称之为近十年来的楼市大年,在核心城市,由于持续宽量化的货币政策,大量的资金进入楼市避险,从而触动房价的上涨机制。



一方面,这让相当一部分的房产脱离了普通老百姓的购买力,这与全体人民有所居,实现共同富裕的目标显然是相违背的。


另一方面,过度引用杠杆,势必带来金融隐患,同样不利于社会的稳定。


可以说,控制房价过快上涨,是首要民生大事。所以,从今年2月份开始,以去杠杠为首的一系列调控组合拳,陆续打出。



政策不会一成不变,未来的房地产仍然需要这只有形的手来让行业更加健康、稳健发展。房价虽然不会暴涨,但是周期性上下波动的走势,大概率很难被改变。


不过和过去相比,周期可能会被拉长,我们知道,在二手房增值税免征年限2改5后,一套一手房从买入到二次交易,时间变成了8年。


也就是说,你的房子二手价值,至少在8年后才能真正显现。


对购房者而言,与其在意眼前的波动,不如实实在在挑到一套有核心竞争力的房子,能够穿越更长的周期。


另外,即便是限价,也不能指望房价大跌。


房产君近期就了解到,有买家因为所购房源的实际售价低于备案价的下限,导致无法网签。


|来源:领导留言板


很简单,官方的调控目标,既不是房价暴涨,也不是大幅下跌,而是“稳”字当头。


未来3个半月,为什么是不错的时机?


除了楼市的大逻辑之外,还有一个值得注意的,那就是短期的切入时机。


2021年只剩最后的三个半月,马上进入第四季度。


我们看到市场一个明显的变化,就是新货的集中上市。


来自中地行统计,光是9月份,就有超过40个楼盘预计有营销动作,其中有26个全新盘,又有18个位于中心区,是今年难得一见的盛宴。


区域新盘个数
天河
1
荔湾
3
海珠
3
白云
7
黄埔
4

|中心区9月份预计登场或推新的全新盘


开发商为什么要在这时候抢闸供应?


一来,主要调控动作已经落地,后市不确定性逐渐减弱。


二来,每年9月份以后,都是冲刺销售任务的黄金时段,尤其是今年,不少项目在前8个月选择观望的背景下,势必加大最后4个月的营销力度。


这对于购房者而言,最直接的利好,就是有货可挑,而且在政府限价下,性价比也是要明显高于上半年的。


简而言之,就是捡漏的不错机会。


|示意图,已获视觉中国授权


什么样的房子,才能穿越周期?


当然,买入的时机重要,买对房子更重要。


放眼市场,虽然项目不少,但是如何贴合自身情况找到最合适的那一个?这需要一定的技巧。


房产君有三条建议:


首先,能中心区不郊区。


中心区资产有更多的配套支撑,牛市时领跑,熊市时抵抗风险,居住品质也更有保障。


|第二CBD商业标杆居然之家实景图 @广州房产细鹏


其次,全新盘值得多看一眼。


有业内人士抛出一个观点,一个楼盘最值得买的有两个时期,一个是首期开售,一个是全盘收官时。


按照大部分项目的规律,全新盘首开,价格往往是最低的,随着建设的推进,配套的落地,价格也将水涨船高。


|高素质的新盘一开放就能吸引眼球


而收官买的是所见即所得的确定性,尤其对于部分着急入住的购房者,就非常合适了。


再次,尽可能抢占硬资源。


什么叫做硬资源?


对刚需而言,最硬核的便是教育和交通了,相比近年来教育政策的连连变化,交通在确定上又显得更胜一筹。


尤其是部分城市级别的通道,比如串联4大CBD的地铁5号线和18号线。


|黄埔两条大动脉直接连通珠江新城


按照这样的选盘逻辑,房产君认为有一个盘不得不看,它就是位于老黄埔的卓越招商·臻珑府


老黄埔明星盘开售倒计时,大礼包神助攻


很多朋友对这个项目可能不陌生。


它有多热?开放仅仅两周,登记超过300组,这样的数字,在横盘期,不说绝无仅有,一定是笑傲江湖的存在。


如此受欢迎,跟项目本身的价值体系当然密不可分。


从地段上看,项目位于炙手可热的老黄埔,广州第二CBD所在,如果说珠江新城代表是广州辉煌的现在,那么金融城、老黄埔构成的第二CBD毫无疑问将承载广州的未来。


|第二CBD,一片应许之地


就在昨天,《黄埔临港经济区“十四五”发展规划》正式印发,对临港经济区提出“一核三带多点”空间的新格局,并推进港城融合,建设大湾区宜居智慧城区。


显然,整个黄埔临港经济区的发展迎来了更细致的部署。


其中,卓越招商·臻珑府既毗邻经济主轴之一的滨江商务带,同时又靠近数字经济核心区,左右逢迎。


另外,旁边的南海神庙被划定为历史文化综合发展区,将与黄埔古港、黄埔军校旧址等人文资源联动,探索打造新时期海丝文化与全球海洋文明的共情交融平台,坐拥独特的人文底蕴。


| 黄埔最新的“一核两带多点”最新格局


另外,庙头板块至少聚集了5大旧改项目,规模超过900公顷。


随着改造完成,配套还将大幅升级。


比如庙头村旧改,近期重新调整的规划,就给整个庙头板块送上了重磅惊喜,一口气新增了6所学校,涵盖1所60班完全中学、1所36班小学、1所30班小学、3所幼儿园,当然,具体学校的招生政策还需以教育局口径为准。


除此之外,还有商业配套的释放,以及交通路网的升级。


更重要的是,项目紧邻双地铁站。


其中,5号线东沿线庙头路地铁站就位于项目旁边,预计在2022年建成后,便能直通鱼珠、金融城、珠江新城。而已经开通的13号线南海神庙站与项目直线距离约700米,同样预计在2022年,便能直达冼村


| 项目周边航拍 @广州房产细鹏


双线直通珠江新城,这样的板块,放眼广州也是非常之稀有。在已经落定的路线规划中,也就只有番禺广场等极为少数的板块能够与之相抗衡。


对刚需而言,没有什么比这个更实在,更有力的资源了。


另外,房产君盘点发现,老黄埔近20个旧村改造项目中,真正能够步行抵达地铁站的项目不到1/2,而且有不少项目尚在初级阶段,未真正动拆,入市时间存在较强的不确定性。


在已经推出的项目中,如文冲、鱼珠等板块少量住宅,也在缺货中。


为此,要在这时候抢占机会,卓越招商·臻珑府是当仁不让的选择。


| 项目效果图



板块罕见极致户型,大阳台,270°飘窗


让更多人惊喜的还有项目的产品力。


建面约78㎡的极致三房、建面约89㎡的主套三房以及建面约115㎡南北对流四房,无论是面积的控制,还是户型的设计,都称得上是无可挑剔。


比如78㎡的三房,整个老黄埔找不到第二个。89㎡的主套三房,将面积死守在90㎡之内,在保证舒适度的同时,还能享受契税优惠。


115㎡的四房,对于改善家庭而言,也是恰到好处,没有浪费的空间,该有的尺度和功能全部都有。



文字表述

文字表述

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对了,户户南向户户带大阳台以及270°飘窗,这在刚需社区配置中也是无出其右。


这也是为什么项目开放,不仅吸引了众多年轻人的驻足,一众龙头开发企业的相关人士也纷纷慕名而来。


纵然市场在迭代,在进阶,好的户型或许有,但是标杆不常有。


而事实也证明,好的户型,在二手市场上有更高的溢价率。


比如广钢新城,就有项目凭借更极致的户型,比如建面约70㎡三房、建面约89㎡四房等,使得项目整体均价拉到了6万+,超过板块95%的项目。


除了户型足够极致,卓越招商·臻珑府配套也颇具特色,言几又艺术空间开在了营销中心,未来将变身大容量的图书馆,将交由政府相关部门处理。


| 言几又体验中心实景图


另外还有15班幼儿园、建面约600㎡托儿所、建面约1500㎡少年宫、健身中心以及建面约300㎡星光老年人之家,足够为你的生活品质护航。


至于门槛,总价不到400万就能拿下一套三房。


一线城市的体面生活,真的不贵。


据房产君掌握的消息,项目即将开售,按照市场反应,有望打响9月份中心区第一炮。


一个值得全城期待的时刻。


好了,如果你尚未行动,那么,要注意了。


毕竟,网红盘不是想买就能买,此刻不把握,更待何时?请珍惜第一波吃螃蟹的机会吧。



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