中国的四次房产周期

行业研究报告 2021-09-15 21:28

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行研君说


导语

中国房市已经历了三个完整周期(涨跌),将这三个房产周期前后的背景、调控政策和货币政策做了一下复盘,或许可以给大家提供一点参考。

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来源:凭栏欲言


很多人认为中国房价是一路涨上去的,但实际上,中国房市已经历了三个完整周期(涨跌)。


第四个周期则正在进行(完成了涨但没完成跌)。


2020年涉房政策调控加剧影响下,现在是一个房价分化的时间段,也是一个成交下降的时间段,也是一个多空焦灼的时间段。


历史总是惊人的相似!


这些特征在前三个房产周期中都有所体现。

 

凭栏花了一点时间,将这三个房产周期前后的背景、调控政策和货币政策做了一下复盘,或许可以给大家提供一点参考。

 


01

1992-1994

 

房地产调控的背景和政策:


1992年是一个很重要的节点,这一年奠定了中国市场经济发展方向,中国开放力度加大,海南作为中国唯一一个省级特区,尤受关注。

 

大量资金和人才涌入海南,鼎盛时期的海南云集了两万多家房地产公司,而海南人口才600多万人,每300个海南人就对应一家房地产公司。“要发财炒楼花”吸引着全国各地的淘金者,1991年海南房价还在1500每平方左右,1993年达到了7500每平方,一个对比是,当时海南的年人均纯收入才2000多。

 

很快出现了经济过热和通胀高企。

 

1992-1993年中国进口钢材4000万吨,中国对外贸易由顺转逆,外汇储备由升转降,一度降至200亿美元以下,中国通胀率超过20%。

 

面对楼市经济过热,1993年6月中央出台宏观调控政策,削减基建、限期收回违章拆借资金、终止房地产公司上市、控制银行资金进入房地产业。

 

海南房地产市场应声而落!

 

救市措施:


1993年货币政策与财政政策透支严重,中央既没有空间也没有意愿去进行房市救市,也是三次完整周期中唯一一次房价下跌没有救市政策出现的。

 

去库存:


房产库存去化困难,只能通过时间慢慢消化,众多房地产项目烂尾,海南经济遭受重创,导致海南作为唯一一个省级经济特区却长期经济萎靡。



02

1998-2008


房地产调控的背景和政策:


2004年,中国CPI均值3.9%,GDP增长超10%,通胀高企,经济过热。

 

2005年3月,中央出台“老国八条”,首次将稳房价提升到政治高度。2006年5月,国务院常务会议,提出促进房地产健康发展的六项措施。包括切实调整住房供应结构,进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动型住房需求(注:2015年去库存是反向操作)过快增长等。


2007年,CPI均值达到4.8%。物价又高,又要攒钱买房,居民整体消费率降到36%左右,消费创出几十年历史新低。


为控制房价和通胀,2007年调控力度骤然加大:


1)建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、发展改革委、工商总局八部门联合签发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》,加大调控。

2)9月,中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对商业性房地产信贷政策进行了调整,规定申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。

3) 12月,央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

4)2007年,央行一年内加息六次。


政策打压,货币收紧。


2007年12月13日,在清华大学国际交流中心参加“中英低收入人群住房解决方案比较研究”的新闻发布会,记者问王石:“进入10月以来,珠三角住房交易量出现不同程度缩水……,楼市拐点是否出现了?”王石说:“我认可你关于“拐点论”的说法”。王石“拐点论”出现,引发市场热议,凸显多空焦灼

 

“拐点论”之后,万科房产打折特卖快速回笼资金,潘石屹则公开认为房地产市场即将发生巨变。2008年9月,上海楼市出现最冷9月,金九银十不再。

 


救市措施:


2008年10月,次贷危机爆发,以次贷危机爆发为导火索,全国房价遭受重创,深圳房价迅速腰斩,房市政策骤然反向。

 

2008年10月22日央行宣布,自今年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。   

 

12月22日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

 

2008年9-12月,共发生8次降准降息。


救市前后对比:货币政策由紧到松、楼市调控由紧到松。


房价变化:全面性暴跌到全面性暴涨。


去库存:


2007年,地产库存1.35亿平方,到2008年增长至1.86亿平方,一年之间地产库存增加38.3%。2009年库存继续增长至2万亿平方。2009年,涨价和退房并存,房价在上涨,库存在增加。随着货币政策和涉房政策发力,看多占据上风,房价上涨带动买房需求,2010年房地产库存开始减少。

 

03

2008-2015

 

房地产调控的背景和政策:

2010年,年均CPI超过3%,GDP增速超过10%。

 

2011年,年均CPI达到5.4%,央行开始加息,房产调控开始加码,房产税开始在重庆和上海开始试点。2012年12月,中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。2013年,房市调控持续加强。上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮房市调控政策,主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。国土资源部要求,在稳定土地供应的同时,平抑地价信号,供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。


随后温州房价腰斩,鄂尔多斯房价跌去了70%。


2012年年中开始,央行开始降息。打压房市政策和货币政策反向,房市出现分化。资金集中流向一二线城市,压力主要集中在三四线城市。


随着2014年股市开始启动,加剧抽吸地产资金,房价压力和库存压力进一步上升扩散。

 

地产库存自2012迅速增长,2012年库存2.6亿平方,2013年库存4.9亿平方,2014年库存达到6.2亿平方,至2015变为7.2亿平方。3年时间翻了约3倍。


 

救市措施:


2014年地产政策已经出现反转,4月开始,部分压力较大的三四线城市陆续出台救市政策。9月,实施4年的限购政策全面松动,只剩下4个一线城市仍在执行限购。9月30日,央行出台房贷新政,房贷政策放松。


2015年中遭遇股灾,卖房救股加大冲击房市,央行迅速救援(2015年10次降准降息8次发生在股灾后),市场流动性大幅飙升,楼市融资环境改善。

 

2015年末,中央明确提出房产去库存。但大量三四线城市很难吸引资金流入,三四线城市去库存成为最让人头疼的问题。

 

棚户区改造货币化补偿推出,一边是大量资金被定向投入三四线城市;一边是三四线大量购房需求创造出来(被动型住房需求),三四线房产价格爆发式增长,吸引买房,房产库存开始加速去化。

 

救市前后对比:货币政策水龙头由小拧大;楼市政策从地方救市中央默许,到中央明确救市。


房价变化:从房价分化(一二线涨,三四线跌)到三四线大涨,再到全面性暴涨。


去库存:

棚户区改造货币化补偿直接创造购房需求,助力三四线房产库存快速去化。但库存去化的同时,房价大涨也刺激了房产投资,大量新房雨后春笋般出现,库存去化并不彻底,房产库存总量持续处于高位。


经过2015-2019年持续4年的去化,2019年底房产库存量仍有4.9万亿平方。



04

2015-???


从前几次周期来看,CPI是一个重要的房产调控政策从严的参考指标。


2019年CPI一度达到4.5%,2020年1月CPI更是达到5.4%,2020年地产调控越来越严。

 

2020年货币政策宽松,(楼市调控紧而货币政策松)这与2013-2014年极为相似。

 

2020年房价出现了如同2013年同样的分化走势(一线涨但三四线承压)。

 

2021年部分城市成交量开始出现颓势,似乎也与2014年相似(2014年,商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%),资金流向股市的趋势也极为相似。

 

2020年开始,地产库存重新出现缓慢增长,至2021年7月,地产库存约5.1亿平方米。


地产库存量约为2008年底(次贷危机冲击后)的3倍。


 

小结:

大致上,目前中国经历了四次房产周期。


分别是1992-1994,1998-2008,2008-2015,2015-???,同时经历了三次不一样的去库存。

 

1994年,由于没有货币财政配合,地产库存去化艰难,是一次真正意义上的地产崩盘

 

2008和2015则因为有货币政策和调控政策的迅速反转缓冲,地产库存去化迅速,并未对经济造成大的影响,只能算是地产冲击。尤其是2015年既有货币政策提前反转,又有棚改政策直接创造购房需求,冲击更小。


从前三次房产周期对比来看:


1)调控能力。中央具有强大的操控力,即算货币是宽松的,调控政策单独发力也可以实现基本控制房价(2012-2014、2020-?)。如果匹配货币收紧会直接击垮房价(1993、2008)。


2)不同效果。如果调控政策紧而货币政策,或会出现房价分化(2013、2020),进而逐渐扩散(2015、2021);如果调控政策和货币政策同时收紧,或出现全面下跌(1993、2008)。


3)是冲击反涨?还是崩盘?取决于货币和财政空间。重建总是比摧毁更加困难,迅速重新树立房产信心(去库存),或需要政策和货币的同步配合(2008、2015),2008年次贷危机后年内8次降准降息,2015年股灾后年内降准降息也达到8次。如果有货币和财政空间,地产只会遭到冲击,之后会迅速修复反转上涨(2009、2016)。但如果没有政策空间,则是地产崩盘(1994)。

 

本文仅复盘历史房产周期,不涉及当前楼市走向,更不涉及看空看多。


历史是最好的老师,本文建议关注房产的朋友们多读几遍!


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