年底供地大变局:中小民企外企大量收割,大房企止步围观丨焦点

中国房地产报 2021-11-26 18:10

图片来源:视觉中国


 



这一次,轮到了中小民企和外资企业拿起了反周期经营策略:萧条时期买土地,繁荣时期再卖产品。

中房报记者 许倩丨北京报道

土地市场在地方政府“降低门槛、放低身段”后,正逐渐走出冷清氛围。临近年尾各地陆续推出第三批次集中供地,不愿放弃机会、伺机捡漏拿地的中小民企和外企多了起来。

11月25日,深圳将11宗地块一次性摆上“货架”,共引来23家房企参与竞争,既有国企,也有民企,最终揽金368.37亿元。其中7宗地块在拍卖正式开始前就以底价成交,剩余4宗地块被20多家企业争抢3个多小时,全部触顶最高限价和最高竞拍无偿配建面积,并启动“摇号”机制。在房企接连遭遇资金链危机的当下,如此热闹场面堪称不易。

同日,南京推出的46宗地块中,35宗住宅地块底价成交,5宗触及政府限价需摇号产生竞得人,仅1宗流拍,成交总价325.31亿元。在苏州第三批集中供地中,两日收金348亿元,另有5宗地块于11月26日开拍,总起价47.5亿元。

中国房地产报记者注意到,在三批次集中供地中,国有房企以及地方城投平台仍是拿地主力,对地方土地市场起到了托底作用。同时,一些中小型民营房企(如鹏瑞地产、正商实业)、跨界企业(如雅戈尔、横店集团)、外资企业(如澳门国际银行、大和房屋)纷纷入场,伺机“捡漏”低价地块。

“公司在第一轮供地时一块地都没抢到,第二轮供地拿的地块也不多,现在拿地资金还有盈余,眼下三批次供地正是机会。”一位民营房企投拓人士告诉记者。

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地方国企城投公司“托底”

深圳的最后一轮土地拍卖搅活了沉寂已久的土地市场。在深圳第三批次集中供地中,11 宗地块卖了368.37 亿元,在7宗底价成交的地块中,深圳市地铁集团以178.51亿元总价拿下其中5宗地块。与其同台竞争的还有华润、中海、深业、深物业,深科创等央企国企,占所有参与竞拍的房企数量近八成。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉置评道,对于深圳来说,需要央企国企、本地深耕民企来拿地,给市场传达积极信号,避免流拍扩大,造成传染。11 宗地块,7 宗以底价成交,显示市场情绪并不高,但也可能是市场看到了机会,故而果断拿地。估计前期地方政府也做了充分宣传和勾地等行为,鼓励开发商拿地,最终目的是稳定房地产。

在苏州第三批集中供地中,所出让地块多数由苏州本地房企竞得,国企也是拿地主力,如苏高新集团斥资超70亿元斩获2宗涉宅地块,中建三局以18.9亿元竞得1宗住宅地块;中建八局以63.5亿元摘得两宗地块。南京第三批集中供地中,颐居、深业、江宁城建、六合国资等地方国企依旧是拿地主力。

其实,在第二批集中供地中,国企就是拿地主力。第二批拿地5强房企中,仅有龙湖1家民营房企,其余四家均是央企,且拿地宗数均超过10宗。据同海投前数据监测显示,已完成第二轮集中供地城市中,国企拿地宗数占比达50%以上城市数量占了85%。尤其是北京、成都、厦门,国企拿地宗数占比均在80%以上,反映出当前土地市场活力主要依赖国企及央企来支撑,这类企业具有资信背景、融资成本及融资渠道等先天优势,在当下融资受阻环境下优势进一步被放大。

值得注意的是,为应对土地市场降温,大部分城市都适度放松了第三批拿地门槛。曾经的卖地大户杭州在第二批集中供地遭遇滑铁卢后,第三批集中供地恢复了“勾地”规则,即房企缴纳地价的10%作为“勾地金”即可获得一宗地块的参拍资格,且不论地价高低,“勾地金”最高不超过5000万元。这在第二批集中供地时,房企报名须缴纳20%保证金才能参与竞拍。

南京也放松竞拍门槛。相较于前两批次,南京三批次集中供地对于联合报名竞买、不得合作开发、严格限制股权转让等约束未作要求;对开发商资质要求也有所降低,全部要求资质为三级及以上,此前多数要求二级甚至一级。上一次土地拍卖,深圳首次出现竞 “全年期自持租赁住房 ”,但这次已然不见踪影。

重庆、武汉等热点城市还对竞买规则作了调整,增加“摇号”方式。重庆将竞价达到最高限价后转而竞自持比例直接改为“摇号”;武汉则将竞买环节作了大量简化。

部分城市调低了起始楼面价,如重庆第三批集中供地出让地块平均楼面价为6625元/平方米,较二批集中供地下降6%,较一批成交地块平均楼面价下降27%。广州、苏州、合肥等还放宽了土地出让价支付条件,如合肥对土地出让金支付期限进行调整,不仅可以“分期支付”,且最长期限由两个月放宽至三个月。

种种变化,在部分企业人士看来,意味着拿地机会来了。

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中小民企伺机“捡漏”

反周期经营策略一直是房地产市场的经典方法,通俗说就是繁荣时期卖产品、萧条时期买土地。

鹏瑞地产被视为2021年逆市下的一匹“黑马”,6月份其收购了华夏幸福深圳城市更新公司资产,后又高调在上海、佛山、广州接连大手笔拿地,耗资118.76亿元。

先是6月17日,鹏瑞地产在上海第一批集中供地中,以底价17.38亿元竞得自贸区临港新片区地块。接着9月15日,以51.78亿元拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目,为佛山禅城区域总价第二高地块,折合楼面价约9194元/平方米。按照计划,该地块规划打造成三龙湾城市地标综合体。

11月22日,鹏瑞地产又以底价49.58亿元拿下广州天河区金融城东区3宗地块,折合楼面价约1.83万元/平方米,该地块为三合一商业商务混合用地,计容建筑面积为27.09万平方米,未来将开发为总部企业办公、商业、服务型公寓、五星级酒店的综合体项目。项目总投资额要求不低160亿元,其中固定资产投资规模为不低于130亿元。

从广州、佛山两宗地块的建设要求能看出,鹏瑞旨在打造地标项目。但业内人士对此并不看好,认为对于规模体量并不大的鹏瑞集团而言,这些地块所需资金量较大,存在一定项目操盘难度。按照鹏瑞地产的目标,其计划三年内拓展城市更新项目土地面积300万至600万平方米。

在三批次集中供地中,择机低价拿地的中小民企并不在少数。如11月25日,兰州天海房地产以5.197亿元摘得雁滩核心区约126亩建设用地,其背后大股东是兰州海鸿房地产。同日,南京第三批集中供地中,宇业集团分别以底价7000万元、1.4亿元斩获六合区两宗地块。

11月24日,上海奉贤区成交2宗住宅地块,分别由海潮农业和南源置业竞得,楼面价分别仅2300元/平方米和3100元/平方米,总成交金额3.7亿元,这在以前很难拿到。这一日,源昌集团底价包揽了泉州南安3宗商住地块,总建筑面积近28万平方米,总起价2.76亿元,采用“限地价、竞回购价”方式拍卖,值得注意的是,本次拍卖毛坯最高销售均价限制取消。

在无锡三批次集中供地中,南京仁恒江洲房地产以起价36.72亿元竞得1宗商住地块,楼面价14859元/平方米;晋合置业(湖南)以6.33亿元竞得另一宗商住地块,楼面价15359元/平方米。

河南正商实业则于11月17日和19日在郑州主城区和新密市连续拿下两宗住宅用地,且均以挂牌起始价竞得,共计花费6.06亿元。此外,在土地拍卖市场底价拿地的中小房企还有浙江兴悦控股集团、领秀集团、绍兴市连城房地产、汕头市中冠房地产、安阳振宇房地产、佛山方颂房地产等。

中国房地产报记者注意到,一些非地产主业的民企也在陆续入场,跨界拿地。11月23日,浙江横店集团以底价7.94亿元竞得金华东阳市1宗商住地块,楼面价2167元/平方米。11月24日,横店集团又以底价3.5亿元竞得横店镇1宗地块。横店集团主要从事电气电子、医药健康、影视文旅、现代服务等产业。

主营业务为男装的雅戈尔,于10月在上海以17.56亿元拿下一宗地块,11月3日又在大本营宁波以19.42亿元拿下一宗地块,在地产业务上持续发力。“房地产业务只是一个周期性业务,有赚钱的机会就去做。”雅戈尔这样对外回应。在雅戈尔2021年中报中,房地产营业收入还仅有1.88亿元,三季度报便直接飙升至52.3亿元。

同样,主营业务为非金属矿物制品业的浙江省振石集团,则于11月1日经过125轮竞价,以上限价格9.34亿元竞得浙江嘉兴桐乡市1宗住宅地块,溢价率达24.53%。

最近的土地拍卖市场上,还出现了一些外资企业的身影。如11月12日,澳门国际银行以总价8.73亿元,折合楼面价16790元/平方米,竞得广州国际金融城1宗商业地块。日本大和房屋则以底价25.46亿元竞得苏州相城区1宗商业地块,楼面价14266元/平方米。

“对于一些中小企业而言,以前凭实力很难参与竞争,此时在地市低迷和竞争性大大下降情况下入市积极性反而较高,不能说是抄底,更多属于机会性拿地。”IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者。而且,规模房企受资金和精力限制,无法覆盖全部土地,它们会优先关注重点地块,一些相对热门但并非最热门的地块则成了中小房企的机会。

部分房企则因在首轮土地拍卖中“元气大伤”,只能谨慎以待。“土地市场下滑明显,首批集中供地之后,不仅我们公司没有能力参加二三批次供地,绝大部分房企都没有能力参加二三批次拍地,原因是整个行业现金流紧张。”一家50强民营房企投拓部高管表示。记者注意到,这家房企正是在北京首批集中供地中大手笔拿地的典型房企之一,此后又陷入“退地”风波。





责任编辑:何可信 刘亚

审读:戴士潮


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