被蛋壳坑完又进链家,我们没得选

奇偶派 2021-10-15 09:34

作者|黑加仑
编辑|钊



吴晓一口气删除了手机里的蛋壳、自如和江寓三款租房软件,毕业一年多的她终于下定决心抛弃这些“无用”的软件。


在这一年时间里吴晓在武汉的租房换来换去,从蛋壳到自如,又从自如跳到江寓,最后又回到了蛋壳。


相比于宣传栏都已经放在了门外的地产中介,她已经习惯了用手机软件来决定自己的一亩三分地在何处。


“在手机上哗啦几下,看到心仪的房源然后联系管家,挑个下班的时间看一眼房子,回去掏出手机签个电子合同,然后准备第二天拎包入住”,和许多在外打拼的年轻人一样,高压的工作压的吴晓没时间跟着热情的中介来回奔波。


这种一站式的租房服务一度成为了“懒惰又忙碌”的年轻人租房的首选方式。然而,随着蛋壳等新兴租房软件的倒下,中介租房又重新被摆上台面。


地产中介门店越开越多,手机里的租房软件反而越来越少。藏在这种看似“逆向生长”趋势的背后是房屋租赁行业的“念旧”,连带着房产中介拿捏住了年轻人的租房需求。


年轻人租房没有省心的


(1)蜗居深圳,我的房子从蛋壳变成了房东直租


白莉最近不省心的事情真算不少,工作中屡屡碰壁不说,和男友也因为性格不合面临分手。在宣布重回一人生活之后,一个最大的问题摆在了白莉面前,从没自己找过房子的她,现在要赶紧找到另一个容身之处。


和前男友住一起时租的5000一个月的两室一厅,显然不在白莉的考虑范围之内,她亟需找一个面积更小、通勤时间更短的小窝。


正好在这个时候从武汉放假来玩的妹妹王珊拿出自己的手机推荐了几款她在武汉经常用到的租房软件。


轮番下载过后,白莉才发现只有这款叫“蛋壳”的软件在深圳开展了业务。从下载软件到圈定自己的心仪房间,两个姐妹只用了不到半天,如果换作男生时间可能还要更短。


和白莉对于被房产中介带着满城市晃悠的租房认知不同,她发现几乎所有步骤都可以通过手机软件在线上完成,在3D、VR看房的帮助下甚至对于某些像白莉一样不那么注重细节的年轻人,足不出户也能在第二天拎包入住。


第二天收拾好了行李,白莉和妹妹一起打车到了自己圈定好的一处住所,在这里自称为“看房管家”的人已经等候多久。


打开蛋壳统一安装的密码锁,简约的欧式装修风格再加上比自己以前宿舍还整洁的客厅、厨房等公共区域,白莉没有丝毫犹豫当即在手机上签了合同。


深圳高昂的住房成本也让一间三人合租的其中一间小屋,价格达到了2800还不包括蛋壳每个月按租金比例收取的物业管理费和清洁费。


尽管付出巨大,但白莉也不想再折腾,身心俱疲的她,此刻真的很需要一个憩息之地。


图/来源:导演特训营


时间一晃,半年过去了,蛋壳暴雷事件,也让白莉开始担心自己会否殃及池鱼。有一天一位中介找上门来,陈述了房东强制收回房屋的事实,并和白莉在内的三位租户进行了协商,最终又重新签订了新的租房合同,比之前和蛋壳定的价格还有低出几百元。


尽管损失不大,每月的租房成本也下降不少,白莉依然对线上租房心有余悸。


(2)毕业来武汉,一年我换了四次住处


在王珊拿到毕业证的那一刻,她知道自己的7年学业生涯正式结束了。在过去的1年里她经历了答辩、找工作和男友的起起伏伏以及在换来换去的住处。


不爱住宿舍的她从研究生第二年开始就拉着男友合计着搬出去合租的事。有一次偶然在手机上看到了一款之前从未见过的租房软件,出于好奇心王珊马上点击了下载。


刚打开这个叫蛋壳的软件,王珊就收到了高达200的租房抵用券。尽管第一次使用,但对于年轻人来说,理解这种新兴的租房模式对于王珊来说并不是什么难事。


很快就有“管家”电话联系了她,因为上课的缘故,王珊让男友代替自己去现场看房。到了晚上通过男友的视频和讲解下,王珊兴奋不已,她和男友第一次有了一处能够共同容身的地方。


然而之后的租房生活远没有王珊想象中来的温馨,在研二开始到研究生毕业的一年时间内,王珊和男友一共换了四次住处。


从刚开始因为合租室友的作息冲突到后来临近毕业换了离工作之处更近的房子,再到疫情影响暂住大学室友家中,最后搬到了现在整租的一室一厅,相比于晦涩的论文和陌生的工作,崎岖的租房路显然让王珊更加心力交瘁。


幸好目前自己租的房子还算满意,蛋壳不愉快的住房经历,也让她和男友尝试了更多选择,最终还是在心仪小区楼下的链家中介找到了这间一居室整租房,房东给出的每月1200的租金,60的物业费放在武汉来说也算是相当良心。


更令人意外和后怕的是,王珊从远在深圳的姐姐那里得知蛋壳发生了资金暴雷事件,深圳那边的业务已经停止,她的姐姐白莉也险些“沦落街头”。


王珊一边感叹自己被上天眷顾,早一步脱离了蛋壳的深坑,一边和男友一同卸载了蛋壳的软件,同样被扔入垃圾箱的还有自如、江寓等模式类似的租房软件。


在王珊眼里,这些租房软件早已上了她的黑名单。


(3)被“中介”骗了五百,我选择了不知名中介


不知不觉,刘强已经来了新公司接近一年,和这里的同事也早已打成一片,一次聚会后他和住处相隔不远的伦哥一同打车回家,一路上伦哥开始向刘强吐槽自己艰辛的租房之路。


“就从还没毕业到前不久这会儿不到一年我带着我女友换了四个地方,真是太难了”。从伦哥略带激动的情绪,刘强仿佛找到了同道中人。


就在他刚来公司的时候,也曾在租房的路上吃过大亏。因为急着找住处,刘强扯下了公司附近一个小区旁的电线杆上的小广告。


上面白纸黑字的写道:“小单间400-600,阳台次卧650-850,独卫主卧1000”,刘强本就略带犹豫的想法被极具诱惑力的价格冲的烟消云散。


他拿起手机拨通上面的号码,一番沟通下。那位自称“二房东”的中介加了他微信,在看过发来的照片后,刘强对房间的各项条件还算满意。


那位“中介”进一步跟他解释说,自己不是一房东无法提供房产证,但是可以给你看自己和一房东签的租房合同,而且你要尽快订,这个地段很抢手。


在一番沟通下,半信半疑的刘强还是先转了五百的“定金”给那位自称中介的人,然后第二天就发生了喜闻乐见的拉黑删好友剧情。


尽管当时刘强已经开始有所怀疑,但迫在眉睫的租房需求还是让他选择赌一把,只不过这一次运气没有站在他这一边。


当晚,出师不利的刘强还是选择了线下的不知名房产中介,并在真正中介的带领下很快找到了房子。


其实有那么一刻,刘强也考虑过自如这些租房软件,只不过蛋壳的暴雷,犹如一颗老鼠屎坏了一锅线上租房的粥。


不成立的“蛋壳们”模式


租房,年轻人爱恨情仇的热血故事里一个无法绕开的话题。有太多年轻人在租房的道路上交出了宝贵的学费,长租公寓品牌蛋壳,就是其中“收”的最多的一位。


2015年,在那个房价居高不下的时期,国家开始出台诸如“租售并举”与“租售同权”的利好政策支持住房租赁市场,一个新兴品牌也悄然在北京成立并决心开辟自己的市场,即互联网+租赁。


因其新颖的看房模式、简约的欧式装修风格、贴心的管家一站式服务的亮点,蛋壳在成立之初就受到了众多年轻人的喜爱。


图/来源:网络


也是从那个时候开始大学毕业的年轻人开始对小区楼下的租房中介熟视无睹,拿起手机敲定了自己的心仪房源,尽管还要付出一笔不菲的年付租金甚至是租房贷。


从运营模式上来看,蛋壳并非一味追求创新,当中介成为住房租赁市场一座绕不开的大山之时,蛋壳跳过了中介,扮演了“二房东”的角色,以分散式整租、分租以及围绕租房业务产生的附加服务费为收入来源。


以高价收取市场房源,然后根据设计师进场制作的图纸施工装修,将房间进行二次改造,增加增值的隔断房,然后通过“租金+租金一定比例的服务费和清洁费”的模式进行收费,蛋壳的商业盈利模式实际上是一个简单的“二房东模式”,而“二房东”这个名词早已在在租赁市场存货多年。


为了贴合其年轻群体居多的客户特征,蛋壳推出的租房贷业务,刚毕业的大学生只需在蛋壳平台上签订贷款合同,由金融机构来支付一年的租房费用,租客只需要按月进行还清,并且利息可以根据租赁时期的长短进行调整。


在这种模式下,租客不再需要为传统中介租房模式的“押一付三”为忧心忡忡,蛋壳自身也无需储备自有资金,利用源源不断的租客带来的房租贷款来支付收房房租和运营成本,玩起了“空手套白狼”的套路。


图/来源:人人都是产品经理社区


优化了租房市场存在多年信息不对称难题,再加上提供针对性客户需求解决方案,在短短的五年周期内,蛋壳跟着风光无限的长租公寓市场一起茁壮成长共获得了八轮融资,投资方不乏华人文化、高榕资本等著名机构。


随着规模的不断扩大,蛋壳也走出了北京市场,业务布局覆盖北上广深以及武汉等一线城市,管理房源数量激增至近42万套,用户数超过100万,规模位于分散式长租公寓前列。


2020年1月17日,蛋壳公寓正式登陆美国纽交所,成为了当年登录纽交所的第一支中概股,市值高达27.4亿元。


令人唏嘘不已的是,蛋壳最后的辉煌也就止于此。在上市前,蛋壳的亏损已经呈现逐年上升的趋势,从2017年净亏损2.72亿元到2019年34.37亿元,亏损增幅超过11倍。


并且,这种颓势并没有因为上市带来的更多资金源及时刹车,2020Q1,蛋壳单季净亏损来到了12.23亿元,与逐年上升的营收形成了鲜明的对比。


难堪的业绩带来的负面影响很快蔓延到了线下,2020年2月、11月,蛋壳先后在市场中传出“资金链断链”的负面传闻。


我身边的租过蛋壳房子的朋友李阳跟我回忆道,“不知从2020年的哪天开始,保洁阿姨就再也没有来过,以前换灯泡、门把手这种免费维修的项目也开始收费,到了后来从手机上刷到新闻才知道,蛋壳快垮了,感觉那时的我就像一只井底之蛙,无法察觉到外界的危机”。


再到后来,蛋壳的“暴雷风波”愈演愈烈,从当初的个别房源的小风小浪变为了众多负面消息堆积起来的区域性大撤退。在深圳、武汉、杭州等地大批租户开始陆续出现断网断电的情况。


许多工程商、供应商收不到款就围堵在蛋壳北京总部讨说法,更有愤怒的房东因为收不到租金,开始暴力驱赶房间内还在租期的租客。


无辜的租户除了要应付来自房东的威胁,还要为了避免影响征信继续偿还当初签订的租房贷,一时间惊雷激起的浪花震慑了整个长租公寓行业。


图/来源:网络


浪潮过后不免会有好奇,是谁让蛋壳变得支离破碎?不管是突如其来的疫情断绝了蛋壳的客户来源还是高杠杆的资金链模式自身的高风险性又或是对于激烈的同业竞争欠缺规划。


一个残酷的事实是曾经的公寓头部品牌蛋壳即将倒下,连带的整个长租公寓行业步入了“绝望的冬天”。


据相关数据显示,截至去年长租公寓品牌的暴雷数量已超40家,丧失运营资质的长租公寓关联企业接近170家。


显然,处于危机和恐慌中的不止蛋壳,还有自如、冠寓,还有水深火热种的“互联网+租赁”的租房模式。


被迫重回中介怀抱?


“我这辈子都不想再用什么蛋壳、自如江寓这些软件了”,被长租公寓品牌们伤透了心的李阳向朋友抱怨道。


蛋壳垮台后,自如一边接收着蛋壳留下来的房源和租户,一边有条不紊的开展房屋解约清退工作,从表面上来看自如有着比蛋壳更加健康的资金链和运营模式,但年轻的消费群体已然对这个行业已经失去了信心。


尽管中介租房槽点同样众多,并且市场鱼龙混杂,辨识成本高昂。“在武汉,一板砖下去能砸到一大片房产中介”一位多年从事房屋中介工作的销售这样跟我打趣道。


诚然,如同年轻人受尽“蛋壳们”的折磨一样,更年长的一辈在租房中介上吃的亏同样不少,许多人甚至宁愿花费整天的时间去58同城和豆瓣小组找寻房东直租的可能性。


另外,从好的方面讲,连接房东和租客,并从中收取中介费用(一般为房东、租客共同承担一个月的租金),租房中介行业可能是近年来新消费浪潮下模式变化最小的一位。


在中介平台尤其是像贝壳、链接这种知名品牌的背书下,房东与租客直接签订租房合同,相对于公寓租房繁杂的模式更为简单,风险也更加固定。


唯一的变化在于中介品牌也开始了自己的“内卷”,更忠爱围绕小区周边疯狂开店。在武汉江夏华一寄宿旁的五月花小区庙山街,一条不足300米的路上竟然盘踞了包括链家、德佑、吉家以及各种武汉当地德小型房产中介。


其中,光是德佑地产就有3家,据其中1家的经理介绍,三家德佑门店分属不同老板,但共用一个房源系统,彼此之间不存在直接竞争。


同时这位经理谈及蛋壳暴雷后对于中介业务的影响时表示,“整体来说每天看房人数并没有特别大的变化,主要还是分季节,不过众多看房者中年轻人的面孔越来越多”。


除了重新投奔传统线下租房中介的怀抱,还有不少年轻群体选择了坚守线上阵线。在蛋壳消失后,仍然有不少房源又回到了房东自己手中,如果不愿进驻其他长租公寓品牌,摆在他们面前的道路就只有交给中介帮租。


诸如安居客、房天下这样的网络房屋租赁平台正是在线上发挥了这种作用。一位手握多处房源的老武汉人告诉我,当他在安居客平台上发布了房东出租消息后,联系他最多的不是租客,而是蜂拥而至的中介们。


还有许多规模以下的公司和平台同样握有蛋壳遗留的少量房源,选择了在微信上当起微商,通过朋友圈传播效应来为自己做宣传。


在大大小小的中介眼里,蛋壳留下的房源是为其增收的金子招牌,这些由曾经的长租公寓品牌打造的装修风格清新突出、简约绚丽的房屋,相比与过去房东单一陈旧的装修特性更显得朝气蓬勃。


这也是年轻人愿意尝试利用中介平台来决定自己的蜗居之地的最大动因。从本质上来讲一次性收取中介费用与每月收取的住房服务费在总数上并无二致,无法成为左右租客选择的决定因素。


住房租赁市场的特性决定了产品固然是极为单一的,即大家都在围绕房子做文章。“房屋品质、价格、风险”三要素构成的闭环真正形成了租房群体的首要考虑。


所以在长租公寓品牌逐渐不吃香的趋势下,租房中介能否拉拢90后、00后这个正在崛起的租房大群体,最终还是要靠服务去打消过去对于中介行业的“偏见”,还是要靠销售们的三寸不烂之舌。


写在最后


“房子是租的,生活是自己的”,对于在大城市打拼的年轻人,他们租的这一亩三分地不再只是个睡觉的地方,而是在认真生活后又能放空自己的场所。


尽管现实总在不经意间折磨着在外漂泊的年轻人,时刻提醒着他们要把生活也扛在肩上。但有那么一刻,他们还是希望疲惫一天后回到温暖的小家能够成为一种期盼。


曾经蛋壳为首的长租公寓努力为这个信条提供了解决方案,在这一点上房产中介一度摈弃了这一初衷也让其与年轻人的距离渐行渐远。


知乎上一条关于“为啥租房都不愿意找中介”的话题浏览量达到539060,网友纷纷吐槽中介的种种“不靠谱”。


现如今蛋壳谢幕,房屋中介有望回到舞台的中央,但决定其演出时长的仍旧是台下的年轻人。


(文中人物吴晓、白莉、王珊、刘强、李阳均为化名)


参考资料:

1.《从老东家蛋壳公寓分析长租公寓》人人都是产品经理社区

2.《蛋壳未来不自如》秦朔朋友圈



*本文图片均来源于网络



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