那个房价超3万元/平方米的县城,楼市现在冷成啥样了?

中金在线 2021-11-26 13:36

8连板!股民懵了:咋又涨停了?昨夜刚领关注函:是否迎合热点炒作股价?



  “几个月前,行情最热的时候,买房全靠抢,为了避免拥挤,我都是工作日中午去售楼处看房,车子都没地方停。”11月23日,家住金华的购房者张月告诉时代周报记者。


  不过,如今这幅热闹景象已不复存在。“现在再去,门口保安会热情地指挥倒车。偶尔工作日去看房,还会被案场销售认为是去踩盘的同行,追问是不是真的来买房。”张月无奈说道。


  和张月遇到的情形相似,近日,时代周报记者走访义乌时发现,案场里大排长龙的火爆现象不再,取而代之的是销售在空荡荡的售楼处等待寥寥无几的购房者。


  “今年上半年,不管是金华还是义乌,位置比较好的新盘,基本上是3个人抢一套,但自7月开始,随着限售政策的出台,以及人才购房补贴规则的调整,火热的景象一下子就消失不见了。”11月20日,长期关注金华房地产市场的严为告诉时代周报记者。


  在新购商品房和二手房限售三年的新政下,炒房客早早出局。虽说刚需客正在回归市场,但眼下市场这幅光景,县城买房人也仍在观望。 


01

金华新房成交量骤减


  张月告诉时代周报记者,今年上半年,她一位朋友购入了人才房,当时买到时很高兴,但现在又后悔了,原因是开发商不敢明着降价,但是把车位捆绑的要求取消了,也就是说,比他迟买的,可以选择不用买车位。


  “上半年行情好的时候,车位都是捆绑在一起销售,我朋友买的首期,后来二期的如果不要车位,可以少付20万~30万元。另外我们一般还是比较喜欢毛坯房,自己装修,之前有个新盘,报给我们的价格是包括30万元左右装修费的,但现在,也可以选择不要装修包,又能少付30万元。”张月说道。


  “上半年每次土拍都是对买房预期的提振,而且其中不少地价都刷新了过去的记录。”严为向时代周报记者描述,2021年初时拍出的高铁新城的一块商住地,竞拍了近5个小时,272轮疯狂跳价,最后溢价率高达76.1%,按2.1的容积率算,光成交楼面价就要到每平方米1.46万元。


  “但现在即使是金华最靠近市中心的新盘,官方给到的售价上限每平方米也才2.1万元,开发商基本就是贴着本再卖了。” 严为表示。


  据金华市房地产服务中心数据统计,2021年10月,金华市区商品房共成交822套,跌破四位数,环比下降50.3%;市区二手房共成交659套,环比下降30.7%;总成交面积110484平方米,环比下降61.3%。


△数据来源:金华市房地产服务中心(时代周报记者整理)


  在这其中,上半年曾因“县城房价破3万”而上了热搜的义乌,热度下滑得尤为明显。


  11月12日,某TOP 5房企浙中区域的营销负责人刘畅向时代周报记者透露,上半年其位于义乌市中心的新盘在开盘销售时曾一套难求,根本不需要担心去化的问题,如今位于同一区域内的另一项目却去化艰难。


  “行情不好,不少同行都在犹豫是否要用渠道,但渠道是否有效,现在也不好说。”刘畅表示。


  同日,记者在走访位于后宅板块的某楼盘二期项目时也发现,偌大的售楼部仅有三位工作人员在现场,据该楼盘的置业顾问表示,6月26日首开的时候,几秒销控表就售出一大半。“当时投资客户占比在30%左右,有些客户一下子买一整层,甚至买几层、十几套都很正常。”


  但如今正在销售的10月份加推的二期房源,大概平均每天只卖一套。与数月前相比差距甚远。


  刘畅进一步指出,10月20日,义乌对楼市出台了“降低预售条件、调整公证摇号”等“松绑”政策,但更多的是放松对开发商预售的限制,并没能激活买方的需求。


02

炒房客走了 学区房降了


  除了新房成交量骤减,义乌的二手房市场也正经历着动荡。


  8月10日,义乌发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,规定新购买的新建商品住宅和二手住宅,在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。


  “这个政策出来后,很多投资客都被洗出去了。”11月12日,义乌商贸城附近的一位二手房中介李想告诉时代周报记者,今年上半年,有不少投资客依然在二手市场“捡漏”。


  据李想介绍,此前投资客常常会采用“定金操作”,将手中的钱分拆,对几套房子同时下定金,行情好的情况下快速转手,赚取差价,即便没有电梯的“老破小”,下完定金后只要稍加装修,也能很快出手。


  但到了下半年,长达三年的限售期把炒房客的路彻底堵上。“上半年有个北京来的炒房客,就用这种方法,一下子入手了20多套房子,现在全部都砸在了手里。”李想表示。


  不仅是三年限售政策,三年一学位、公民同招、“双减”等教育政策的出台,学区房市场也应声下跌。


  10月14日,教育部办公厅公布《关于设立教育部基础教育综合改革实验区的通知》。在这其中,金华作为浙江省唯一入选教育部基础教育综合改革实验区的地市,被确定为12个全国基础教育综合改革实验区之一,并开始施行“三年一位”、“公民同招”等政策。


  严为向时代周报记者表示,今年下半年,金华部分学区的房价几乎跌回到去年疫情时期价格。


  “一套南苑正学区60平方米左右的学区房,总价从今年年初高点的200多万元,接近腰斩,100多万就可以买到,学区房的溢价几乎没有。”严为表示,随着教育均衡化的大势所趋,学区房的价值正在重估。“虽然金华目前还没有试行多校划片,但长期来看,随着各项教育均衡化措施的落地,学区房和名校将不再稀缺,学区房炒作空间将进一步削弱。”(应受访者要求,文中均为化名)


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