是恒大不行了,还是房地产业不行了?

经济史笔记 2021-09-15 17:51


恒大以冲刺的速度,从巅峰滑向了深渊。
    
恒大发生了什么?
    
是恒大不行了,还是房地产业不行了?
    
问题的回答,绕不开一个名字:孙宏斌。



恒大在激烈的房企竞争中突围而出,成为“万恒碧”的一员,靠的是“高负债、高周转、高成长”的“三高”模式。而“三高”模式的祖师爷,是融创的孙宏斌。
    
1994年,孙宏斌在天津创办顺驰。2003年7月,孙宏斌在出席中城房网论坛时公开吹了一个牛:“顺驰今年销售额要达到40亿元,我们的中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座的各位,包括王总(万科主席王石)。”
    
当时的万科,已是上市12年的行业龙头,2002年收入已达44亿元,而顺驰只是天津一个地区房企,销售额才14亿元。孙宏斌对万科的挑战,被同行当成了一个笑话。但孙宏斌一转身,就开始在全国跑马圈地,频频制造“地王”,令同行大跌眼镜:
    

2003年8月,顺驰以17.5亿元在天津夺得奥林匹克中心配套地块,成交价格超出标底3亿元,床下天津土地公开交易史上最高纪录。
    
9月,顺驰在石家庄通过161轮报价,历经4个半小时竞买,以6.97亿元拿下起拍价仅为2.04亿元的地块,创下石家庄土地市场单宗地价最高纪录。顺驰拿地的楼面价为每平方米2000元,加上建安成本要达到每平方米4000元,而当时同类地段的房价仅为2400元。
    
……


到2004年8月,短短一年,顺驰已经进入全国16个城市,花了110亿元在北京、上海、南京、杭州等地购进10多块土地。

   
问题是,孙宏斌哪里来的这么多钱买地?
   
孙宏斌的法宝是“地产戴尔模式”。戴尔当时是全球最大的电脑商,在收到顾客款项后,才向配件供应商下单,组装电脑后交给顾客。而戴尔要在数十天后,才向配件供应商付款。戴尔由此创造了一种“零库存”“零资金”的高效模式。
    
受此启发,孙宏斌利用中国“招拍挂”土地分期付款以及房地产预售的特有条件,以少量资金买地,由承建商垫资盖楼,再迅速卖房,依靠销售款来支付土地款和材料、工程、广告等费用。
   
“地产戴尔模式”的要诀就是“快”,即大幅缩短从拿地到销售的时间。
    
房地产公司在拍得地块后,需要办好规划许可证和施工许可证才能开工,这个过程需要半年。开工后需要达到一定的预售条件,比如多层建筑(7层以下)结构封顶、小高层建筑(7层以上)完成结构的2/3,才能申请预售证进行销售,这个过程又需要半年。因此,从拿地到销售,行业普遍需要一年甚至更久。
    
为了“快”,顺驰在拿地之前,就已将地块彻底研究清楚,投入巨资规划设计,拿地后就迅速申报开工及预售文件。顺驰创造了“并联操作,四线对表”的工作模式,要求投资、设计、开发、销售等部门密切配合,同时交叉作业,打造出“拿地即开工”“开工即销售”的效果,让业界大惊失色。
    
孙宏斌以现金流管理为核心,一手抓销售汇款,一周抓土地款支付,通过资金在各个项目之间的精密调度,实现现金流入和流出之间的微妙平衡。
    
掌握了财富密码的顺驰一路奔驰,2002年销售才14亿元,2003年就达到40亿元,2004年一举完成了100亿元的销售目标,而万科该年销售金额只有92亿元。孙宏斌吹出的牛逼兑现了!
   
但是,顺驰这种对现金流的极限安排,导致资金链极其紧张,被称为玩“7个锅盖扣10口锅”的冒险游戏。
    
顺驰的成功,基于内外两个基本假设:对内,所有项目的重要节点必须精确安排,研发、拿地、开发、销售、还款,一步也不能出差错;对外,房地产市场必须畅旺,确保项目一经推出就迅速被消化。
    
然而,从2004年开始,由于房价飙升,政府开始了宏观调控,楼市成交量出现萎缩,房企融资和回款出现紧张。资金链越来越紧张的顺驰,卖掉了一些项目,进行了大规模裁员,但对解决问题仍是杯水车薪。苦撑两年之后,这个庞然大物轰然倒下。
   
“重视现金流转速度是对的,但是对风险认识不足,资金杠杆率太高,只想着成功,没有为可能的失误预留余裕,对宏观调控的力度误判。”这是孙宏斌从顺驰之败中总结出的教训。
    
几乎没有人想到,孙宏斌在顺驰之败后,又在短短数年内东山再起,打造出融创,并将销售额稳步提升至全国第四。2015年之前,融创塑造出一个进取但稳健的良好形象。不过,从2016年开始,融创又开始激进扩张。尤其是对乐视的收购,令网友惊呼:“狗,改不了吃屎。”

    
明白了“地产戴尔模式”的运转方法,就明白了恒大为何从巅峰滑向深渊。
   
“高负债、高周转、高成长”的“三高”发展模式,一向是恒大高速发展的利器,同时也是资本市场诟病恒大的地方。
    
2012年至2016年,恒大的合同销售金额从923亿元增加至3734亿元,增加了3倍,并在2016年一举跻身全国第一。
    
但与此同时,恒大的总借贷从2012年的603亿元,增加至2016年的6480亿元,增加了约10倍。2017年,恒大的净借贷高达184%。     
    
当然还有更夸张的。同期,阳光城、融创和泰和的净借贷比率分别为252%、257%和473%。
    
中国房地产商的负债率是世界之最,中国房地产商像贸易公司、流通公司一样在周转,净资本极低。房地产商往往还把这种高负债率当作一种经营成就,认为自己水平高,能够空手套白狼。
    
通过“地产戴尔模式”,在房地产正常、顺势向上时,房地产商会赚很多的钱。但是一旦逆周期发生,房产销售困难,资金回笼不到位,资金链就会断裂。从泰和到华夏幸福,再到恒大,地雷正在一个接一个爆炸。



黄奇帆有一个观点:中国的房地产商其实也很可怜。  
    
很多人觉得中国最富的人、最发横财的人就是房地产商,认为房价涨了10倍,那么房地产商不是富得流油了吗?但这里面是一种想当然的误解。
    
由于“地产戴尔模式”,房地产商一手进一手出,比如造了50万平方米,每平方米成本是1万元,销售价格是1.2万元或1.3万元,扣掉税收等一切成本,有15%的回报,就已经是一个比较好的结果了。
    
地产商之所以这么干,是因为很多地产商是白手起家,土地的钱,造房的钱,都是借来的。甚至还要拖欠工程款,拖欠买房人的钱。在这样的背景下,最好的房产商就是造好以后赶快回收资金,回收以后还账,转一圈下来能够有10%、15%的利润就很高兴。
    
相比之下,境外有实力的地产商则能享受房价升值的超额收益。

比如李嘉诚1993年在浦东搞了一个别墅小区世纪雅园,因为是自有资金,所以2000年造好以后也不急着卖,先租10年,到2010年,世纪雅园的房子已经从2000年的每平方米1万元变成7万元,他就把租赁合同到期的房子全部收回,然后他又去每平方米花了一万多元装修一下,统统按照每平方米8万元卖掉,立马全部卖光。500套别墅他赚了许多钱。
    

回到文章开头的问题,是恒大不行了,还是房地产业不行了?
   
答案是,“高负债、高周转、高成长”的“地产戴尔模式”不行了。支撑这种模式的宏观环境变了。
    
从城市化率看,过去20年,中国城市化率上升了26个百分点,到达60%。未来十几年,可能会增长到70%,但城市化率将面临上升天花板。
    
从人均住房面积看,当前我国人均住房面积已经达到近50平方米。尽管局部也还会有供不应求,但是总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段
    
房屋的供求关系正在改变,叠加房住不炒的政策背景,房价将趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌。房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。    
    
基于房地产业开发总量降低的趋势,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。首当其冲的,就是“高负债、高周转、高成长”的房地产商。
    
2017年,在房地产市场一片红火的时候,黄奇帆在复旦大学作了一个演讲,提醒房地产开发商清醒面对房地产发展趋势,“改变四面出击、盲目扩张的发展战略”,“不要高负债,不要拖欠工程款,特别不要去借高利贷”,“不要跟身边的职工借钱,房产商穷极无赖,把职工的钱都套来,还有高息揽储式的售后回租也要杜绝等”。
   
可惜,有的人偏偏要在危崖下过日子,一不小心,脚踩西瓜皮而滑向深渊。
    
参考资料:
《分析与思考》,黄奇帆,上海人民出版社
《地产是部金融史》,黄立坚,中国法制出版社

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