【首席连线】李宗光:房地产要健康发展还要良性循环

首席经济学家论坛 2022-01-15 20:33


首席嘉宾:李宗光(华兴资本集团首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事

首席记者:张菁(CCEF研究院 宏观研究员)

 

首席连线:李老师,您好。近期民营开发商集中暴雷,信用风险压力不断加大。您如何看待“民营房企应该退出历史舞台”等言论?


李宗光:张菁,你好。很荣幸能够参与此次首席连线。确实,像您所说,去年以来,以恒大为代表的民营开发商不断出现一些风险事件,比如说华夏幸福、蓝光发展、恒大,包括阳光城,以及一些大型头部的开发商出现了一些融资困难,大部分是与自身条件相关,例如杠杆过高。过往十年二十年,房地产有一个基本模式,就是高杠杆、高周转。实际上,就是用尽量少的钱把房子尽快地卖出去,来提升利润率。而中央的政策是房住不炒,不鼓励加大杠杆,用银行的钱去博一个利润最大化。所以,大环境的变化致使高杠杆的企业面临了一些困难,社会上才出现类似的言论:民营地产商是不是使命完成了?是不是应该集体退出历史舞台?等等根据我对中央精神的学习理解,整体来讲是不可能的,但是确实应该要稳健、合法经营。例如,有关部门提出的三条红线能不能达标,对国有地产商也是一视同仁。若合理经营,民营地产商应该还是会受到欢迎的。


从另外一个角度来讲,退出历史舞台之后会不会缓解我们当前的高房价的问题。如果地产商集体退出或者是高度转模式被完全逆转,那将来可能周转下降,资金会更多沉淀在土地市场,导致资金成本大幅上升。那么它会体现在什么方面?我的理解一定是在房价上面,羊毛出在羊身上。所以说,民营地产商过快退出或者是被集体强制性退出的话,房价肯定会更高。国有房企的开发能力现在来讲还是有限的。目前,前50名的开发商当中,大部分还是民营,如果短时间之内集体清掉,那么剩下空缺很难被弥补。最近一段时间,新一线城市像苏州,广州在土地的拍卖过程中,大部分的土地被国有地产商以及城投拿走。而城投实际上根本没有任何开发经验,相当于同样一块地让他们来开发,风险可能比成熟民营开发商大很多。所以,商业银行对于城投拿地也会担心贷款会不会形成坏账。如果你开发能力不足然后成本又更高,会造成供给的短缺,很可能导致房价更高,与我们改革的初衷是相违背的。我们中央强调系统思维,任何事情可能是对的,但采取的力度和方向不对,那么也可能会产生于不良效果。

 

首席连线:您认为房地产业的健康发展和良性循环,该怎样通过房地产改革实现?


李宗光:这次的中央经济工作会议提出了房地产要健康发展还要良性循环,我们觉得是非常实事求以及正确的,对应的就是我们现在房地产市场一个整体不那么健康的状态。短期来讲,房地产最近出现了过快的下滑。健康发展、良性循环,他的落脚点一定是发展。而房地产过快下滑,我们的经济是完全不能承受的。长期来讲,那就是我刚才讲的高房价问题,必须要尽快遏制房地产市场快速恶化的状态。恒大出了问题,我们可以讲这是个体的问题。但如果头部地产商50家当中有20家出了问题,那背后可能有一些共性的问题,有关的部门应该尽快去解决,不能够任由卧倒躺平。房地产的直接贷款占银行的30%左右,考虑到的抵押物,整体要50-60%。并且,房地产卖地的收入占到地方收入的一半以上。所以说,房地产短期快速下滑,对于整个国民经济的健康稳定是极大的隐患。


中央的精神实质上是鼓励合理的需求。首套房按理讲是合理的需求,但是实际上去年以来,首套房的利率也没有任何优惠,甚至可能拿到贷款的时间4-5个月,甚至是半年。正常的需求,房地产改革也好,调控也好,目标是让刚性需求能够成本更低上车,但现在的结果显示,中央“房住不炒”演绎成了“不住不炒”,只把成交量和价格控制住我就完成任务了,这个过程当中可能是有一些简单粗暴的嫌疑。所以说,中央的下半年是紧急纠偏,合理需求要充分释放。在房地产快速下滑情况下,我们合理需求的限定在什么地方?比如说改善性的需求。按照限制的条件,改善意识就应该是不被鼓励的,比如以前我首套房60-70平,那将来结了婚,生了小孩,而且生了二胎三胎,理论上国家是鼓励的。但按照现在的政策肯定不可能,卖掉换个大房子,如果我之前有贷款还是算二套,那这到底合理不合理?所以,我们合理线应该放在什么位置很重要,不能为了我抑制房价采取极端措施。改善也好,刚需也好,首套也好,实际上成本比以前更高了是不合理的。所以,我们建议在短期下滑压力比较大的情况下,适度放宽调控政策来支持健康需求。长期来讲,还是要设立房地产长效机制,好比房产税。但力度过猛导致了房地产需求的硬着陆不可行。另外,土地财政的问题。卖地的收入不解决,地方政府是没有动力让土地的价格,甚至房价去下降。这种情况下,房产税会起到反效果,致消费者受伤。比如,房租上涨,在一线城市是非常现实的问题。目前一线城市的房租与国际性大都市相比较低。在像北京这种住房供给相对短缺的城市,房产税转嫁的力度可能性非常大。长期来讲,健康发展一定是改革的机制的精确设置。


首席连线:本次政治局会议同样强调推动保障性住房建设,那发力保障房建设是否能对2022年的房地产投资起到一定支撑作用?


李宗光:确实,房地产的面临着一定的下跌困难,对冲这种下跌的困难最好的方式还是激发实体经济的需求,比如说房地产的住房的合理需求,恢复开发商的信心,商品房的信心。因为现在还是以商品房为主。但是短期之内,恢复信心需要一个过程,在这个过程当中,最主要有效的还是保障房的建设。所以,保障房在稳定房地产的需求方面是中流砥柱的作用。像一些大城市,比如北京这种保障性住房的占比已经不低于40%了,所以它对于整个环境是有作用。当然,从更长期的角度来讲,房地产市场还是以商品房为主。只有房地产商品房的市场实现了健康发展、良性循环整个房产投资才可能出现趋势性的改善。所以从这个角度来讲,在救急的同时,还是要从根本上恢复整个房地产发展生态的良性循环和健康发展。


——————


李宗光|12月金融数据:用好宝贵的宽松窗口期


合作、版权请联系华老师:13641705556

推荐阅读