房企严监管,城投的地产业务在崛起

杨老师的基建课堂 2021-09-15 18:57

据媒体报道,630日,央行已将三道红线试点房企商票数据纳入其监控范围;要求相关房企将商票数据随三道红线监测数据每月上报。这意味着部分房企的融资能力即将再次出现下降,房地产巨头们的融资途径基本已被全面纳入监管范畴。


并且,随着今年上半年房贷的收紧,房地产行业的格局变化明显;除一二线城市因供需不平衡仍然表现良好外,三四五线城市呈现了较为明显的收缩。房企们也随着开始用脚投票2021年上半年,50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达69.0%,较上年同期增长12.2个百分点。


这使得目前的地产市场格局出现了明显变化:大型房企受限于融资管控,开始不得不放弃下沉业务;三四五线城市的房地产市场,慢慢成为了当地城投的舞台。


全口径约束涉房融资,房企困境明显

自全面贯彻房住不炒的政策后,为了遏制地产金融化的势头,央行陆续出台了多项政策,促使地产企业逐渐降低负债水平、以及高周转的开发模式。随着这一监管思路的逐渐落实,我们明显看到各大房企的融资能力出现了明显的下降,甚至影响到了经营的稳定。


进入2021年后,房企的困境变得更为明显;房企只能依赖供应链金融与票据,进一步盘活集团内部资金资源,并将负债与杠杆转移到下游供应商上;又或者通过房产折价促销来加快库存的去化速度、加快资金的回收。一些高负债的头部房企,已经深陷流动性危机。


因此,我们可以明显看到各家房企的投资格局出现了明显的收缩;不再无序扩大规模、跑马圈地,而是回归稳健经营,开始进一步向一二级城市集中。在资金收紧之时,广阔的下沉市场顿时成为了可有可无的鸡肋,不再是房企发力的焦点。


随着央行把房企的商票业务纳入监管范围,各大房企的融资将进一步受限;这将使得头部房企将进一步退出三四五线城市的地产市场,全国各地的地产市场格局将出现新的转变。


基建要求资金自平衡,深度绑定土地

地产市场参与的玩家变了,但在地方上,土地一级开发、土地供应的逻辑和局面也在出现非常明显的变化;在严控地方政府债务、降低政府杠杆率的大背景下,传统的政府或城投举债投资基础设施、一级土地开发的模式正在没落,越来越多的项目开始要求资金自平衡


不收费的、公益性的基础设施建设项目如何实现资金自平衡呢?从实际操作来看,无论是地方专项债券、片区开发项目还是ABO模式,基本上都把土地出让金作为平衡项目投资的收入来源;如今的基建投资,已经深度绑定土地。


这就使得在未来几年,地方政府对于土地出让的需求是持续存在的;地产企业的退出,意味的必须有其他生态位的企业顶上,通过拿地-房地产开发业务来实现当地土地市场的平稳接续,避免因土地出让的普遍延期造成新的债务风险。


在这样的背景下,未来许多地方的城投将会更深度的参与地方的土地开发业务;将土地一级开发业务继续延伸到房地产开发领域,既实现资金的闭环、又实现债务的平稳接续,可谓是一举多得。


城市更新风口来临,以房开偿还本息

在近期的基建话题中,城市更新是各地政府关注的焦点,也因为政策性银行大力的支持,成为了许多地区城市建设与完善的最佳模式。


从逻辑上说,城市更新是过去棚户区改造业务的延伸与升级。但由于财政政策的变化,如今的政策性银行贷款不再支持以政府购买服务、土地出让金返还等与财政预算挂钩的方式作为还款来源;而是开始支持城投作为贷款主体,对土地进行更深层次的开发,以自持物业出租、物业出售等经营性收入来覆盖贷款本息。


这在多地颁布的《城市更新管理办法》中均有体现,对于实施主体拿地、或进行低效用地再开发进行了制度性保障。这也就意味着城投作为地方实施城市更新项目的主要实施主体,未来将对城市更新项目进行封闭运作,并通过拿地开发、补缴土地价款的方式参与到地产业务中去。


城投转型与城镇化,地产逻辑在改变

在深化预算改革后,城投迎来新一轮转型。在对于政府隐性债务的严监管下,城投传统的代建业务出现了明显的减少,且地方政府信用的加持也在逐渐褪色;各地城投均在拓展新的业务模式与方向。


在这样的背景下,既有需求、又能覆盖城投的基础设施投资的地产开发业务,将成为未来的主要拓展方向;并且,城投的特殊性使得资金的监管与地产市场的调控变得相对容易,房住不炒的目标或许依靠城投来取得真正的实现。


并且,从十四五期间的城镇化发展方向来说,将人口流入与基础设施建设进行配套也是大势所趋;在城投的债务水平已经处于高位的情况下,通过房地产业务将投资公益性设施与享受地方发展红利进行关联,自然也是水到渠成。


未来五年,在一二线城市之外的全国,我们都能看到这一场景;房企在收缩退出,城投的地产业务开始崛起。


推荐阅读