恒大的问题真的很大吗?

很帅的投资客 2021-09-16 01:19

大家好,我是很帅的狐狸

今天我打算来聊几句 

恒大

 的事情

毕竟恒大这事牵扯的
不单单是业主债主和股东
万一处理得不好的话
也有可能会出现系统性风险
对整个市场造成冲击


恒大这几个月事情还挺多的,我给大家拉了拉时间线——


甚至有15号要破产重组的传闻,还好恒大很快辟谣了——


那么问题就来了——

  • 恒大的问题真的很大吗?

  • 恒大的房子还能买吗?
  • 对房市和楼市会有什么影响?


其实吧,这不单单是恒大一家的问题,而是整个房地产行业的问题。
所以我们先来看看——


Part 1
🏠 房地产业怎么了?

在「房住不炒」的大前提下,这几年监管管得特别严。


这背后主要是因为,房地产行业一直存在两个问题——

  • 部分地区的房价太贵了
  • 部分房企借太多钱了

第一个问题也挺老生常谈了,我简单说两句:
房价贵到一定程度了、影响到民生了,甚至生育率也因此受到影响,监管自然不能坐视不理
不过这也不是说监管想把房价给压下来,毕竟房价掉太多的话也会有问题,这点我在 之前的文章 也论述过。

所以监管还是希望房价以「稳」为主,不要涨太快,也不要往下掉。
官媒《经济日报》在9月15日就发了篇题为《谨防楼市大起大落》的评论,里头提到——


第二个问题则是,房企借太多钱了

房企的净利润率其实不算高,根据亿翰智库的统计,2020年50家典型房企的平均净利润率只有11.6%,比2019年下降了2.3%。


于是房企开始靠借钱来提高利润——
假设房企有100块钱本金,能赚10块钱。
这时候如果它跑去跟银行借多了100块,一共有200块本金了,能赚20块。
就算银行要跟它收8块钱的利息,净赚20-8=12块,算下来还是能比不借钱的情况多赚两块。


如果生意一直可以赚下去的话其实也没啥问题。
不过嘛,生意不一定能一直赚钱。一旦地价贵了,建筑成本人力成本上来了,而房价的增速又赶不上了,这时候100块钱可能就只能赚8块了,赚的都拿来还利息了。


要是一家房企还不上钱那还好,要是很多房企都有一样的问题,那可能会引发连锁反应:银行被赖账了,手头上就掐得紧了,放贷卡得严了,企业没那么容易拿到贷款,经济增速就受到影响了。


所以监管在不断强调「房住不炒」的同时,也一直在说要「防范化解重大金融风险」,要把房企的负债给降下来。

具体来说,监管从两个方面下手:一是限制房企融资,二是限制机构放贷
我也给大家梳理了一个时间表——


一些现金流没那么好的房企,续贷压力会比较大。


Anyway,监管要求房企降负债,房企们自然是得尽可能地还钱,所以整个房地产行业其实都挺缺钱的


Part 2
💰 为啥恒大特别缺钱?

恒大之所以特别缺钱,有多方面的原因,我来帮你梳理梳理——

原因1:欠太多钱了

因为许老板的风险偏好等原因,恒大一开始借的钱就比别家多。
在「三道红线」政策推出之前,恒大的现金短债比只有22%,也就是账上的现金只能还得上22%的1年内到期债务,而万科这个比例是165%。


还有一个指标是净负债率,也就是有息负债扣掉现金后,占净资产的比例(比较适合用来衡量长期还钱的能力)
当时恒大这个指标高达163%,而万科只有37%。

所以就算恒大一直开足马力在降负债,但目前仍然没有完全满足「三道红线」的要求。


不过许老板也算是定了个计划,打算让有息负债在——

  • 2021年6月30日:降到5,900亿元以下✔️
  • 2022年6月30日:降到4,500亿元以下
  • 2023年6月30日:降到3,500亿元以下

这里要特意提一下:「三道红线」后,6月底央行也开始监控主要房企的商业票据的数据。

商业票据(AKA商票),可以理解为房企自己开的欠条,一般会开给供应商之类的。
因为商票在会计准则中不计入有息负债,所以房企会优先偿还其他债务,先把红线给应付了,然后再考虑兑付商票。央行发现了这个骚操作,所以也开始管上了。

而目前恒大欠的钱里头,有不少都是商票——


接下来我来说说恒大特别难的第二个原因——

原因2:搞钱变难了

我们可以从房企的现金流来源讲起:学过会计三张表的话你会知道,现金流有三个来源——


而恒大在这三个方面搞钱的能力都变弱了——

首先是房子不好卖了
除了「房住不炒」,恒大也有自身的问题:一来员工有点人心惶惶,担心公司随时会垮,卖房的积极性下来了;二来买房的人也怕楼盘烂尾


监管其实也有留意到这些风险:从去年开始,不少地方就开始加强预售资金的监管——

截图/ 澎湃新闻


其次是融资不好融了
恒大本来打算在A股借壳上市,结果监管卡得很严,终于在去年失败了。
将近1,300亿的战略投资没还上,转成了恒大的股票。


而今年以来,大家都怕恒大资金链紧张、还不起钱,所以不少机构不愿意继续放贷那么多钱给到恒大。
像是我同事就打听到,某信托公司原来给恒大的60亿的额度已经被砍到了20亿。

加上评级机构也在对它落井下石:6月份惠誉把恒大评级从B+下调至B,中诚信把它列入信用评级观察名单,穆迪把评级下调至B2,7月份标普把评级从B+下调为B-,中诚信评级展望调整为负面,惠誉把评级从B下调为CCC+……


上面这两点跟银行挤兑有点像:一旦失去了信任,就会造成滚雪球似的连锁反应。

投资现金流方面,恒大也在努力通过变卖资产搞钱
其实它已经卖了一阵子了。根据恒大的半年报,今年下半年截至8月27日,恒大为了搞钱,卖掉了:

  • 恒腾网络11%股份,回收约11.8亿港元
  • 盛京银行1.9%股份,总金额10亿元
  • 深圳市高新投7.08%股权,共约10.4亿元
  • 恒大冰泉49%股权,总金额约20亿元


这也算是之前造的虐:恒大在之前盲目多元化,涉足了很多自己不擅长的领域。
毕竟房地产跟其他业务的逻辑很不一样。比如恒大汽车,一搞还搞全产业链,特别烧钱,钱也没回来得那么快。


Part 3
💊 恒大问题真的很大吗?

其实我们去仔细看报表的话,目前的情况来看,恒大的问题好像也还好——

恒大账上躺着的现金是1,616.27亿元,其中有750亿左右是受限的,所以可以动用的大概是870亿
目前手头上已经竣工的物业有1,445亿,还有已经卖了房子但还没回款的应收款大概1,759亿

而恒大一年内到期的有息负债是2,400.49亿元,要还掉这部分钱还是绰绰有余的。至于400亿的恒大财富理财款,既然许老板也承诺了「一分钱都不能少」,就看兑付方案后续的执行情况了……


如果恒大负面舆情被媒体放大,雪球真的滚起来的话,准业主和债主爸爸们会对它彻底失去信心,它的房子卖不出去,而且有更多的银行断贷……这时候就算没有问题也会变成有问题……

在当下,恒大很需要进一步为市场注入信心。如果可以引入更多国资股东的话,说不定是一条活路。


实在没有办法的话,那就——拖着呗
恒大手头上还有4,568亿的土地储备,等我慢慢把地给卖了,自然就有钱还你们了。

这也是为什么恒大请了华利安诺基钟港资本作为财务顾问的原因——它们的职责之一,就是去让金主爸爸们晚点来收钱(债务展期),或者帮恒大整个债务重组方案(借新债还旧债)



Part 4
💡 这对我们有啥影响?

前面说了,如果恒大的问题恶化,可能对整个市场都有影响

短期来看,银行的信用可能会收紧


这对实体经济来说不是什么好事。
不过好在下半年地方债的发行会加速,可以顶上;加上监管还有各种支持中小微企业的政策,整体来看问题不大

另一方面,房价可能也会受到影响
一些恒大的债主接盘了恒大的物业用来抵债,他们可能会打折卖掉,影响二手房的价格。而恒大自己也会时不时来个打折促销,加快回款,新房的价格也会被拉下来。

不过这不一定会拖垮房市,更像是阶段性的打折促销。


Anyway,咱的监管还是挺重视的——
统计局发言人在15日就表示:「一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难,对于整个行业发展的影响还需观察。」

监管早在8月份的时候,也针对恒大采取过行动——

截图/ 央行官网

隔天凌晨恒大很快就发了个公告,说——

「全力以赴、想尽一切办法确保工程建设,保质保量完成楼盘交付;坚决依法依规做好重大事项信息披露,绝不传播并及时澄清不实信息;以最大决心、最大力度保持公司经营稳定,化解债务风险,维护房地产市场和金融稳定。



照例一张图总结一下——




P.S. Apple刚推出了新的iPhone,到底是「十三香」还是「苹苹无奇」呢?这对苹果和苹果链的股价会有什么影响?安卓是否可以逆势翻盘呢?我们挖了不少有意思的洞见,打算这几天给大家写一篇,不晓得你们会感兴趣不,感兴趣的小伙伴点个在看呗。


🤑
「Greed is good.」

「很帅的投资客」的所有内容皆仅以传递知识与金融教育为目的,不构成任何投资建议。一切请以最新文章为准。

⚠️ 风险提示:监管举措超预期;信用进一步收紧;无法挽回市场信心。

📖 相关阅读:房价上涨的本质是什么?系统了解房价上涨机制!

本文分析师/ 狐狸,歪歪,李哈哈
图片与编辑/ 狐狸,小屋
Icon/ freepik from flaticon
主创/ 肖璟(微博@狐狸君raphael),曾供职于麦肯锡金融机构组,也在 Google 和 VC 打过杂。华尔街见闻、36氪、新浪财经、南方周末、Linkedin等媒体专栏作者,著有畅销书《风口上的猪》《无现金时代》。

📚 参考资料/
《恒大缺钱,要学万达?》《恒大地产1257亿元战投转为普通股,两家国企接盘300亿》《恒大集团:多元化是大坑还是风口?》《2021年中期重点85家房企三线四档情况整理20210831》《贝壳研究院:前7月房企境内外债券融资约6428亿元 同比降13%》《一季度房企境外发债规模下降43.5% 前十大房企融资总规模减少近6成》《国内房地产融资收紧 房地产企业再增海外发债》《产恒大“自救”初现曙光,广州城投、越秀集团开始接盘部分资产》《广州城投新入股恒大?不属实!事发去年 目前股权结构没变》《三道红线再添三道补丁?房企瑟瑟发抖(深度)》《中国恒大:出售资产尚未有新进展,负面新闻导致销售大幅下降》《负债大降3000亿元 恒大交出亮眼“减负”成绩单》《超20城发文加强商品房预售款监管,近十年预售纠纷成倍增长》《首付交了,房子却烂尾了 多地加强商品房预售资金监管》《预付数百万交房遥遥无期,多地楼盘烂尾频发有何内幕》《聊聊“资产负债率”和“净负债率”》《声明-新闻中心》《沈凌:房地产能否复制家电业的辉煌》《恒大聘用财务顾问评估资本架构 预期9月销售额持续大跌》《深夜突发!恒大要破产?紧急辟谣:确实遇到前所未有的困难!》《政策补丁:“三道红线”试点房企商票或纳入监管》《净利润最多2%,“杭州一哥”滨江集团在刀尖上“跳舞”》《谨防楼市大起大落》《恒大地产持有廊坊发展7603.21万股股份被冻结》《中国恒大发布公告,涉及与两家上市公司的纠纷》《恒大财富兑付逾期引发维权 许家印承诺“一分钱都不能少”》《独家|恒大关联案件被要求集中管辖 移交至广州中院》《恒大用期房兑付逾期商票 涂料供应商三棵树业绩承压》《恒大、广发银行发布声明:双方经过充分沟通达成和解》《中金 | 房产:写在“三条红线”政策实施一年后》
觉得对你有用的话,帮我点个在看吧 👇
推荐阅读