东原做了减法

真叫卢俊 2021-10-15 07:07

东原是一家我们每年都会去解读一次的开发商

它不像一些开发商,是因为产品复杂,类型多样而需要去拆解区分,东原的特殊之处在于它的产品每年都会进行一次自我扩容,但是对外却异常低调

所以大部分人对于它的印象都停在,这是一家主流,但并不着急“出圈”的房企

当大部分开发商开始做越来越多的产品系列来寻求突破点,吸引行业内外话题度的时候,东原反而开始走踏实路线

不仅没有顺应市场环境寻找一些新的产品线来让品牌看起来饱满,而是选择做了减法

聚焦用户端对于这家开发商的认知

今年东原就将产品系进行了精简,甚至可以说,在花时间将曾经未来的产品都归纳为一个系列——
这种取舍对于一家开发商来说其实并不讨巧,但这种底气的背后其实意味着,能将产品精简到一个系列去迎接市场竞争

一定需要一个不断进阶的标准,来放在这个系列之中

 
01
这是怎样的一个标准
值得东原放下别的来重点放大
 
而这个标准其实就两个字「场景」

如果大家对东原比较熟悉,都能感觉到东原在将「场景」两个字慢慢打造成自己的标签

拉长时间的尺度,来看这家企业

东原的创新似乎保持着一定的频率,每年都会输出一个场景,给大家一个具象的生活画面与场景

比如儿童成长社区—童梦童享、社群实体空间—原聚场;又比如城市安心康养场景、城市艺术商业目的地


可以说空间营造下的场景创造是东原擅长做,并且做了很多年的事
 
今年,东原看起来在做的依旧是为生活造梦,营造新的场景,但呈现这个场景的方式,回归到了场景的自我修养

在这个叫「印」的产品系里,所有场景被切割后又由内到外的自由重组了,目的就是为了留出一个中庭景观空间

而这个景观空间大概是这样

 
或者是这样


这是东原印系两种风格,从色调上就能区分

一个是现代乐活,更令人放空与流连的度假式体验
一个是现代经典,结合时代审美、更加亲近城市的山水东方美学

当然一个产品系是不可能停留在风格陈述上的

重新看一遍东原的场景论,就能发现,在每个项目最早期的时候,场景就是东原在重点打造的一部分

在市面上一些项目的早期,大家可能会看到这样的草图:


但在东原,最早期的总图中,就能看到关于场景的很多细节:


不管是层次感还是各个功能区都有画面,造场景对于东原来说,是一件非常明确的事

也正是为了场景,整个社区都能够有清晰的排布方式,毕竟为了腾出这样一个中央景观庭院,建筑只能以围合式布局来排布

所以在这样的逻辑下,东原场景内的每一部分,都不是突兀的

有了足够的空间来做场景这件事之后,东原做的第二件事就是在这个中央景观庭院中,再次对空间做了切割

在上面实景图也好,草图也好,都能看出,水景是东原印系标志性的一个场景

但其实它只是这个场景的一部分

在东原很多项目的实景图中都能看出,一个中庭空间可以进行多个大小不一的“切割”


即使是一块不规则的地块,在东原的场景论里都可以打造多个场景空间出来


在一个大场景中,又能切割成多个小场景


除了水景,社区中庭空间中的很多串联,都是由曲线形的路径和绿化树共同铺设的


不管是直线还是折线,将场地切分成不同板块,用绿化来隔开、丰富整个景观结构的同时,赋予整个中庭空间更多独立的功能属性

也意味着在这些独立空间中,又可以打造不同适配度的定义场景

比如上文提到的水景,东原的定义是:回家即度假的环水公园


在这个场景中,明亮的色块会带来不一样的视觉氛围

比如针对儿童,打造童梦童享空间


在这个场景中,儿童游乐区不是一个简单的区域分配,而是真正打造出一个适合儿童共同成长的场景体系

在这个体系中,大家能看到很多可以让儿童之间以及儿童和家人之间共同使用的硬件设施,通过硬件,以及多个洄游式功能区的引导,来增加儿童与外界空间的交互感


让大家以为的儿童游乐区不止局限在游玩,更多的是在释放童真天性外的交流以及认知自然


再比如,针对老年人,东原在印系也打造了长期主义的健康社区生活


东原在归家体系也强调“归家三无”的安全健康理念,即全区无台阶,车行无盲区,出入无接触

同时印系一直在强调的水景,也做到了长期健康主义,定期对生活水进行清洗并发布质检报告


可以说,东原在努力让整个社区全方面的形成一个前端后端都有保障的生活体验感的同时,让健康两个字也贯彻了一遍


02
这是东原场景论的逻辑
而它的标准其实不止于此

从上文能看出,东原在场景打造上可以不计成本的考虑到全龄化的适配人群,让空间内的使用人群多了一些不一样的选择和分流

它们的目的也比较简单,让更多业主可以在社区公共空间内多停留

但东原在场景上真正值得我们去解读或者细看的,一定不止于此

毕竟上文这些场景打造,如果有别的开发商愿意砸钱,其实也能做,而东原的独特之处在于,它在场景上的领先都不停留在场景本身,更多的是整个社区的退让

为了最好的景观视野和采光,可以用围合式布局带来建筑退距

为了让周边居民也能享受幼儿接送、购物、休憩空间的功能,东原可以在商业内街结合配套打造一个“口袋公园”,


包括为了让住户体验放最大,提供更多的生活便捷,在很多项目中,都能看到后勤内院的设计


在后勤内院中,有隐形「管家服务」归家,即快递人员+外卖人员+后勤员工动线集中、空间独立,后勤院可临时停车(货车、快递车、电动车)、临时卸货,快递间满足业主收发

哪怕是扔垃圾,东原都可以在前期就与物业一同规划了详细的垃圾清运路线与管理路线


再包括留出来的架空层,都会做成开放式,腾出多个看景视野


这些看起来不起眼的地方都来自东原刻意的退让

而之所以能够有这些细节优化,这离不开东原人人都是产品官的理念

在这一理念中,东原站在业主端掀起一场产品力的“场景革命”


这一点其实就是在贯彻东原一直呼吁的全周期社区运维,听取每一位业主的发声

据悉,东原所做的这些场景,不管是研发初期还是交付后,都在持续追踪业主的场景使用感
 
所以在当前的印系中,大家能看到很多从客户端体验修改而来的一些小细节

我们在东原的很多交付社区中,能切身感受到整套完善的产品营造手法和生活服务体系是一个非常良性的循环

所以怎么去解读东原的社区生态,温度感是一个很直观的体验。
 
通过理解需求去满足客户,从造房子到造生活,并且让这个社区里每一位客户、每一方土地、哪怕外来的服务人员都能得到更好的对待,这是东原最让人感动的一件小事


03
之所以可以相信东原能一直做场景
因为它正在让这些慢慢成为一个标准
 
文章开头也说过,东原其实做场景已经做了很多年了,但也许这是一件主流的事,这几年并没有在行业内引发比较大的声音

而现在开始可以关注东原的原因就很简单,东原在慢慢将它的场景论打磨成一个标准,一个数值明确的打造体系

这一点也是让人敬佩的一点,毕竟每个开发商都会有一两个足够出彩的项目,它们可以是为了口碑、为了个人意志而去打造一个足够有代表性的作品,但这样的作品都不会成为整个品牌的标准线

而东原正在快速将大部分产品归纳到印系,背后其实就在做这样一件事

将东原真正的场景论打磨成一个适配所有项目的标准体系,它不需要代表作,未来每个印系作品都能找到同样的标准,不是巧合,不是个人意志

这个标准可以精细到数据上

不管是入口广场的宽度


为了保证足够宽阔的采光视野打磨的“0.7间距比”


以及为了节点视野能看到足够多视觉绿化的,东原要求核心/次核心景观可视户数/总户数必须大于60%


这些明确的数据,都是东原不断优化改进后,独有的产品标志

包括最难用数据来拟定的景观表达中,东原也在慢慢形成一个有逻辑的打造准则

在东原的所有中央景观庭院中,一定能看到一个核心景观空间和次核心的景观空间


这也是前文说到的,东原在切割大场景的最大目的,让业主在社区空间中有一个连续性的游园体验

这种连续体验可以是从家门口就开始,不用刻意走到活动区,出门就有联结路径


也可以是从平面走向立体,下沉式的感受移步换景


并且大面积去做一些材质不同,形状不同的路径来串联整个社区内的各个功能区


也在这些路径的节点处提供了很多休憩和放松的场所,把生活感做足。


可以说它们慢慢形成一个场景体系的同时,让每一个数据及打造手法都落实到了业主置身场景中的考量,带来更有层次感的体验

除此之外,东原在场景打造中还做了另外一件事:“见缝插针”


从上图可以看出,在很多主题场景之外,其实社区内还有很多零散细小的地块

东原也没有放弃它们,将它们退让给了绿化来承接各个场景,让空间变得饱满


所以大家能看到,东原哪怕没有大体量,没有足够好的基础来做这些
 
但也会用多功能、高频次的活动空间以及绿化景观来弥补一些项目基础条件不好的缺陷
 

所以说东原造景的真正水准是在于能够均衡每一块土地来做最好的大区呈现,这也是大家能相信这一次,东原同样能做好的原因


04
东原有了这样一个场景标准后,今年印系也开始往一些新一线及二线城市下沉实践:南京印未来、昆明印江山

其实这样的选择看起来并非是最佳,毕竟这两个项目的择址上就能看出,一个是南京当下大热的雨花经开区,一个是目前有205个在售楼盘的昆明五华区

这两个项目都将面对足够快节奏、足够激烈的市场竞争,东原复杂的场景论在这种环境下并不占什么优势

并且这些准则在项目初期并不会那么快的看到,大家可能也缺乏一点对这些场景使用画面的想象,但东原依旧坚持了一套完整的场景标准

在南京印未来要坚持铺设六境礼序归家


在昆明印江山要坚持打造一轴一带七园


如果要问东原的这种坚持能带来什么?

有一个很好的案例

大家对庄行比较熟悉的朋友应该都知道,东原在一个已交付的项目边上协助政府改造升级了一个生态便民配套—庄行公园


东原在其中做的事,同样是造场景——造一些不同年龄段可以来使用或者观赏的场景


并且将地块分为了康养区/亲子游乐区/户外运动区/萌宠乐园几大分区,让庄行公园成为了一个板块内使用率很高的一个共享公园


这也是大家在当下阶段可以多关注东原的原因之一

当东原慢慢从“社区共创引领者”到“城市共创践行者”开始转变,它在做的不止是景观、场景、不只是社区、住宅

就像庄行公园一样,它的前身原本是一处垃圾堆放地,上方有高压线、地下埋了液化油管,是属于没人会去的一块废弃地

但在东原的改造下,它最终成为了一个周边居民非常喜欢的一个休憩交流场所

所以如果细究东原为什么执着于「场景」,造景,分区,共享...一年又一年的在坚持这一点


造场师东原这个新身份,也许就是答案


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