恒大的購房者,晚上能睡著嗎?

中环陆羽茶室 2021-09-15 16:47



编者按


大家好,文章开始前,先跟大家说件事。


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作者:古原

源自:古三古四(ID:gh_a68d56c34119)


现在 微信群里全是恒大爆雷、员工围堵恒大高管的视频。

 

这只是恒大的雷之一,甚至金额都在恒大上万亿的负债中占比非常低。

 

而恒大的购买者的噩梦可能才刚刚开始。

 

今天,有数位朋友向我询问,让我感觉这个问题恐怕不是那么简单。 


 

比如上述这个朋友。

 

他已经付清全款了,这意味着恒大已经收了全款。

 

但恒大还没有交房。

 

因为在建工程已做抵押贷款,银行未解押,这时,意味着施工方可能才是房产的权利人。


而施工方可能由多方组成,这里面既有复杂的合作关系,甚至还有反复抵押的金融问题。

 

而在不太规范的地产操作中,施工方往往是带资入场的,恒大如果没有付施工方的工程款,那这个房子就不是恒大的。

 

同时,施工方可能还用在建工程向银行借了钱,以现在的很多的操作来看起,他可能还放弃了优先权,也就是说存在在建工程抵押的情况下,银行可能是第一权利人。

 

这时,仅仅是这个未交房的房子,就有四个可能的权利方,分别是购房者,施工方,银行,恒大。

 

我们假设恒大就此倒下,无法付清施工方的工程款,那会发生什么呢?

 

这就叫烂尾了。

 

银行可能成为房子的权利方,他或许可以拍卖用于回收他的贷款。

 

但购房的消费者呢?

 

有可能面临一个最为痛苦的局面。

 

就是房子不是你的,也没到你手上,但你已经付清钱了。

 

在烂尾工程里,当事方有政府、开发商、银行、建筑商、购房者。他们之间的关系错综复杂,对于建筑商来说,开发商不给钱,停建房子是后的选择,也是唯一的选择。

 

实际上银行、建筑商都会十分默契地不赞成将房子盖完,如果开发商还不上钱,那岂不是成了慈善家了?

 

建完房子,那消费者要搬进去住,银行的款呢?建筑商的款呢?他们岂不是成为恒大的接盘侠了吗?

 

银行和建筑商敢去把住户从房子里赶出来吗?

 

所以,要出现烂尾情况时,让他烂着,可能才是银行与建筑总包商的默契选择。

 

这个时候,只有一类人是最天真的,那就是购房者。

 

购房者会认为,房子一定会盖好。

 

怎么可能自己花钱买了房子,最后房子没到手,甚至还是别人的呢?

 

天底下哪有这种事?

 

不要这么天真,这个世界奇怪的事多着呢,只是你没经历过。

 

购房者的底层逻辑是,政府一定会出手托底。

 

如果小规模,有可能,如果恒大这种情况,那就不好说了。

 

在烂尾工程里,政府能做的大概有四点,分别是直接出钱支持工程继续,找第三方接盘继续投入资金开发、协调开发商多方筹措资金继续开发、司法途径等。

 

直接出钱,现实吗?纳税人为恒大接盘?

 

找第三方,谁敢接这个盘?他们如何面对总包商的工程欠款,银行的欠款和购房者的权利主张?

 

协调开发商筹措资金?


万亿元的窟窿,怎么筹?

 

最后一条路,就是司法途径。

 

而所有的合同里,银行是唯一的债务优先人,甚至总包都得放弃优先权。

 

购房者想在法律上赢官司,恐怕有困难。

 

说实话,真正不可理解的是恒大的商业模式。

 

恒大开发一个楼盘,出了土地的费用。

 

甚至有可能这个土地出让金还拖欠着。

 

比如兰州市就在七月份向恒大催款,要求他支付拖欠的土地出让金。

 

而恒大转过头可以拿土地抵押向银行贷款,同时,他还可以将建房工程外包给第三方,由第三方垫资开发,而第三方建一部分后用在建工程向银行继续贷款融资,以解决恒大不能支付工程款的资金短缺问题。

 

同时恒大开始售楼,购房者在没有网签和备案的情况下分期将钱交给了恒大,钱全部进了恒大的口袋。

 

就这种商业操作套路,明明就是空手套白狼式的高杠杆运营模式,自己需要投入的资金极少,甚至首批土地出让金都是贷来的。

 

恒大出的兑付方案中,可以用房子抵欠款。

 

但如果这个房子是未建好的,未网签,未备案,在建工程在质押过程中,那其实不是恒大的房子,是总包商的房子。

 

给你了,是不是能成为你的呢?也许也是个谜团。

 

即使你能搬进去,住进去,可能以后也面临着不动产证办不下来的局面。


如果恒大六折卖房,最后这些房子都是没有备案,没有网签,要收购房者全款的模式,你品,你细品。


能不能品出一丝恐怖的气息出来。


再将他四五月在员工内部疯狂融资的行为结合起来,你能不能看到恒大最后的疯狂?


那购房者要怎么办呢?


没有网签备案的,马上去要求网签要房产证,如果遭到拒绝,就赶快起诉。

 

一个项目,他土地款没付,工程款没付,土地质押了大笔的钱,但他却收了购房者的全款,他的钱呢?这绝不是简单的资金链断了的问题。

 

这些钱到底去哪了?

 

第一种可能:

 

多元化投资失败

 

比如搞各种项目,恒大汽车类的,投到里面又没有产出,亏光了。

 

第二种可能:

 

经营不善导致

 

高杠杆的资金导致资金成本高,内部管理混乱导致成本过高,恒大一直在亏钱。使用各种手段,反复融资,是地产商追求规模的一种重要手段,在房价节节上升的时候,贷到就是赚到,但在房价下行的时候,这就是灾难了。

  

第三种可能

 

实际控制人利用各种手段将公司的钱套出,变成自己的钱

 

这在上市企业里面不是奇怪的事,大股东把上市企业的现金套出搞死公司屡见不鲜。

  

第四种可能

 

整个恒大管理层疯狂利用各种手段掏空恒大

 

恒大是一个国企式的企业,内部充满着官僚主义和大量的职务腐败。恒大在地产界是一个特殊的存在,他的管理作风独树一帜,这个无法评价,但事实就是恒大的员工对公司管理作风一向多有微词。

 

或许,上述四种可能同时存在。


我要声明,在这个时间点,我绝不想看恒大的笑话,我倒是真心希望能完美解决,毕竟无数人的身家与恒大的状况相关。


但这么多朋友来问我买了恒大的房子怎么办,我得站在最坏的情况为他们考虑。


也许是我多虑了。


但我还是要奉劝所有的购房者,市场中永远有风险,任何决策都会带来风险,当你在没有网签备案的情况下全款购买,你也应该自负其责。


这是清晰而明确的当前中国房地产购买的基本规则 ,你若连基本规则都不管不顾,那最后出问题时,光想着天天找政府,不反思自己,那你还是会上了一当又一当,当当不一样罢了。

 

不管怎么说,恒大,注定要成为中国房产史上躲不开的悲催一页。

 

谁的血泪来书面这一篇,是恒大员工,投资者、供应商、银行、还是购房者,还是全体纳税人,现在还不好说。


作者:古原

来源:古三古四(ID:gh_a68d56c34119)



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