部分城市限涨,部分城市限跌,楼市进入“双向调控”时代!

理财周刊 2021-09-15 16:31

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“限跌令”出台


最近一段时间以来,全国有多个城市相继发布“限跌令”,以防范房价出现非理性大跌。“限涨”与“限跌”并存,楼市进入“双向调控”时代。

就在前几天,湖南省株洲市金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房,被认为存在严重扰乱房地产市场秩序之嫌。对此,株洲市住建局随即约谈了上述企业项目负责人,并计入企业信用不良记录。

此外,在今年8月初,沈阳也采取过类似的措施。其时,沈北新区某楼盘推出降价房源,单价从万元之上“跳水”降到8000元/平方米左右,并由此引发多个楼盘“跟风”加入到降价行列,当地房管局会同多个部门对该房企进行了约谈。

其实,采取类似措施的城市还有不少。据了解,截至目前,包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7城已相继发布“限跌令”,就防范房价下跌问题给出指导性意见。

三四线城市居多


从目前来看,“限跌令”出台的城市主要包括岳阳、唐山、株洲等,从此类城市名单看,普遍属于三四线城市。

为何会出现这种局面呢?

专家认为,三四线城市库存压力逐步上升,使其成为首批实施“限跌令”的城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进说:“类似城市当前面临去库存的压力,房屋销售压力比较大。”以昆明为例,目前反映库存压力的存销比为15.4个月,即当前的库存量,按照最近12个月的月均销量估算,需要15.4个月才能完全消化。此外,唐山的存销比也达到了18个月左右。

严跃进进一步指出,市场降温压力也开始传到到房企的经营压力上,至少使得企业房屋销售节奏放缓,资金回笼的速度也变慢。从房企资金和业绩完成的角度看,会出现大幅降价的现象。

规避库存过大风险


楼市调控主要出发点是保证房地产市场平稳健康发展,房价总体上要以稳为主,过快上涨和过快下跌,都容易出现各类问题。

从防止房价过快和无序下跌的管控角度来看,“限跌令”的出台实属必然。首先,可以防止盲目下跌或降价;其次,也能防止虚假降价、先涨后降;干扰了正常的市场交易秩序,部分房企违规降价,自然搞得市场心慌慌,也损害了其他房企的正常销售。

目前,各地“限跌令”主要针对扰乱市场行为现象,采取的具体措施包括以下几种:首先是各地严管随意降价现象,一般低于备案价的85%的就要被界定为是违规降价;其次是约谈相关房企和代理机构行为,督查此类机构的项目销售行为;还有就是严管销售秩序和资金,各类促销的相关价款要纳入监管,同时一些违规较多的房企,可能面临销售的监管,类似期房项目要改为现房销售的方式。

专家认为,未来可能还会有更多城市出台“限跌令”,但更多城市楼市调控还是以“限涨”为主。对于购房者而言,需要关注政策的变化,对于仍然采取“限涨”措施的城市而言,未来仍然具备投资潜力,有购房需求者可适时出手,无需观望。而对于出台“限跌令”的城市来说,短期内应该关注库存过大带来的风险。

未来哪些城市库存压力过大?通常情况下,存销比超过15个月的城市,库存压力将会显现出来。根据易居研究院公布的数据显示,截至目前,包括哈尔滨、西宁、威海、洛阳、包头等城市存销比已经超过了30个月,洛阳甚至接近41个月。

此外,存销比在15~30个月的之间的城市有天津、西安、丹东、燕郊、香河、固安、烟台、日照、舟山、安庆、泉州、景德镇、肇庆、韶关、北海,上述城市库存压力也不小。

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