重要拐点出现!

米筐投资 2021-09-15 17:11



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一叶落而知秋。


楼市,却早已步入寒冬。


9月15日,国家统计局公布8月份70个大中城市房价数据,船长对数据重新整理制作,能更直观地观察房价行情变化。


注:苏州、南通、东莞等城市不在榜单之内,系国家统计局没有将其划入70个大中城市范围,故无法解读。


1




先来看看新房市场的涨幅变化。



从新房的环比涨幅来看,8月份46个城市上涨,4个城市持平,20个城市下跌。


相较6月份的55城上涨12城下跌、7月份的49城上涨16城下跌,整个新房市场的下跌范围正在一步步扩大。


46个上涨的城市中,深圳环比涨幅1%,排在第一位。青岛、重庆、乌鲁木齐均上涨0.8%,位居第二梯队。


而新房环比涨幅前10名的城市,均属于一二线城市。


20个下跌的城市中,秦皇岛、唐山跌幅0.6%垫底。南宁、哈尔滨、石家庄、兰州、太原、广州、郑州7个省会城市,也略有下跌。


而不少三四线城市面对持续收紧的态势、下跌的房价,甚至出台了“限跌令”。


比如岳阳,8月9日明确商品房实际成交价不得低于备案价的85%;比如唐山,在房企座谈会上明确打压恶意降价。


尽管形式不同,但目的一致,“稳”字当头,谁也别想弄出点乱子来。



2




而更能代表真实涨幅的二手房,更是出现了明显的拐点信号。



从二手房环比涨幅来看,8月份27个城市上涨,9个城市持平,34个城市下跌。


这是船长统计这项数据以来,下跌城市数量首次超过上涨城市!



房价拐点向下的信号,再明显不过。


27个上涨的城市中,海口上涨0.8%位居第一位,广州、成都、泸州、北京涨幅位居前五,但涨幅也都回落到0.5%上下。


细观这27个城市,19个都是一二线城市或省会城市,而在34个下跌的城市中,仅有13个一二线城市或省会城市,三四线城市占了多数。


南充、昆明、牡丹江、石家庄、贵阳跌幅最大,也都是老面孔了。加上太原、郑州、唐山、兰州,北方省会城市的跌势似乎更为严峻。


从同比涨幅来看,8月份53个城市上涨,17个城市下跌,与前几个月份相差不大。


53个上涨的城市中,广州、北京的涨幅都超过了10%,位居前两位,上海上涨9.7%位居第三位,一线城市再次收割前三。


17个城市房价跌回一年前,南充、牡丹江再次垫底,跌幅都超过了4%。太原、石家庄、呼和浩特、哈尔滨4个北方省会城市依然上榜,房价仍没有起色。


但随着二手房价下跌的城市范围扩大,下个月的同比跌幅榜,恐怕还会出现新的名字。



3




当房价下跌趋势愈发明显,当房地产调控趋势只紧不松,一向爱好“追涨杀跌”的国服玩家,观望情绪逐渐蔓延。


△8月份各线城市受访者购房意愿,图片来源:中国指数研究院


在中国指数研究院的这份调查中,无论是一二线,还是三四线城市,8月份的购房意愿都比上个月有所降低。


而成交量的暴跌,足以证明市场的情绪。


△图片来源:中国指数研究院


8月份,在中指观测的17个主要城市整体成交环比下跌22%,尤其是二线城市环比下跌33%。而与去年相比,三线城市同比成交更是暴跌40%。


△图片来源:中国指数研究院


从时间上来看,6月份之后市场的冷清程度开始加重,7月份整体成交环比下跌9%,尚可接受。而到了8月份,只能用急速下坠来形容。


四大一线城市中,尽管深圳成交面积最少,但环比增速却高达135%。此外,广州、北京的成交面积环比、同比都在下跌。


△图片来源:中国指数研究院


但深圳的数据另有玄机,135%的增速是包含新房成交的。真正体现市场火热程度的二手房市场,深圳已跌入冰点。


根据深圳市住建局的数据,继7月二手房过户量同比跌幅超8成后,8月深圳二手住宅成交量为2043套,再次同比暴跌77.28%,创下10年新低。


二手房指导价政策的威力,非同凡响。


东莞、成都、无锡这些同样出台二手房指导价的城市,成交量也出现不同程度的下跌。


△部分一二线城市二手房成交增速


而这里面增速垫底的杭州,无疑是8月份最惨的城市。



3月份,杭州楼市还沉浸在“打新”氛围中,二手房顺势成交11534套,没想到却成为了最高点。


此后,杭州二手房成交便一路下跌,4月份成交10029套,5月份跌破1万套,6月份跌破8000套,7月份跌破7000套。


8月5日,杭州再发调控政策,落户未满5年需连续缴纳两年社保,非本地户口需连续缴纳4年社保,才能在限购范围内购买1套。


门槛收紧,8月份的二手房成交量再次受挫,跌到了5602套。


在没有出台二手房指导价的背景下,不到半年时间,成交量腰斩,杭州实惨。不少业主甚至为了卖出房子,为中介开出了50万的奖励,而有热门小区的房价已经跌了3成。


最近多次处在舆论中心的杭州,房价已经连涨5年的杭州,终于开启下跌通道,神话终有幻灭之日。



4




量价齐跌,最受伤的是谁?


房企,尤其是资金链紧绷、负债率高的房企。



甚至不用猜,风暴中心的恒大,上半年有息负债高达5700亿,排在全部房企的第一位。而其手中的现金,还不到900亿。


恒大财富的兑付危机,也只能选择用房子赔偿客户。


暴跌的股价、客户的围追、破产的流言……当年意气风发的许老板,仅有的笑容只能凝固在那张红遍全网的照片中。


当然,不止恒大一个,榜上的华夏幸福、富力,现金覆盖率甚至低于10%。


而另一个意气风发的姚老板,也是满脸愁容。



很显然,这一次针对房企的市场出清,不会再有踩着七彩祥云的“白衣骑士”出现。


时代转身前,不会跟任何人打招呼。


房企最艰难的时刻,来了。




















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