房地产引起的经济阵痛

非凡油条 2022-01-15 07:22


作者:豆腐乳

编辑:养乐多



在之前的《买房大逃杀》评论区,有读者朋友问,不搞房地产,我们过去二十年该怎么制造经济奇迹呢?怎么搞钱出来呢?


这个问题问得好,以至于我也答不上来替代方案。


过去二十来年的经济增长和土地财政关系很深。


众所周知,地方政府通过将土地卖给开发商获得收入,这笔收入不是一个小数字,土地财政是地方财政收入的重要来源之一,占地方广义财政收入比重约在30%-40%,占政府性基金预算比重高达85%左右。


而且更妙的是,土地不仅可以卖,还可以做抵押物借钱,这更是大大丰富了地方政府财源。


有了钱的地方政府,拿着这笔钱可以做很多事,比如进行基础设施建设。基础设施建设完善之后,就能吸引到外来投资,进一步发展经济。


外来投资来了,产业起来了,经济情况变好之后,地价也就随之水涨船高(附带着房价也涨了,有房居民的资产增值了),地方政府卖地收入和能抵押到的钱也多了起来,这是一个正向循环过程。


我们之前写过的合肥经济发展就是这样一个例子,很多人说合肥是“最牛风投城市”,眼光好不佳,但手头也得有钱才行,这钱土地财政功不可没。


当然,也有抵押之后拿到钱胡乱花、胡乱投资的,具体例子大家都已经很熟悉了,这也导致债务堆积起来,经济却没发展好。


在这一过程中,房地产企业的作用是融资拿地,这样卖地的钱政府就拿到了;建设后再卖楼,从民众那里拿到房款,扣掉包括拿地的钱之内的各项成本就是自己赚的;房企做大了,继续融资。


这一过程在前几年越转越快,形成了“融资-拿地-建设-回款-融资”的高负债、高周转模式。



投身其中,而且越做越快的公司,可以通过这一模式迅速滚雪球成长做大,而且越是大规模的房企越容易融资,也就越会做大。房地产头部企业周转速度越来越快,负债也越来越高。


举个例子,2012年,潘石屹宣布SOHO中国的收入将从建房卖房,变成自持物业收租。也就是说,其SOHO中国之后并没有参与这一模式。


而这一模式的积极参与者是许家印,那年的恒大归母净利润也就91.71亿元,低于SOHO中国的105.85亿。


时间快进到2019年,那个时候很多人都已经不记得潘石屹了,而许家印还是风云人物,恒大市值早已远远甩下SOHO中国。


但如果在2021年回看,恒大也陷入了危机。这是因为上述模式玩不下去了。


“世界上有一种鸟没有脚,生下来就不停地飞,飞得累了就睡在风里。一辈子只能着陆一次,那就是死亡的时候”。


我第一次看到这段台词,觉得不着边际,以为是王家卫犯了文青病。多年后我才恍然大悟,原来他说的是房地产高负债、高周转模式。


当三条红线落下,资金全面收紧,负面消息上身,以前飞得再高再快的鸟也得着陆。


这次是动真格的,没有大而不能倒。


但是旧有模式玩不下去了,出问题的可不仅是恒大。很多房企都出现了危机,具体名字大家搜一搜都知道,请大家谨慎辨别。


除此之外,卖地收入要是收紧,对土地的估值也会改变,整个信用逻辑都会变化,很多地方政府的财政会受不了。像鹤岗财力不足以偿付到期政府债务本息,不得不进行财政重整。


很多地方的情况可不比鹤岗好得到哪里去。


另外,房地产行业发展牵涉到上下游不少行业,比如房地产开发直接消耗的大量建筑材料,带动了钢铁、水泥、玻璃、化工等多个制造行业的发展。房地产受影响,很多行业也要连带受影响。


比如上市公司北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司,就是恒大的供应商之一,去年曾发布公告显示,北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司及部分子公司涉及恒大商业承兑汇票的持票或背书,合计商票敞口金额为13.16亿元。也就意味着这家上市公司被恒大波及到,需要想办法要钱的金额都差不多赶上薇娅补交的税款了。


明白为什么我们之前说要查一查房地产企业的承兑汇票情况来判断企业情况了吧。


北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司只是一家供应商罢了,恒大还有多少供应商呢?又欠了它们多少钱呢?这一下子波及到的影响又会多大呢?


房地产在过去经济发展过程中起到了很大作用,但以后经济发展模式要改变了。我很乐观,相信中国经济发展肯定会找到新的模式。但是这一过程中,很多行业、很多地方、很多人可能会面临经济上的阵痛。


希望大家能挺过去。

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土地收入被纳入税收部门管理,对地方财政、房地产行业等有何影响?https://www.yicai.com/news/101074725.html

潘石屹立下的Flag,SOHO中国的倒退路|潘石屹_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/stock/estate/2019-11-04/doc-iicezzrr7010418.shtml

黑龙江鹤岗宣布实施财政重整 财力不足以偿付到期政府债务本息_经济频道_财新网 https://economy.caixin.com/2021-12-28/101822863.html

嘉寓股份:涉及恒大商业承兑汇票合计敞口金额13.16亿元_新浪家居 https://jiaju.sina.com.cn/news/20211220/6878653885788258708.shtml




文章用图:图虫创意



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