北方房价近乎“全面下跌”?吴晓灵:在泡沫中狂欢的日子不多了

北京楼市情报 2022-01-15 15:29

站在2022的开端,回顾过去这一年房地产发生的种种,不得不说,2021年注定是不平凡的一年。用媒体的话说,2021年下半年以来,房地产遭遇了前所未有的“寒冬”:不仅投资炒房客在煎熬中度过了大半年,亏损者众多;开发商更是深深地感受到了调控的巨大威力——破产、销售额负增长、融资受限、裁员、流动性风险等5大关键词,很好地诠释了2021年开发商所面临的处境。

不过对于千千万万的购房者来说,对2021年房地产最大的印象其实是“降价”。国家统计局数据显示,2021年7月以来,全国重点70城新、二手房下跌的城市数量“5连增”,其中新房下跌的城市由7月份的16个增加到了11月份的59个,二手房下跌的城市由26个增加到64个。尤其是2021年10月份,重点70城中二手房价格下跌的城市超过91%。这是自“98年房改”房地产正式进入市场化以来,都不曾出现过的场景。

在我们看来,全国70城的数据,还不够全面。根据全国房价行情网的数据,2021年12月全国316个城市中二手房价格下跌的城市有174个,占比高达55%,创2000年以来二手房下跌最多城市纪录。其中一线城市深圳二手房降幅最大,2021年12月份同比2020年下降19.04%。

值得一提的是,2021年6月以来,全国住宅销售均价“6连降”,从最高点时的11030元/平,直降到10月份的9749元/平,下降1281元/平,降幅高达11.6%。对此,有专家直言调侃,购房者终于实现了“越等买房越便宜”的愿望——同样是购买100平米的房子,12月份购买要比6月份购买,至少省12.8万。

如果我们重点观察,会发现一个更奇怪的现象:2021年12月份在二手房下跌的174个城市中,有148个是北方的城市,占比竟然高达85%。此外,1月5日,中指研究院发布《百城价格指数报告》也佐证了这一事实:2021年12月份,百城中二手房价格下跌的城市有71个,其中59个是北方城市,占比高达83%。基于此,房产专家刘博直言,北方城市房价近乎“全面下跌”,这份数据着实“辣眼”,不过也一定程度上反映了南北方城市的巨大差距的现实。

北方城市房价真的都在普遍“降价”吗?答案是肯定的,我们单挑大城市同比2020年12月份的房价涨跌情况来看,就能看出端倪:北京下跌1.41%、石家庄下跌0.36%、青岛下跌1.87%、天津下跌1.91%、廊坊下跌6.44%、沈阳下跌1.93%、唐山下跌7.81%、呼和浩特下跌6.21%、太原下跌3.99%、长春下跌1.69%、哈尔滨下跌12.69%、烟台下跌8.06%、西安下跌11.34%。

另有数据显示,目前已经有18个北方城市房价跌回3年前的水平了。要知道,这些城市可不是鹤岗、玉门,它们全都扎根于中国地理条件最好、最开阔,面积最大的华北平原上的大中城市。这些城市的房价都撑不住,其它中小城市的情况,可想而知会更差。

有人可能会心存疑问,楼市降价潮来袭,为何北方城市率先扛不住?业内人士总结主要是三方面原因:

其一,北方城市库存普遍偏高,住房市场呈现“供大于求”局面。以哈尔滨为例,易居房地产研究院数据显示,2021年哈尔滨二手房挂牌量始终维持在10万套以上,真实的市场需求不足6万套。新房方面,2021年底哈尔滨商品房住宅存销比超过24个月。此外,2021年前三季度哈尔滨新房销售同比下降34.8%。一言概之,不管是新房还是二手房市场,哈尔滨库存都严重积压,未来房价还将进一步“阴跌”。所以这也不难解释,为什么2021年9月份哈尔滨会成为全国“救市”第一城——房价跌势凶猛,再不出手“托底”,市场将大幅波动,这不符合国家稳楼市的主基调;

其二,北方城市人口流失严重,过去五年,有一半以上的北方城市结婚率、生育率出现“双降”。以吉林省为例,根据2020年的结婚、离婚数据显示,吉林省是离婚率全国第三(3.99%),离结率全国第一(71.51%):10对结婚的夫妻中,有7对最终以离婚收场。另外根据已公布的2020年全国31省市常住人口出生率数据,辽宁、吉林、黑龙江三省2020年出生率排名在后三位,分别是5‰、4.65‰、3.67‰。2013年-2019年东北户籍人口变化情况显示,东北的34个主要城市中,仅有沈阳、大连、盘锦人口在增长,其中沈阳的增幅最大,才4%,相较于南方大中城市动辄20%以上的增幅,显得微不足道。众所周知,人口是发展的决定因素,而缺乏人口支撑的房地产,同样没有前景;

其三,北方城市大多经济动能偏弱,失去了支撑房价上涨的基础。对比南方与北方十大城市,我们会发现一个惊人的结果:经济重心加速南移,南北方的差距越来越明显。这里我们不作详细分析,大家知道这个结果就行。经济动能在房地产快速发展,房价快速上涨的重要支撑,抛开南方一二线城市不说,南方很多沿海的县城房价都已经两三万一平了。反看北方的主要城市,很多房价还未过万,比如哈尔滨为9660元/平方米、长春为9218元/平方米、沈阳为9998元/平方米。

那么北方城市房价近乎“全面下跌”说明什么?在专家看来,这意味着北方城市的房价泡沫在快速消除,尤其是很多人口加速流失的中小城市,房价正在回归以建安成本定价的属性,回归市场可承受的真实消费水平。

当然,影响北方城市房价逐渐回归理性的主要因素还是住房供给结构的变化和真实购房需求的萎缩。首先,住房供给结构,已经步入“供大于求”阶段,尤其是沈阳、哈尔滨、长春、大连、保定、唐山、烟台等城市,商品房存销比大于24个月,有些甚至超过36个月,这意味着,未来2-3年即便一平方都不开发,也不愁没房子卖。二手房市场同样如此,2020年以来,北方绝大多数城市的挂牌量都迅速激增,哈尔滨、长春的二手房挂牌量增幅一度超过120%,专家分析,这是投资客信心下降,在集中抛售;

其次,真实购房需求大幅萎缩,这要归因于两个方面,其一是北方的购房需求在逐渐向南方转移,这背后是人口和资金的转移;其二是北方城市很多居民压根就不需要买房。对此中原地产的张大伟曾经给过解释,北方很多地方以国企为主,工业化进程较早,非商品房化的住房占比非常大,包括大量的棚户区改造,很多人不用买房。叠加北方城市经济动能较弱,人口流失等多重因素,北方城市的投资价值也普遍偏低,所以有钱人基本上都跑到南方去投资置业了。网络上有这么一个段子,海南的房子有一半以上都被东北人买走了。

北方房价近乎全面失守,但现实中北方各大城市,仍然在热衷于卖地,开发商仍然在热火朝天地建房开发,这会造成什么结果?原央行副行长吴晓灵12字警告:在泡沫中狂欢的日子不多了。不仅如此,她还提醒,“未来每个人都要做好潮水退却的准备”。而潮水之所以会退却,本质上来说是未来的金融要回归本源,服务实体经济,服务普罗大众。而不是像过去那样一窝蜂地积压在房地产行业里。卢骏认为,吴晓灵所说的“在泡沫中狂欢的日子不多了”,主要指的是,楼市泡沫会逐渐“排出”,而非很多人幻想的“破裂”。

正如易居房地产研究院的专家所说的那样,北方绝大多数城市人口流失严重,购房需求严重不足,叠加2020年起,国家大力发展保障房市场,北方很多城市的保障房供给量成倍增加,这在一定程度上对商品房造成了冲击,再加上近两年北方各大城市的商品房销售业绩普遍下滑,所以最终促成了北方城市的房价持续降温。尤其是黑吉辽三省,情况更加严重,吉林省跌幅最大,超过10%。

在专家看来,北方城市失势降温,并不是坏事,这是加速泡沫出清,在给楼市“挤水分”。

那么未来房价会大幅下跌吗?2022还能买房吗?

首先,国家已经给2022年的房地产定下了“促进房地产业良性循环和健康发展”的主基调,这意味着未来房价不可能大跌。基于上述分析,我们认为,2022年,绝大多数北方城市的房价会“趋稳继续微跌”,尤其是哈尔滨、长春等库存严重积压的城市;

其次,房地产不可能“硬着陆”,而且未来随着各大城市相继出台鼓励购房、发放补贴等政策,很多城市的房价也会以最快的速度“止跌”。基于此,我们认为有需求的购房者,还是可以买房的,尤其是沈阳、大连、青岛、天津这类中长期上涨压力比较大的城市,刚需早买房,才是明智之举。至于大多数名不见经传毫无投资价值的小城市,购买的价值不大,买后就可能不得不承受贬值的压力。

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