恒大的结局

微观系列 2021-09-15 17:47


恒大问题不断,这两天恒大深圳总部被包围,因为恒大理财产品难以兑付,投资者上门要说法。


左边是投资者,右边那位坐地上抱头的是恒大金服总经理,杜亮。



由于恒大金服出现到期不兑付的问题,大批投资者找上门,根据之前安徽卫视的报道:



恒大理财产品年收益8.3%,阿姨一口气拿出全部积蓄投了40万。



到期都难以兑付,业主投资者急寻解决方法,更狠的是,不少恒大内部员工也投了大量的钱买恒大的理财产品。



所谓的理财顾问,不光要拉客户下水,也要拉自己和家人下水,去买恒大的理财产品。


而从9月8号开始,恒大对所有理财产品都停止兑付。



恒大金服总经理杜亮,拿着大喇叭承认了,自己早在5月31号,就把他和他爹买的,总共900万的的恒大理财给兑付了。


杜亮说:因为家里有事,所以我提前兑付了。


最后杜亮说,恒大很难一下子拿出400亿,来兑付所有到期的理财产品。



而从网上资料可以查到,杜亮正是恒大金融财富管理公司的法定代表人。



另外许家印的老婆,丁玉梅,也已经提前兑付了2300万的投资。


这一位,唐法俊,同样是恒大财富领导,投资的100万同样本金加利息提前兑付。


高层领导一个个都先把钱给兑付了,留下老百姓和底层员工难以兑付,让子弹飞里那句话怎么说的?


豪绅的钱如数奉还,百姓的钱三七分成。


于是这更激起了投资者的愤怒。


在巨大压力下,恒大总算拿出三种兑付方案:



嫌字多的朋友我稍微讲一下:


第一种,现金兑付,还是分期的,利息只付到合同写的到期日。


比如我40万的产品,9月1号到期,那我的利息就算到9月1号。


而我的40万本金,分期还给我,每三个月还10%,等于是要还整整27个月,我才能拿回所有本金。


27个月,两年多,还不算利息,我这钱等于白借给恒大了。


而且在这27个月里,谁能保证恒大不破产?


如果恒大破产,那我这钱还怎么兑付?



第二种,实物兑付。


恒大拿不出钱,那就换实物,换什么实物?房子,车位,商铺,这些都是实物。


可是摸着屁股想想也知道,好实物会给你吗?优质商铺位,优质车位,会给你吗?


你要兑换的实物,或者是无人问津的一个楼盘的车位,或者是萧条的商铺,要这东西有什么用?根本出不了手,等于死在手里了。


还有你要兑房,兑房现房没有的,期房你敢要吗?你敢要还要加钱补足房款剩余部分,再者施工单位因商票不兑付而停工,你这房就烂尾了,你敢兑房吗?



第三种,抵扣房款。


如果你既买了恒大房子,又买了恒大理财,那么恭喜你,可以用这个方法,这个方法,个人认为是三种里面最好的了。


但是但是,注意文件的最后一句话:



上述方案二,方案三的操作细则另行公布。


这句话,相当于最终解释权归恒大所有,你想想第一种现金兑付都能兑付27个月,你这抵扣房款的流程要跑多久呢?


只有天晓得了。


那么最关键的问题,恒大的钱去哪了?相信很多人都很困惑。


之前写过很多期恒大,其实从现金流看,恒大一直搞得是薄利多销的路子


恒大不管是地产、汽车、足球、理财,还是其他什么乱七八糟的东西,它主要的盈利还是靠卖房。


而恒大的房薄利多销,走低价策略,高周转,快速拿地,快速盖好,快速卖房。


有人说不对啊,恒大的房不便宜啊,那是因为恒大的毛利和纯利相差较大。


你摊开恒大公布的财务报表就会发现,如果你去除掉恒大地产的拿地成本(买房款,契税给公家的),然后再盖房,营销卖房,公司管理成本(给私人的),恒大能赚到的钱很少。


而恒大就算赚到的钱,大部分也都被高额利息给吃掉了,不光是国内债,还有美元债。



恒大可统计到的总负债,1.95万亿,位列第一,债太多,赚的钱就必须拿出一部分去还利息。


那或许有人奇怪,一家债那么高的,又不赚钱的公司,怎么会风光那么久?


那是因为利润和现金流不是一个概念,很多企业他都是不赚钱的,但他依旧风光,因为现金流撑得住,可以不断的通过“借新还旧”来维持扩张和风光。


恒大就是这样,尤其是前两年,大约14-18年,中国P2P风光的时候,缺乏监管的时候,市场上到处是热钱,源源不断的金融机构给恒大送钱,恒大也不愁缺钱。


更何况那时候房价又一轮大涨,恒大加速扩张,盘子铺的太大,收不住手了。


可是这种游戏玩法,一旦遭遇“严监管”和“稳房价”,就要了命了。


金融机构不借钱了,房子卖不动了,恒大两条血管全都堵住,只能紧急送ICU抢救,紧跟着,就是一连串的这里暴雷,那里暴雷。



那么下一个重要问题,恒大能还出钱吗?


上面说了恒大的现金流吃紧,他的账面上很难掏出钱。


但是,恒大还有一条路,就是卖优质资产,拿优质资产去抵押换钱。


这是可行的,但你不知道这些优质资产是不是已经被抵押过了,恒大还有多少优质资产可以抵押?


所以对于恒大能否还出钱,答案是偏悲观的。



那么再下一个问题,恒大情况危急,政府会救吗?


恒大给人的印象是“大到不能倒”,可说难听点,世上没有不能倒的企业,更不能有企业,用“我不能倒”来挟持政府。


很大再大能大过90年代下岗潮?那么大的教培行业一刀说砍就砍了,有什么风浪吗?


恒大把自己想的太重要,高管一边兑现跑路,一边绑着百姓去要挟政府。


做他的大头梦。


恒大真正要算的不是经济账,而是政治账。


这不是一个经济问题,而是个政治问题。


从去年监管部门颁布新规,控制房地产企业债务增长,设立下融资的“三道红线”开始,这个轮盘就已经开始转动了。


相信在“三道红线”出台之前,对于今天的状况政府部门早就有预判。


恒大的局,最终会走向什么结果,相应的预案也应该早就有了。


讲白了政府打房企,不是一场无准备之仗,从宣战的第一刻开始,怎么打的计划就已经想好了。


要杀房企的高周转,高杠杆行为,同时配合中国的金融和银行业,一起来应对冲击。


恒大不是倒不倒的问题,而是以什么方式倒的问题。


是突然猝死,还是躺在ICU病房里慢慢死,这个差别很大。


在ICU病房里慢慢死,那身上的器官还能捐给有用的人,突然猝死就没那么多安排器官的时间了。



由政府来救恒大会起一个不好的头。


那就是其他同样高负债的房企会认为,自己不管多烂政府都会救我,这就更会主张他们的有恃无恐。


这与十九大后的重要任务,“防范系统性风险”的总目标不符。


总的来看,政府不会救恒大,但不会让恒大猝死,在ICU病房里会有一场针对恒大的手术。


手术不是为了救恒大,而是为了稳金融,稳社会。


最后恒大的负面消息我们会在未来看到更多,因为恒大不是某个环节出问题,而是市场对恒大的信心和信任已经坍塌。


他也从不介意把其他人拖下水,不管是恒大冰泉用水抵工资,还是去年把债主变股东,又或者今天的三套解决方案。


恒大,只有你想不到,没有他做不到。


而任何想抄底恒大的行为,都是不明智的,无论是股票也好,房产也好,商铺也好,能不碰就不碰。



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