房地产急冻将推动三线城市崛起,赣州、洛阳、潍坊、保定、衡阳迎来机遇期

城市帝国 2021-09-15 20:16

改革开放以来,中国的发展进程是波澜壮阔和波涛汹涌的,在这无数的浪花中,房地产无疑是滔天巨浪,它在很大程度上塑造了中国,并改变了中国人的精神和现实世界!今年,房地产业发生了变化!

一是房地产降温明显,二是“房产税”蓄势待发,这两大变化会对中国未来的城市格局产生怎样的影响?

我认为影响主要分为两部分:

第一部分:一二线城市的房价基本保持稳定,不会出现大幅下降,但随着房产税的开征,房租将逐渐上涨,如果资本推波助澜,涨幅可能会很惊人,年轻人和无房者在大城市生活的压力将骤然增大(现在的压力其实已经很大了),逃离大城市的人将越来越多;

第二部分:在三四五线城市,由于人口增长放缓,甚至负增长,过去几年被炒房掩盖的房产过剩将水落石出,房价会有明显下降,而且由于房价水平相对较低,房产税对房租的影响较小,人们的生活压力将得到缓解,会吸引一些大城市的人口回流。

其实在发达国家,制造业主要聚集在中等城市,而不是大城市,大城市各种成本都很高,会侵蚀制造业利润。未来30年,中国制造业会遵从经济规律,慢慢从一二线大城市向三四线城市转移,随之转移的还有资本和人才,三线城市将迎来崛起机遇!未来,中国会出现一些像西雅图、图卢兹、斯图加特、名古屋这种虽然城市规模不是很大,但工业和科技实力非常强的城市。

为了参与这场人口、人才、产业的竞争,三线城市应尽快提高自己承接人口和产业的能力,提升自己对人才的吸引力。

1、加快交通基础设施建设,如铁路、公路、高架路、城市轨道交通、城际铁路等;

2、建设立体物流体系,尤其是大宗工业品的运输体系,提高城市参与工业产业链的能力;

3、加快文化设施建设,如博物馆、歌剧院、体育馆、图书馆、城市公园、森林公园、文化广场、游乐园等,提升城市的文化品位;

4、增加和升级教育、医疗和科学机构,争取成为区域教育、医疗和创新中心;

5、完善和提升城市商业设施,尤其是面向中产阶级的商业,如高端商场、酒店、饭店、快餐、奢侈品等;

6、积极控制房价,将房价控制在合理范围内,让普通人奋斗5-10年就能拥有满意的房产;

7、大力发展劳动密集、技能密集和知识密集型产业,创造良好的就业环境,劳动密集型产业如农产品加工、电子工厂、客服中心等,技能密集型产业如造船、陶瓷、工艺品、文化创意产品等,知识密集型产业如软件信息、科技研发等。

未来哪些三线城市有机会成长为“小巨人”城市?我认为这五座城市值得关注:

1、赣州

江西副中心城市,华南重要区域中心城市,革命老区,建成区面积260平方公里,城区人口235万,水陆空三位一体的交通枢纽,国家重要物流中心,中欧班列重要始发地,新材料、新能源、新能源汽车、家具家居、生态农业等产业享誉全国。有本科院校5所,专科院校5所,三甲医院9所,并拥有中科院创新研究中心一座,是江西唯一中科院直属科研院所。2020年赣州GDP全国排名第67位,2025年前有望进入全国前50名。

2、洛阳

河南副中心城市,中原城市群核心城市,中国四大古都之一,中华文明发源地之一,中国最重要的旅游城市之一。市辖7区,为三线城市之最,建成区面积280平方公里,城区人口260万,市区人口310万,城区规模在三线城市中首屈一指。洛阳是中国重要工业中心,新材料、工业机器人、新能源汽车、先进装备、电子信息等产业在国内举足轻重。有高校7所,其中本科院校3所,三甲医院7所,国家重点实验室7个,各级重点实验室139个,位居河南各市之首、三线城市之首。洛阳还是三线城市中唯一开通地铁的城市。2020年洛阳GDP全国排名第45位,2025年前有望前进到40位以内。

3、潍坊

山东第四城,经济实力最强的三线城市之一,胶东半岛城市群核心城市,山东物流枢纽,水陆空三位一体交通枢纽,随着京沪二线建设的启动,潍坊交通最后一块短板也将补齐。潍坊是中国重要工业城市,高端装备、电子、石化、生态农业等产业实力强大,拥有专精特新“小巨人”企业27个,数量在三线城市中名列前茅。有高校15所,其中本科4所,专科11所,三甲医院9所。潍坊县域经济强大,下辖6个县级市,在三线城市中绝无仅有。2020年潍坊GDP全国排名第39位,距二线城市只差半步。

4、保定

河北第三城,历史上长期是河北政治、经济、文化中心,随着雄安新区的设立,河北经济重心正向保定-雄安一带转移。保定是辖区最多的地级市之一,辖5区、4市、15县,共24个行政区,建成区面积240平方公里,城区人口170万,市区人口315万。保定的优势产业有汽车、光伏、建材、智能电网、生物医药等。保定有各类大学16所,其中本科10所,专科6所,在校大学生超过20万,高校实力为三线城市第一,有三甲医院11所。2020年保定GDP全国第65位,2025年前有望前进到55位左右。

5、衡阳

湖南第二大城市、副中心城市,优秀旅游城市,中南地区重要铁路枢纽,水陆空三位一体交通枢纽,战略地位非常重要,建成区面积185平方公里,城区人口约160万。截止2021年衡阳拥有专精特新“小巨人”企业20家,在三线城市中排名靠前,先进制造业实力不俗,优势产业有环保、制药、冶金、建材、机电、电子信息等。衡阳有各类大学11所,其中本科6所,专科5所,在校大学生近15万人,高校实力在三线城市中名列前茅,有三甲医院10所。2020衡阳GDP全国第70位,2025年前有望前进到60位以内。

以上五座城市,都是区位、人口、交通、城建、产业、高校、科研、医疗、文化等都非常均衡的城市,具备高成长潜力,未来有望承接大城市的人口和产业转移,成为顶级“小巨人”城市,甚至晋升二线城市。

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