刚刚!新房贷降息!

金融监管研究院 2022-05-15 14:23

原创声明丨本文作者为金融监管研究院 院长 孙海波。欢迎个人转发,谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。


刚刚,央行、银保监会联合发布通知,房贷降息!

周五(5月13日)央行公布的社融指标中信贷塌方(具体参见文章《信贷塌方!》),其中尤其居民贷款意愿降至冰点,房贷也罕见负增长。在这样的背景下,如何进一步刺激居民信贷需求,监管部门必须拿出实质性的政策手段。

今天,央行和银保监会终于祭出其中一个大杀器:房贷利率!

但是注意,这种降息不是5年期及以上的LPR降息,所以存量房贷的利率不变,只是新增房贷的利率虽然各家银行的商业决策,但是对合格的贷款人大概率银行会相应降息。

一、关于住房按揭贷款的监管政策主要分为以下几个维度

1、首套房认定标准
因为首套房的首付比例较低,30%;且首套房的房贷利率也较低。所以首套房认定标准放松本质上也对很多购房者是降低贷款利息。
二套房认定标准之前非常严格,但是最近地方政府迫于压力,纷纷调整。比如长沙只要用于出租,就不纳入家庭住房套数计算。属于最大力度的宽松认定。
2、首套房和二套房及以上的首付比例
对于限购城市首套房首付比例不低于30%,二套房的首付比例不低于60%。
对于不限购城市首套房首付比例25%,有极个别城市突破这个下限的。二套房首付改善性需求仍然可以按照首套房执行。
3、首套房和二套房及以上的贷款利率
贷款利率目前上限银行自己定,但是下限仍然是监管设定红线。
房贷利率是参考LPR5年期及以上的基础利率,在这个基础利率上浮,此前上浮的标准是:
首套房的利率不低于5年期LPR;二套房及以上加点不低于60BP。
此次降息之后,首套房利率不低于5年期LPR-20BP;二套房不低于5年期LPR+60BP基础上调整。下图有误!。

4、最近几年其他相关房地产政策调整

二、社融塌方
2022年5月13日下午,央行公布了4月份金融数据。
这次金融数据出炉姗姗来迟,尽管市场对社融数据的预期较低,但是实际出炉的数据还是比预期更差一些。
(一)实体经济融资需求收缩
市场从票据利率和信用债成交收益率的快速下行中,已经感受到市场对金融数据的预期。
具体来看, 2022年4月社会融资规模增量为9102亿元(预期20329亿元,前值46500亿元),比上年同期少9468亿元。
  • 对实体经济发放的人民币贷款增加3616亿元,同比少增9224亿元;
  • 对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少760亿元,同比多减488亿元;
  • 委托贷款减少2亿元,同比少减211亿元;
  • 信托贷款减少615亿元,同比少减713亿元;
  • 未贴现的银行承兑汇票减少2557亿元,同比多减405亿元;
  • 企业债券净融资3479亿元,同比少145亿元;
  • 政府债券净融资3912亿元,同比多173亿元;
  • 非金融企业境内股票融资1166亿元,同比多352亿元。
我们可以看到,2022年的对实体经济发放的人民币贷款,是2007年以来同期最低,这也说明目前实体经济的融资需求在收缩。
本次社融数据较差,主要体现在贷款数据。4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。
住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中:
  • 住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元;
  • 不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元,同比少增1861亿元;
  • 经营贷款减少521亿元,同比少增1569亿元。
住户部门的贷款大幅低于零,在历史上也只有3次,分别是2020年2月、2022年2月、2022年4月。
而不同的是,2020年2月由于疫情突发,算是一次事件性冲击,在2020年2月以后的金融数据中,居民单月贷款连创历史新高。
但是这次不一样,2022年2月居民贷款转负后,2022年4月再次转负,降低幅度甚至超过2月份。
由于房贷是居民贷款的主要组成部分,可以推测目前房地产市场仍然冰冷。
同时,不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元,同比少增1861亿元;经营贷款减少521亿元,同比少增1569亿元。
从数据上可以看出,居民在房贷和消费上同时出现了融资需求收缩的迹象,但是现在仍然不能确定到底是疫情的短期冲击造成,还是长期趋势性拐点形成。
如果说居民房贷和消费因为疫情导致短期的冲击,那么在疫情结束、主要城市解封之后,应该能看到房贷和消费的快速恢复,这是最好的结果。
但是现在,最怕的是房地产和消费的长期向下拐点开始形成。

三、房地产政策近期松动及房企纾困!
(一)房地产政策调整背景
最近,央行、银保监会等监管机构频频释放暖意,意在拖住下坠的房地产行业。
4月18日人民银行、外汇局出台的抗疫23条中,第十三条专门强调对房地产业的金融支持:完善住房领域金融服务。围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求。
金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度,积极提供兼并收购财务顾问服务。
4月22日银保监会召开会议传达学习国务院金融委专题会议精神,其中第七条强调:持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制,支持改善和刚性住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。
监管机构的意见出台之后,后面就要看具体措施。
目前对于房地产行业的救助中,保项目、保交房是最重要的两点措施。至于是不是从整体上救助房地产企业,目前市场仍然有较大分歧。
从最近的消息来看,落实上面两次会议精神的具体措施来了。
5月份以来,央行工作会议明确:“执行好房地产金融审慎管理制度,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求。
银保监会工作会议明确:“因城施策落实好差别化住房信贷政策,支持首套和改善性住房需求,灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。
深交所和上交所也鼓励房企发债:“支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动,允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途,鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目,促进房地产行业平稳健康发展。
具体参见本公众号此前文章
《央行、银保监、深交所同时发声支持房地产!》。
(二)12家银行层面房企纾困政策
人行召集6家大行、12家股份制银行、5大AMC就12家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议,核心主旨:
1、 对上述12家出险房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松
2021年开始,银保监会主要是针对并购项目承债式收购不纳入三道红线,鼓励优质地产企业的并购行为,具体要求在央行、银保监会出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》中,解读可参见《正式落地!承债式并购贷款不再计入“三条红线”》。
但是现实中,并购项目可能存在四证不全问题。根据监管要求并购贷款资金能否用于置换土地出让金仍有争议,尤其是并购项目尚未开发,虽然没有明文定义,但是部分地方监管从2018年开始都要求并购贷款穿透审查,至少要求项目已经启动开发进度达20%,否则容易被认定为置换土地出让金。
  • 2021年11月,四川银保监局关于中国农业银行成都锦城支行的行政处罚案由包括:发放并购贷款变相用于置换土地出让价款,向项目资本金投入不实的房地产企业发放贷款且贷后管理不尽职导致贷款被挪用。
  • 2020年9月深圳银保监局关于中国建设银行深圳市分行的行政处罚案由包括:理财非标并购融资变相用于支付土地交易价款。

  • 2020年2月北京银保监局关于中信银行的行政处罚案由包括:并购贷款真实性审核不足,借款人变相用于置换项目公司缴纳的土地出让价款。
2、 存量逾期补充增信后展期
对金融机构而言,正常的贷款展期最麻烦的是五级分类时大概率会被纳入不良,具体可以参见笔者前几天的文章《终于有人说清:重组贷款、无还本续贷、疫情延期、借新还旧!》。这里应该是基于项目充足抵押情况下展期,部分监管豁免。
3、 开发贷要求全力支持,资金务必封闭管理
符合项目资本金要求的开发贷应该问题不大,地方政府极力配合希望早交楼的情况下,四证齐全也没什么问题。资金闭环式最核心,每一个问题房企都存在各种资金缺口,对供应商、对其他债权人、对其他项目交付义务(也就是购房人的债务)都有可能导致部分资金挪用。
4、 住房按揭贷款发放
按揭贷款其实很难定点对12家房企生效,本质上是一个宏观政策不是定向政策。只能说因为问题放弃交房有一定的风险,正常情况下银行不太愿意把房贷额度偏向于问题房企的项目。监管政策明确需要对这些房企的项目达到预售情况下保证按揭贷款进度。但是需求端关键还是要看购房人意愿,并不完全是供给端的问题。
此外按揭贷款普遍利率下降已经是趋势,这对整个宏观的购房意愿有一定的刺激。
虽然LPR尚未动,但是因为房贷本来普遍是加点模式,而且LPR加点幅度比较高,所以仍然有100BP下降空间,二套房150BP空间。此次降低加点幅度就是降息的其中一种方式。
两集中的额度管控去年开始基本名存实亡,放开额度笔者认为只能是扶优(部分国企房企),无法解决房贷需求的不足的问题,除非对房贷首付比例、资质审查放松。《房地产贷款集中度新规:广东提高上限2.5百分点是松绑么?》。
(三)地方AMC不良收购政策松动
  • 收金融机构暂未纳入不良的贷款;
  • 收集团2021年年底之前的关联方应收账款;
  • 收2021年年底以前资金用途是土地价款的;
  • 与关联方合作收购,不纳入重大关联交易。
1、相关背景
持牌AMC因不具备直接对企业放款的资质。之前在房地产行业上行周期,鉴于房地产企业普遍的高周转模式,对资金利率敏感性比较低,有抵押,AMC又天然具有资金成本低的优势,因此通过收购目标房企的关联方应收账款的形式来达到间接对目标房企提供融资成为AMC们的非金投放主要方向,甚至一度成为部分AMC的主要利润来源。
随着监管机构对房地产企业融资端政策不断收紧、持续回归主业的要求下,特别是2019年7月,银保监会发布了《关于加强地方资产管理公司监督管理工作的通知》(银保监办发〔2019〕153号,后简称“153号文”)明确规定:
“地方资产管理公司收购处置的不良资产应当符合真实、有效等条件,通过评估或估值程序进行市场公允定价,实现资产和风险的真实、完全转移。不得以收购不良资产名义为企业或项目提供融资,不得收购无实际对应资产和无真实交易背景的债权资产。”
此后,这一块业务新增就被禁止了,而且非金投放存量规模也在不断降低,从而导致房地产企业通过转让关联企业应收账款给AMC从而达到融资的通道就要斩断了。
2、AMC对12家房企关联方应收账款、非不良贷款的债权进行收购
这实际上就是对12家目标房企放松了“153号文”的限制,产生一箭双雕的作用:
(1)针对目标房企在银行即将到期的存量贷款项目,因为流动性困难而难以归还,通过收购该类型贷款,实现对目标房企进行展期的目的,从而减缓短期资金的流动性压力;
(2)因目标房企现在普遍缺乏有效未抵押的资产,要想继续从市场上进行新增融资特别是低资金成本的融资几乎不可能,而通过允许AMC收购目标房企关联方之间还未转让的应收账款,来达到给目标房企提供新增的资金来源达到纾困流动性困境的目的。
同样的,对“可以收2021年年底以前资金用途是土地价款的”也是如此,本质上和前面商业银行并购贷款看可以用置换土地出让金是一个思路。
自房地产严监管政策以来,要求土地价款须为自有资金禁止融资的规定,大大减少了房地产企业的资金杠杆率,而此次允许包括五大AMC在内的金融机构收购2021年前资金用途是土地价款的贷款,可以说对于目标12家企业来说,相当于又重新允许对存量自有资金的项目进行杠杆化操作,从而释放出新增的资金来达到纾困流动性困境的目的。

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