楼市步入浑水期!再说一次,买房记得带“T”

城市战争 2021-10-14 23:57

当下的楼市,似乎正在脱离经济学,迈向玄学,难以琢磨。

一方面,楼市政策面的确传递出回暖迹象,有的城市甚至在救市。但另一方,面高压态势总体不变,房贷利率、房企融资仍然被卡得很紧。

9月22日,经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》,为刚需发声。

最近,东莞、珠海等城市下调二手房交易个税,多个城市发布“限跌令”,广州、佛山多家银行下调房贷利率,银行放款速度也明显加快。

在政策面,楼市最困难的时刻似乎正在过去。

但与此同时,一二手房成交仍然萎靡不振,市场的观望情绪并没有明显改观,购房者越来越迷茫,很多人在问现在还适合买房吗?

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楼市周期的四个阶段


其实,太阳底下无新鲜事,房地产是典型的周期性行业,只要善于总结,就能发现规律,然后通过规律审时度势,作出最优决策。

观察每一次楼市周期,大致都可以分为这样四个阶段:蓄水期、供水期、浑水期、枯水期

这个理论模型是参考了水库蓄水原理,所谓“蓄水期”,就是水位越来越高,预期逐渐明朗

供水期,就是到了灌溉时刻,市场已经达成高度共识。

浑水期,就是水位处在升降博弈的僵持状态,而且水质浑浊不清,看不清楚局势,市场缺乏一个清晰的“共识”。

枯水期,就是池子里的水已经突破警戒线了,需要重新蓄水,市场已经出清。


就当下的楼市而言,就是典型的“浑水期”。

政策面仍然保持高压态势,但回暖信号也有。市场面仍然是寒风凛冽,但有的发商在割肉清盘,有的开发商捂盘观望,市场出现严重分歧。

有分歧,就是看不清局势,这是浑水期的典型特征。

那么,浑水期的最优策略是什么?答案是浑水摸鱼

老渔民来知道,水至清则无鱼,“浑水”才是生命之源。

所以,“浑水摸鱼”才是聪明人的方法论。

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当下楼市,适合“浑水摸鱼”


“浑水期”的楼市有什么特征?

因为缺乏“共识”,市场会形成“看多”和“看空”两派,看空那一派会降价,而看多那一派也不会像之前那么坚定,价格留有回旋余地。

“浑水期”对开发商和卖房人来说,要么得割肉,要么继续熬时间,体验很不好。但对买房人来说,是捡漏的好时机。

而错过浑水期,等到市场出清之后,多空两派就达成共识,这个时候的买卖就是“一分价钱一分货”,账算得很清楚,买家也就别想占什么便宜了。

所以,只有在浑水摸鱼的时候,才会出现“一分价钱买两分货”的错配。


巴菲特在接受采访时曾说过这样一句名言,他喜欢在市场混水中寻找大鱼。

而且,眼下正值金九银十,马上又要接近年底,很多开发商有回款压力,上市房企还要冲业绩,适当的割肉促销,都是可以预见的。

所以,这个时期的买房体验是比较好的,回想一年前市场灼热的时候,开发商动不动就拿“验资才能看房”、“全款优先”来压人。

现在呢,连网红盘都放低了姿态,原先买不到的房子,现在也有机会了,比如越秀·和樾府,前几期都靠抢,而现在的购买体验就要好得多。

为啥呢?调控已经帮你把投资客都赶出去,刚需反而有机会进场了。

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买房要带T之“technology”


当然,浑水摸鱼也要当心,如果手气不好,摸到的可能不是鱼,而是毒蝎子。

不是有句话吗?当潮水退去,才知道谁在裸泳,现在是浑水期,很容易摸到那些没穿衣服的鱼。

如何避坑?

我们之前讲过多次的一个法则,叫做“3T主义”:technology、TOD、trust。

一个楼盘,至少要带其中一个“T”,才算穿了泳裤!

如果三个都带,那绝对是“王炸项目”。

第一个T是technology,即科技概念区,代表的是一座城市的先进生产力,有产才有城,没有产业支撑的板块往往会沦为睡城。

广州琶洲,图片来自广州房产/梁正

放眼全球,technology对楼市的赋能效应,越来越突出。

在美国,硅谷的房价已经能挑战曼哈顿;在北京,中关村的房价超越了国贸CBD;在深圳,南山科技园早已超过福田CBD。

易居研究院的数据指出,科技巨头落户区域是买房的风向标,升值幅度是市场平均的1.5到2倍之间。

放眼广州,technology概念区,主要是琶洲、科学城、知识城、天河智慧城、万博、番禺国际创新城、白云湖数字科技城、南沙科学城等。

这些technology区域,都是每个区绝对的“一号工程”,跟着买绝对不会错。

广州科技创新轴示意图

从最近两次的土拍市场来看,凡是technology概念区,土地基本不愁卖。相比而言,没有technology概念的板块,很容易流拍。

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买房要带T之“TOD”


第二个T是TOD(transit-oriented development),指的是以公共交通为导向的城市复合形态,代表的是一种更先进的生活方式。

TOD中的住宅项目,等于把地铁站搬到自家车库,下楼就能上地铁,就像回到自家车库那样方便,等于说把昂贵的公建设施给“私有化”了,这是一种颠覆性的改变。

TOD模式示意图  图源:丈量中国

市面上很多楼盘都号称自己是地铁盘,但其实很少能实现和地铁站无缝对接的,一般都要步行5到20分钟才可以。
 
TOD对楼市的赋能效应,同样是非常显著的。

有研究机构的数据显示,TOD项目和非TOD项目,均价可以相差22%-52%。

另据第一太平戴维斯研究发现,在一二线大城市,成熟的TOD物业平均价格高于同片区、同等类型物业30%以上。

放眼当下的广州楼市,TOD物业,基本被越秀地产与广州地铁集团联合承包了。一句话,在广州买TOD物业,认准越秀就对了。

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买房要带T之“Trust”


当然,蓝图再好,也要能落地才有意义。
 
最近以来,楼市频频调控,不少开发商资金链紧张,有的开发商面临暴雷的风险,很多人担心交不了楼,或者担心开发商承诺的配套无法兑现。
 
尤其对刚需来说,动辄几百万的房子,如果遇到这样的事情,那不是一般的虐心。

图片来自广州房产

所以我们要擦亮眼睛,找一家值得信赖(trust)的开发商。眼下这个时期,值得信赖的房企有这么几个共同点:
 
一是央企或国企背景;二是深耕本地,有“造城”经验;三是产品经得起时间考验。

放眼广州,房企竞争日趋激烈,但能同时满足这三个标准的Trust房企,作为广州市属国企的越秀地产一定有名字

而且,越秀地产在“三道红线”属于绿档,资金链健康,是一个值得放心托付的健康房企。


更重要的是,选择越秀地产,还有一个好处是,项目多,选择也就多,而且绝大多数都满足我们的“3T理论”。

例如,广州有techonlogy的产城板块,几乎都能找到越秀地产的身影。

在番禺万博,顶级网红盘越秀·和樾府,逢开必爆

越秀·和樾府实景图

在广州国际创新城,越秀·星汇文玺不仅是广州唯一在售的建在大学里的新房,也是广州科技创新轴上屈指可数的新盘

星汇文玺区位&交通示意图

在白云湖数字科技城,45.7万方的城央生态大盘天悦云湖,为片区提供了高品质人居社区

越秀·天悦云湖规划效果图

在南沙科学城旁,越秀·明珠湾壹号已成整个南沙最醒目的地标

越秀·明珠湾壹号规划效果图

如果你青睐TOD物业,更是绕不开越秀地产了,目前广州热门的TOD物业,几乎全是越秀出品。

其中,有6个是与广州地铁联合开发的,它们分别是:

越秀TOD·星图、越秀TOD· 星樾山畔、越秀TOD·星瀚、越秀TOD·星汇城、越秀滨江TOD·星航、越秀TOD·星樾。


数据亦显示,在市场下行期,TOD的抗击打能力也非常出色

越秀地产2021年中期业绩显示,上半年,越秀地产TOD项目实现合同销售约76.0亿元,同比增加50.7%。其中,星瀚实现25.3亿元、星图实现25.0亿元、星汇城实现13.9亿元,个个都很打。

巴菲特说过,他不喜欢看K线图,所以他喜欢买像可口可乐这样的股票,因为无论经济是好是坏,人们总还是要喝可乐的。

而在楼市,我敢说:买了带“T”的房子,也不用太关心调控信息,因为它们属于“睡后“房产。

越秀地产在售/待售项目一览

越秀·和樾府
万博CBD·长隆生态区·中央公园住区

三期新品热销中
建面约110-130㎡IMAX宽景双园四房
广州市番禺区番禺大道北与汉溪大道交汇处(南村万博站E1口)



越秀·天悦金沙
一家人的湖山小洋房

火热登记中,即将开放营销中心
95-143㎡三至四房
广州市白云区金沙洲浔峰山半山伴湖区


越秀·星汇文玺
大学城·科创中轴·南大干线·4站琶洲

在售
建面约76-94㎡景观三房
广州市番禺区华南理工大学广州国际校区东北角


越秀·天悦云湖
8号线上·白云湖畔·科技城芯,45万㎡TOD湖居大盘

臻稀湖畔低密小高层火热加推中
建面约76-127㎡景观三至四房
白云区·白云湖数字科技城8号线亭岗站B出口


越秀·滨江 星航TOD
华南首发杭派园林,老黄埔低密宜居住宅

火热升级登记中
88-101㎡阳光三四房
广州市黄浦区黄埔东路2009号(5号线庙头路站上盖、13号线南海神庙站旁)


越秀·星瀚TOD
地铁22号线上盖&公立广外附旁

新品加推
85-115㎡二至四室户型
广州市番禺区地铁22号线陈头岗站(在建中)旁


越秀·珠实|天悦海湾
地铁口·游轮母港旁·南沙湾,低密看海小高层

待售
建面约89-125㎡三至四房
广州·南沙·南沙湾港前大道(国际游轮母港南侧)


越秀·明珠湾壹号
藏品级资产,享富豪圈层生活

加推云端10席瞰海大平层
建筑面积约320-380m²看海大平层
中国·广州·南沙自贸区·明珠湾灵山岛尖(导航“明珠湾壹号”)

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