这样的上涨行情,最好不追...

房十二 2021-09-15 19:27

1.

上篇文章提到,

除了北方少数城市和区域,其他重点城市,这轮楼市行情基本到头了。

留言里有人表示,合肥楼市还是很热,房价还在涨。

那么,合肥的房价,到底是在涨,还是在跌?

个人感受,跟每个人接触到的市场有关,有差异很正常。

比方说,有人只关注比较热门的区域,会觉得合肥还在涨;

但如果你看一下中介的朋友圈,则可能完全是另一个感受,

因为几乎天天都有降价的房源出来。

大家对一个城市的房价行情感受有差异,有分歧,说明这个市场正处在一个胶着的状态里,

买家、卖家都不让步,就看谁先败下阵来。

那么,谁会先服软呢?

2.

从数据上看,合肥整体的楼市是在降温的。

合肥过去一段时间的住宅成交量是这样的:

(数据来源:同策咨询安徽区域)

其中蓝色为供应,红色为成交,黄线为单价,

可以看出,2021年3月以后,合肥的住宅成交量开始下降,

四月、五月已经开始呈现量价齐跌的趋势。

这跟4月出台部分热点高价区域的限购政策有关,高价区域成交的少了,均价自然会被拉下来。

六月价格有所上扬,但成交量依然在跌。

往后的七八月份,我没有找到全部住宅的成交量,但我们可以参考链家平台二手房的数据:

2021年3-8月,合肥二手房成交量在3月份达到高峰,成交量为3050套,

4月份合肥限购收紧后,成交量逐月下滑,

到了8月份,成交量只有769套,高峰期时的1/4。

量在价先,成交量是判断房价走势最有力的一个指标。

成交量持续放大,房价就有上涨压力;

成交量跌持续一段时间,必然引起价格下跌。

由这个指标推测,合肥的房价,未来一段时间整体趋势依然是下行的,

即便可能还有局部的上涨,支撑力度也不太够。

3.

再横向对比其他城市。

中部城市里,武汉是当之无愧的老大哥,它现在的价格是多少呢?

均价19939元/平。

合肥呢?20713万/平。

(数据来源:中国房价行情网)

合肥比武汉还要贵了。

对比两个城市的经济、人口和发展水平,我并不认为这是一个稳定的状态。

接下来,要么武汉涨一点,要么合肥跌一点,要么二者同时发生。

再配合合肥的成交数据,可以认为,

合肥现在的房价大概率处于一个相对有点虚高的位置。

4.

以上。

我们可以再把这个问题延伸一下:

一个城市的房价,什么时候开始算高位?

不好说。毕竟每个城市、每轮行情不一样,需要结合供应量、成交量等具体指标来判断。

但有两个时间节点可以参考。

一是,出台了非常严厉的政策,比如深圳的208指导价;

二是,房价连续明显上涨超过一年。

当然,两个节点只是参考,做不到绝对精准。

两个条件满足其一,就该谨慎一些;

若是两个都满足,房价还在继续上涨,就要提高警惕了。

节点之后继续上涨的那部分涨幅,有很大的可能会回吐出来。

除非不得不买,此时更适合观望,而不是盲目追高。


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