突发新政!一大批买房人要哭了,宝马变单车!

米宅 2021-10-15 07:20


1


又有一个城市出新政了,这一次轮到了海南。

海南省三部门联合发布了一则红头文件——《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理意见》,对商住房开出严格限制要求。

海南这招,堪称史上最强的“禁公寓令”。


其核心内容,有以下几点:

1、商办类项目,不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述;

2、应采用公共走廊、公共卫生间方式布局,不得采用住宅套型设计形式;

3、套内不得有阳台、盥洗室、卫生间、茶水间或饮水供应点、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等;

4、不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟等管位(道)、孔洞;

5、不得设置燃气设施和厨房;

6、不得违规增设结构梁、结构楼板、插层;

7、商办类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于 300 平方米;

简单用一句话总结就是——

今后,海南所有商办类公寓的居住功能和居住属性,统统被否决、被强制铲除!

这意味着,今后海南全岛,商办类公寓的生存空间将被彻底碾压,尤其是小面积loft产品。

有的度假型公寓、养老型公寓都行不通了,卖不掉了!

连日常生活必需的排烟排水都没有,租都租不出去!


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曾经,商办类公寓高光时刻,卖得如火如荼,千人抢房、开盘日光屡见不鲜;当然,也帮开发商们赚了不少钱。

但不得不承认,商住房、商办类公寓的价值,一去再难复返。

但其实,这已经不是海南第一次发布“禁公寓令”。

而海南,也不是全国第一个发布“禁公寓令”的城市。

其实早在2个月前,海南就发过一次类似政策限制商住房,对比两次政策。


8月份的政策,仅仅提到了严禁商办公寓采用住宅套型设计、严禁套内设独立卫生间、厨房、排水排烟等。

但这则新政,对商住房的限制更严,四面八方全都已被堵死。

如果追溯到全国层面,率先启动整治“商改住”的还是北京和上海。

2017年,北京率先打了个样,困住了数十万购买商住的北京人:

新房项目不得出让给个人;

二手房项目出售给个人时需满足名下无房且连续缴纳五年社保;

商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款;

中介可代理商办房屋的出租出售,但不得宣传居住功能……

2018年,杭州和南京跟进:


明确不得建设酒店式公寓。


2019年,佛山出台公寓禁令,学位被砍:
不配置住宅类设施、教育学位等

不得预留排水、排污、排烟及燃气管道;

套内建筑面积不得小于200平;

同年,厦门出台严控公寓新政:

不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道,还严格限高;

办公用途,最小分割单元不得低于300㎡,层高不得超过4.2米;

商业用途,单套套内面积低于300㎡,层高不超4.5m,大于300㎡的,层高不超6m;

两年空窗期后,这次海南带头,再次掀起了新一轮商改住禁令。


3


很快,海南全岛的公寓价格,会直接腰斩。

不管跌到多便宜,千万别想着去抄底,太多的先例告诉你,公寓的价格从来没有最低,只有更低。

随便扒几个城市出来,公寓身价都在惨跌。

郑州公寓价格跌得最狠,几乎全面腰斩:

二环主城地铁口,某公寓卖到了现房还没卖完,价格跌到6500;

南三环地铁口某公寓,之前首开10500,最低跌到5800;

宝能郑州中心公寓,2019年18000,现在12000;

长沙公寓,最高降幅50%。

滨江新城北辰时光里,年初均价还在一万以上,现在特价降到5888,跌了近40%;

绿地V岛,均价降到8500,降幅超过20%;

金地铂悦,从去年的万字头,下调到5888起;

有城市公寓项目,直接跌到建安成本价!

昆明有公寓居然跌到2888;

沈阳苏家屯,也有一公寓项目,跌到了2800;

按照中建系,建安成本最低标准2300元/平左右。

建安成本2300,另外还要加上土地成本、营销成本等等,售价才卖两千多。

这什么概念?

开发商是含着泪,卖一套赔一套。

先上车的公寓业主,房子还没交,价格先腰斩,房价蒸发一大半。

马上,这些先例都会在海南逐一上演。

在公寓的世界,分分钟让你体验一把,搏一搏,宝马变单车。


4


马上,新一轮的“公寓”禁令,会在更多城市掀起一轮血雨腥风!

三点原因:价格跌的惨、库存量逆天、实用价值太小。

很多城市的商改住,仍在发疯似的扩建。原本规划的城市综合体,商办类全改成了公寓。

规划中:住宅+商业+办公,轻松实现家门口生活、家门口就业、家门口休闲购物消费;

实际上:却变成了住宅+大量公寓,商场建成了公寓、写字楼建成了公寓。

没有了商业体和写字楼,大量的公寓能起到什么作用?

除了严重加剧容积率、严重拖垮住宅舒适度之外,几乎一无是处。

看几个典型城市的公寓库存,简直吓傻人。

长沙,公寓库存量持续突破历史最高水平,超过432万方,去化周期35.5月!

昆明,公寓库存高达448万方,去化周期55个月;

沈阳,截至2021年6月底,公寓存量为254万方,去化周期高达95个月。

郑州,截至到2020年底,公寓库存共计404万平,去化周期93个月;

什么概念?

假如现在全国所有城市立刻强制撤除商改住、假如这些城市立刻停止新建公寓,现有的公寓库存量多久能去化完?

长沙公寓库存,去化需要3年!

昆明公寓库存,需要去化近5年!

郑州公寓库存,需要近8年!

沈阳公寓库存,需要去化8年!

但事实是,没有一个城市能立刻停止新建公寓。

加上新建体量,很多城市未来10年,公寓的货量都是严重过剩的。


5


而没有最严只有更严的“公寓禁令”,更会一夜吓哭公寓买房人。

就像2019年7月的佛山万科,5800套公寓,一夜变成了办公。

5000多名只想落户上学的业主,一夜间,既落不了户,也上不了学,连卫生间的马桶自由,都实现不了……

惨吗?这还仅仅只是开始。




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