再说一次,千万不要乱买房

国民经略 2021-10-15 11:14

文|凯风

 

楼市有多少巨坑?

 

近日,广东省住建厅发布13条商品房交易风险提示,包括预售资金非存入监管账户、售价高过备案价、以一次性付款等名义降价销售、以租代售、违规使用经营贷、双合同等行为。

 

这不是首个发布楼市风险的地区。


此前,杭州、天津、浙江湖州、湖北鄂州、江西上饶等地此前也曾发布过此类购房重大风险提示,焦点都在于新房交易和烂尾风险。



多地集中发布楼市风险提示,这在过去20多年的房地产历史上极为罕见。

 

这些风险提示出现的大背景是,一些龙头房企遭遇债务困境,多个房企开始降价促销,而部分楼盘被曝存在预售资金被挪用的情形,个别楼盘烂尾风险陡增。

 

买房是许多人一生中最大的投资和消费,涉及资金动辄数百万乃至上万,而且还背负了数百万的贷款,一旦买了问题楼盘甚至烂尾楼,损失不只是惨重那么简单。

 

所以,楼市风险预警不仅及时且必要,而且应该树在每一个售楼处的大门口。

 

那么,买房主要有哪些风险?

 

01

预售制下的烂尾风险

 

预售风险,主要是挪用预售监管资金以及烂尾的风险,这也是买房最大的风险。

 

我国新房销售实行的预售制。所谓预售,源于香港的“卖楼花”,与现房销售相对应。一些城市只要正负零(开始地面主体工程建设)就能对外预售,而交房则要等到1-2年之后。

 

通过预售制,开发商得以迅速回笼资金,而购房者和银行则要承担质量问题乃至烂尾的风险。


楼市上行时期,楼盘烂尾现象只存在于少数地区;如今随着大环境发生巨变,问题房企不再是孤例,新房烂尾风险空前高企。

 

解决这一问题,取消预售制是终极解决之道。


然而,预售,关乎房企高周转模式的成败,更关乎地方土地财政,短期恐怕难以推进。

 

既然取消预售仍旧遥远,那么做好预售资金监管就是当务之急。

 

目前,各地均将预收款存在监管账户,无论是房企还是银行都不得轻易挪用。只要预售资金还在,即便开发商破产,业主们依旧能够盘活烂尾楼。

 

然而,开发商擅自挪用预售资金监管账户的案例不在少数,更有甚之,部分开发商误导业主将购房款存入非监管账户,从而带来更大的风险。

 

所以,购房者认准预售资金监管账户是第一位的,而地方政府更有必要做好监管。

 

02

变相涨价或降价的风险

 

变相涨价或降价的风险,前者表现为“双合同”,后者表现为工抵房、团购房等。

 

这一轮楼市调控的主基调是“稳”,所以各地政策既不鼓励涨价,同时限制降价,不能大涨又不能大跌,说的就是这个。

 

对于变相涨价,在新房严格限价之下,开发商通常通过“双合同”、茶水费等方式变相绕过限制,茶水费明显违规,而双合同则处于灰色地带。

 

所谓双合同,即将房价拆解为两半:一半是按照备案限价签订的购房合同,另一半是所谓的装修合同,从而达成变相涨价的目的。

 

显然,双合同绕开了新房限价,在楼市上行期,这是开发商与购房者心照不宣的潜规则;一旦楼市进入下行期,双合同就容易成为维权纠纷的焦点。

 

至于变相降价,这是“限跌令”之下开发商无奈做出的变通之策。



房价下跌不得超过10%或15%,一纸行政命令下达起来很容易,但对于开发商来说,不降价就无法回笼资金,价格维持得再高再稳都没有实质意义。

 

不过,对于地方来说,更担心的是一旦降价形成示范效应,则会进一步强化楼市下行的预期,不利于市场稳定,更不利于卖地,更不用说还存在老业主因为降价而出现维权乃至退房的维稳风险。

 

所以,有地方政府直接将“低价甩卖”与“哄抬房价”同时列入“严厉打击”之列。

 

03

质量问题

 

新房所见无法所得,建筑质量就成了无从监督的黑箱。

 

这几年,许多开发商放弃了对于质量的坚守,货不对板、以次充好、精装修变身“惊”装修,乃至塑胶“人工湖”、推窗见坟的 “墓景房”、买到不存在的“空气房”、凑数字的“假车位”、空口许诺的名校学位等乱象都屡见不鲜。

 

过去,质量问题频发于中小开发商,这两年,许多以质量著称的龙头房企也陷身其中,甚至遭遇央视315节目直接点名。

 

这是高周转和新房限价带来的结果。


某龙头房企曾要求设计院通宵出图,且将“拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”作为优秀经验进行广而告之,理论上一笔钱一年可以滚动两次。

 

加上新房严格限价,开发商的利润被大幅压缩,降低质量要求就成了不约而同的潜规则。

 

有业内人士曾表示,这几年的房子质量是最差的。


虽然有点夸张,但也道出部分事实。

 

04

不是什么房子都值得买

 

公寓当住宅卖,写字楼当公寓卖,小产权房当商品房卖,长租公寓“以租代售”等,都存在巨大风险。

 

虽然都是房子,只要用地性质不同,价值就有天壤之别。商品住宅、商住公寓、办公式公寓、小产权房、长租公寓,就是如此。

 

在我国,只要商品住宅之下的土地是70年使用权,公寓和办公楼只有40年的使用权,至于小产权房和集体土地上的长租公寓,都是集体土地,跟商品房之下的国有土地,更是天差地别。


土地产权只是一方面,更关键的是不同性质的房子,无论是税费还是水电费用都有了极大悬殊,未来交易时面临的市场环境大相径庭。

 

这背后主要存在两大雷区:一个是小产权房。小产权房短期没有任何转正的可能,中央部委和地方主管部门已经多次重申过。

 

另一个是公寓和办公用房。个别所谓的商住公寓,用地性质是“办公用房”,这类房子只能用于办公,不得居住。只有用地性质注明是“公寓式办公”或者“商住公寓”的,才有用于居住的可能,但也要看当地具体政策而定。

 

事实上,多个城市已经明确,新增商业办公地块不得建设“类住宅”,不得在广告内容中明示或者暗示房屋具有住宅功能,不得以“不限购”“不限贷”的名义、噱头代替“商办类项目”。

 

05

几个建议

 

楼市大变局时代,买房不再是一本万利的赚钱游戏,而是充斥巨大风险、布满荆棘陷阱,更需要专业判断。

 

我们的建议有四个:

 

一则,不是什么房子都值得买。一定要认清房子的性质,到底是商品住宅,还是商住公寓,抑或办公用房;到底是商品房,还是回迁房,抑或小产权房。

 

二则,谨慎选择开发商。过去出问题的多是中小开发商,抗风险压力较差;如今连大型开发商甚至龙头房企都开始陷入困境,这是高杠杆模式遭遇政策高压的必然结果。

 

三则,不必迷信新房。预售之下,新房往往都是期房,所见不能所得,一旦存在质量问题,后续将会面临无限扯皮。同时,新房价格往往都存在溢价,这些溢价已经透支了未来的利好,而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。

 

四则,不要相信空口许诺,不要蒙眼买房。过去楼市上行期,抢房层出不穷,许多人在中介销售的蛊惑之下,一拥而入。只要房价能持续上行,那么所有的小问题都可以忽略不计。

 

如今,楼市一旦进入横盘甚至下行期,如果再不审慎,不看地段不看规划,甚至连售楼处都不去,连买的房子到底是“公寓”还是“办公用房”都不清楚,连开发商的信用底色都不调查,头脑冲动之下盲目下定,最终受伤的一定是自己。


-END-

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