去这里买房,爽着,爽着,就哭了!

广州房产 2022-01-15 20:48


在佛山两篇楼市调研文章发布后,不少人提议二娃去也看看珠海,聊聊珠海的楼市行情。于是,上周三我还真的就去了。


但让我没想到的是,这一去,差点回不来广州。实在太惊险了!


昨天早上,二娃刚睡醒就在dy上刷到消息说,珠海也有新冠疑似案例了。原本我和园长还打算再看半天盘的,见这情况,立马改变计划,脸都没洗,就直接开车飞奔回了广州,就怕珠海突然封城!


◆ 昨天早上,飞奔广州的路上


结果,刚到广州一小时,就看到新闻上说“珠海确诊新冠一例,离珠须持24小时核酸阴性证明


到了晚上,财联社又报道说,珠海确诊病例已有7例!


想想都觉得可怕......


不过还好,二娃和园长去调研,并没有去过确诊案例的片区,所有时间,全用在了各大售楼部里面。并且,我们4人一回到广州,就去做了核酸检测!全部阴性,大家无需担心~


◆ 今天早上出来的核酸检测结果


所以啊,这篇文章来之不易,大家且看且珍惜。看完后,也请“点赞+转发”支持一下。


下面,正式进入今天的话题:去珠海楼市调研后,二娃最想说的十个感受!


珠海,限购放松了!外地买房客占比较高


没去珠海前,我一直记得珠海限购也是蛮严的,外地人没买社保,没落户,是买不了房子的。但这一次去完珠海才知道,他们限购悄悄放松了。


目前,外地人不管你有没有买社保,有没有落户,都能在珠海任何一个区域和板块买房,但仅限购一套。


二娃2天看了珠海约20个盘,发现每个盘的购房人群及客户占比都不太一样。但是呢,它们又有一个共同点:珠海的买房人群很分散,来自全国各地,不过,主要的购房人群还是来源于香港、澳门以及四大一线城市。本地购买力相对较弱,占比不算高


所以,这让珠海的购房人群和广州有很大的差异。


广州嘛,不管是买来自住还是投资,绝大多数的买家都是在广州工作和生活的。但珠海呢,买房的人,很多都是在外地上班,在这里买房子,只是为了占据稀缺资源,纯投资,亦或是以后养老度假用。


这样一来,珠海的房子,注定空置率会较高,未来二手房交易没那么容易。


◆ 珠海横琴是不是很美?广州房产细鹏摄影,禁止转载


在广州不起眼的华发,在珠海牛逼飞了


第二个让我感受很深的是,在广州,不怎么出名的华发,原来这么牛逼。


它在珠海就是“地头蛇”的存在,就好比越秀地产在广州的地位一样。整个横琴岛不大,据说华发一家房企就建了20多栋大楼,牛到飞起。


◆ 华发的logo,占满了沙盘(二娃拍摄,禁止转载)


另外,珠海很多地标以及大型的商业中心及城市配套,都是华发搞的。比如,横琴地标IFC、十字门珠海国际会议中心、中演大剧院、华发商都等等。


反正,相当有地位。


◆ 大型商业购物中心-华发商都(细鹏摄影,禁止转发)


珠海,真的很漂亮!城市界面很赞


只要你去过珠海,你一定也会有和二娃一样的感受,那就是:珠海太美了。


珠海整个城市界面都很新,环境也很好。我跑了2-3天,几乎就没看到什么老破小和城中村,全都是崭新的大楼和住宅,就跟我去南沙的感受一样。


再加上,珠海地理位置的特殊,岛屿很多,大部分的住宅都能推窗看海(有些可能看起来像江),所以,这让它成为了无数人心中的“梦想家”,也让它成为了大湾区城市里的掌上明珠


二娃必须要承认,在这里工作,在这里生活,在这里居住,确实是一件很幸福的事儿。


◆ 珠海金湾路实景(来源珠海房姐 禁止转载


珠海哪哪儿都是概念,但迷惑性很强


去珠海看房2天,给我最大的感受就是,珠海哪哪儿都是概念,不管你去看哪里的房子,经过销售一介绍,感觉都很高大上,板块有个美好的未来和前景,让你觉得捡到宝了。


但事实呢,越是这样的城市,越要小心。因为一个城市,不可能哪哪儿概念都很强,哪哪儿都要重点发展。毕竟财政收入有限,能重点打造的区域肯定也有限。


哪哪儿都是概念,意味着哪哪儿都是坑,买不好,看不准,很容易被割韭菜。所以,去珠海投资买房前,记得下载国家反诈骗APP!(开个玩笑)。


◆ 小心踩坑,示意图(来源:公共图库)


人均GDP很高,但一条地铁都没有


另外,让我很疑惑的是,珠海一个人均GDP仅次于深圳的城市;一个房价刺破7万/㎡的城市(刺破不代表均价,仅个别楼盘),如今连一条地铁都没有。


为什么没有?


根据国务院办公厅《关于加快城市快速轨道交通建设管理的通知》要求,建设地铁必须符合四个条件:


1)地方财政一般预算收入在100亿元以上

2)国内生产总值达到1000亿元以上

3)城市总人口超过700万,城区人口在300万人以上

4)规划线路的客流规模达到单向高峰每小时3万人以上


而珠海,最大的问题就在于人少



整个大湾区里面,珠海人口只比澳门多。你可以说,这是它的优点,也可以说,这是它致命的缺点。


优点在于,开车不堵,去逛个街啥的不用挤,居住环境好。


但缺点呢?则是影响城市发展!因为,城市的竞争力,归根到底是人才的竞争,有人,才有财,没人则......(你懂的)


珠海,人口很少,但房子却很多


最有意思的是,珠海虽然人口少,但它房子却很多


据网签数据显示,珠海一手房2019年成交4.1万套,2020年成交3.3万套,2021年成交4.9万套


要知道,广州这座1870万人口的城市(2020年数据),每年新增人口就达40-50万人,2021年才卖109418套一手房啊。而珠海人口仅245万人(2020年数据)不及广州1/7,今年一手房销售量却占到了广州销售量的1/2。


你们说,这个人口数量,匹配这样的一手房的销量,健康吗?


所以,这里有个问题大家需要思考:以后二手房卖给谁?


◆ 珠海真的不缺房子 (细鹏摄影,禁止转发)

◆ 在车上拍的,很多空置的房子。


这可能也是,为什么我在路上,总能看到一片片建好的新房,没人住,就空着在那里的原因。


珠海的房子,实用率好像很高


值得表扬的是,珠海的房子,实用率好像都偏高,同样的面积总觉得比广州的大,个别楼盘实用率可以去到99%,简直惊呆我下巴!


比如唐家湾北围板块的一楼盘,二娃看完后,就相当服气,实用率去到了99.4%,一套99㎡的4房,南北对流,带入户花园,双卫,每个房间都很大,看完我TM都心动了!


◆ 99㎡4房的主卧


珠海很多板块,但其实也就三个区


不怕大家笑话我,二娃没去珠海调研前,基本没研究过这座城市,以为有很多个区呢。


去了后才知道,原来只有三个区,分别是:香洲区、金湾区、斗门区


名气最大的横琴岛,并不是一个区,而是属于香洲。


但是,我踩盘的时候,意外出现了。


横琴豪宅盘的置业顾问跟我说:“横琴是横琴,珠海是珠海,你别把横琴和珠海说一起,横琴不属于珠海了!横琴现在是澳门+广东省政府直接管理,现在叫横琴金融岛


我当时一脸懵逼:@#¥%……&!?@......


随后,我又去问了下资深的珠海人,对方告诉我:别听他吹,横琴咋不属于珠海嘛。


嗯,听到这句话,我也就放心了。


◆ 崛起的横琴金融岛(细鹏摄影,禁止转发)


珠海买房,怎么选?


那么,在珠海买房,怎么选择,踩坑的几率才更小呢?


为此,二娃给大家整理了一个地段价值排行榜:


一梯队:横琴金融岛(目前一手房售价5-7万/㎡)。这个板块,可以理解为广州的珠江新城,现在的南沙灵山岛尖。这里写字楼扎堆,总部多,规划牛逼,占位最高,但住宅用地十分稀缺。大腿主要是抱澳门。


◆ 房价最贵的横琴(细鹏摄影,禁止转发)


二梯队:十字门,保税区(板块一手房售价3-5万,个别楼盘稀缺户型去到5-6万/㎡)。这个板块,与横琴隔海相望(其实就是一江之隔)。能抱的大腿,是澳门和横琴。也就是,它的房价能去到多少,得看澳门和横琴的房价能去到多少,因为横琴住宅稀缺,买不了横琴,自然就会来买十字门了。


◆ 十字门与横琴的位置关系(细鹏摄影,禁止转发)


三梯队:唐家湾高新区分为:北围、南围、前环、后环),目前板块整体售价在2.6-3万/㎡。个别楼盘有2.5万/㎡以下的价格。比如雅居乐国际花园。


这个板块呢,主要打“珠海北站”交通枢纽的概念,因为这个站汇集了广珠城轨、地铁18号线延长线(规划中)、珠海地铁2号线(规划中)、深中通道等多条重要轨道。有产业,有环境,成片开发,投资价值还不错。房价主要是抱深圳前海的大腿。


四梯队:航空新城(板块单价2.5-3万/㎡),抱横琴大腿、主城区大腿。因为地理位置的关系,靠近横琴和主城区,所以买不起主城区和横琴房子的人,一般会选择航空新城。


总之,大家看菜下饭吧!有钱的话,尽可能买第一和第二梯队的吧。



1000万+选珠海顶豪,还是天河刚改盘


写到最后,我想抛一个问题出来,和大家一起讨论:如果你们有1000万-2000万闲钱,你会选择买珠海横琴的顶豪,还是去买天河刚改盘?


比如,横琴金融岛上的IFC,46-68层就是70年产权的住宅,一套185㎡的户型,价格不到1300万,窗前就是澳门景观和大海,正前方又是十字门,景色得天独厚。


◆ ifc航拍视频

◆ ifc住宅室内照片


而且,IFC,楼顶还是直升飞机停车坪,在横琴岛最中央的位置。买在这里,是一种身份地位的象征,更是对稀缺资源的占有。


那么是你,你会怎么选?另外,你们觉得珠海的房子,值得买入吗?欢迎留言讨论。

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