0.5成首付卖房!调控最狠的城市,也扛不住了?

楼市黄大大 2022-06-23 19:50


我原以为,再怎么救市,也有城市会坚守底线。


比如一线城市,即便中介朋友圈里放开限购20回了,至今也没有实质性松动。


可我没想到的是,在“房住不炒”的标杆城市长沙,竟然出现了“5%首付、首年0月供”这种破底线的超低门槛,而且还是央企保利开了先河。


调控标兵,也要开闸了?长沙,应该如何买房?



前几日,保利在湖南推出“首付5%起、首年0月供”活动。参与者不仅有常德、衡阳、岳阳这些三四线城市,省会老大哥长沙也赫然在列。


“房住不炒”头号代言人长沙,这次终于“想开”了?


真相很快揭晓。据 @第一财经 报道,该公司所谓的“5%首付”优惠,在长沙只有商业项目可用。住宅项目依旧是3成首付,只不过可以分3期支付,首期给10%而已。都是得还的,一分钱不能少。


想来也可以理解。眼下开发商活得痛不欲生,年中大考又要来了,搞搞首付分期拉拉销量,起码销售数据好看一些嘛,毕竟是要“保3争1”的。


至于长沙,房住不炒第一城,人设不倒。


之前有人在网上建议长沙“可以调整限购限售政策”,结果官方回复特别硬气,对于限购政策,只能是:严格执行,精准落实



强二线省会兄弟们,早就一个个“脱光”了,热情洋溢列队欢迎,诚邀外地客户来售楼处扫货——


武汉:外地户口补缴6个月社保可买限购区,最多买2套

南京:外地户口补缴6个月社保可买限购区,最多买1套

福州:外地户口无需社保个税,即可在福州五城区买1套

郑州:在郑工作全日制本科及以上学历毕业生,可买1套


长沙呢,依旧严防死守。相比前面几个城市,显得特别无情。


外地户口想买房?在限购区交2年社保/个税,不能断缴,不能补缴,只给1张房票

大专落户想买房?先提供1年社保/个税证明,不能断缴,不能补缴,只给1张房票


昨天的长沙,让炒房客有去无回。今天的长沙,让炒房客无门可进。


不过外地客户们也别太吃心。在限购这件事上,长沙市铁面无私的。就算是本地人,照样不能买买买。


本地户口家庭,只能买2套

本地户口单身,只能买1套

买二套房?首套网签过4年再说!


好在前阵子出了“租房换房票”的政策,鼓励多房家庭把手头房子通过官方渠道租出去,可以多1张房票。


新政满月时,有3000多套存量房提出“租房换房票”的申请,有833户已经完成签约。可见本地购买力被压制得有多狠。



曾经有位自称长沙市民的网友,在微博怒发小作文,控诉“为什么房价涨不起来”,表示要“六问政府”。



那么,长沙房价到底多“涨不起”呢?


大家都知道,今年上半年楼市什么衰样。一波又一波救市潮,一次比一次浪头高,现在都6月底了,甚至不敢说是回春。


70个大中城市里,5月新房价格下跌的,超过了6成。而长沙,成为全国唯一一个“新房价格连涨18个月”的城市,硬是走出了独立行情。


今年5月,长沙内五区(不含望城、长沙县)新房的成交均价,为13842元/㎡


可惜,就这个价格,连南京的一半都不到,相当于合肥的66%,武汉的74%。


论人口,长沙是全国17个千万人口城市之一,2021年末常住人口1023.93万人,排在全国第17位前面是青岛和东莞,后面是哈尔滨


论经济,长沙是全国24个万亿级城市之一,2021年GDP总量13271亿元,排在全国第15位前面是无锡,后面是郑州


论房价,长沙排在全国第62位前面是唐山,后面是淮安。(数据来源:中国房价行情网,2022年3月)

 


所以说,买房人的悲欢并不相通,深圳市民怕涨太急,长沙市民怪涨不起。



体现房价水平的除了“平均值”,还要看“极限值”,也就是豪宅产品。长沙的天花板,比你想象中要低得多。


我在蓝色软件上搜了一下,目前长沙在售最贵的住宅项目——旭辉·铂悦湘江,位于“湖南陆家嘴”滨江新城板块,江景大平层,单价仅为2.45万/㎡。一套370㎡的五居室,总价也就850万/套。



同样是滨江大平层,前几天刚取证的武汉仁恒滨江园,备案价5万/㎡。370㎡左右的户型,总价上千万;如果是在南京,中冶盛世滨江单价4.84万/㎡,最大户型380㎡,总价高达1600万。


长沙房价,是非常扁平化的。相比动辄单价差几万的一二线城市,长沙最便宜和最贵房子的价差,也就万把块钱。


长沙县和望城区,大把6000多一平的房子,最贵的“梅滨洋”,单价也不过2万出头。



长沙就是房住不炒,房住不炒就是长沙。


时至今日,长沙可以说是唯一一个把房价转化成竞争力的城市。你可以说鹤岗,但那毕竟不是鹤岗主动选择的。


因为低房价,在一二线城市日渐蜗居的今天,长沙让更多人“不用回老家县城,也能住上大房子”(浙江县城除外)


中指研究院统计数据显示,长沙2022年3月成交的住宅中,100㎡以上户型占比达92.6%,其中144-200㎡户型占到3成以上。


2021年,长沙连续14年获评“中国最幸福城市”。最近几年,我相信一定有低房价的原因。


当然了,低房价也并非十全十美,交付质量那叫一个一言难尽。交钱的时候笑了,收楼的时候哭了。


下面有请经典“代表作”:长沙北辰中央公园D区的“塑胶人工湖”


原以为人工湖的人工,是人工挖池引水的意思,没想到连水也是“人工”的。什么水清沙白,什么鱼翔浅底,全靠业主自己想象,真就是离大谱。

 


质量问题不光发生在刚需盘,高端住宅也躲不掉,果然是便宜难买到好货。如今,长沙“精装修”已经成了楼市鬼故事。



另外就是前面那位长沙市民所说的了。


长沙买房门槛确实低,但多年来涨幅有限。以后孩子想去外面闯荡,卖掉长沙的房子,可能连一线城市的首付都不够。持相同观点的,不止这一人。


 

归根结底,长沙房价能够几年维持在较低水平,除了前面说的限购政策严格,还有严格的新房限价,以及天量土地供应。三管齐下,才有了这样一个“涨价真空”。


很可惜,这样低的房价水平,不会一直持续下去。


城市发展不可能无限扩张,资金、配套、产业、人口都不允许这么做。核心片区的核心地段,土地资源是有限的。对于现在扁平化的长沙来说,有些地段一定会,缓慢且坚定地涨起来。


长沙房价还会继续扁平化吗?我的回答是:绝对不可能。


这一点,已经得到“官方确认”。


今年3月,长沙表示要强化房价地价联动,并为房价涨幅定下了明确的标准:


刚需型住房按每年指数不超过5%;

改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平,从5%的涨幅上限上调至8%到10%。


翻译一下就是:允许一部分房子先涨起来。


长沙值得买吗?答案是肯定的。


首先,长沙有着非常优秀的城市基本面。万亿级的经济体量,十年来,长沙的GDP和居民收入都实现了翻倍上升。



长沙对人才依旧有着强烈的吸引力。2010-2020年,长沙常住人口新增300万,人口总数跨过千亿大关。2021年,长沙新增人口近18万,排在全国第6。


长沙拥有全国顶尖的教育资源。高等教育方面,全国只有3座城市拥有三所及以上985高校,分别是北京、上海和长沙。长沙的三所985高校分别是中南大学、湖南大学和国防科技大学。


基础教育方面更是名校云集,“四大名校”长郡双语中学、雅礼中学、师大附中、长沙市一中,放在全国范围内也不差。虽说很多湖南人已经认深圳作“省会”了,但想到孩子教育的时候,很多人还是会看回长沙。



铃声文传创始人曾响铃,为了孩子的就业,把公司从深圳迁到长沙。在接受 @南风窗 采访时,他说,深圳教育比不上长沙,深圳升学率低。


长沙是享誉全国的文娱之都,人头攒动的五一广场,网红店鳞次栉比。电视时代的湖南广电熠熠生辉,流媒体时代的芒果意气风发。


外交部发言人赵立坚曾在推特发过一张图,展现了长沙“赛博朋克”风的一面。对了,这位发言人,毕业于中南大学外国语学院。

 


“网红”背后,长沙还有不俗的硬实力。作为中国“工程机械之都”、世界第三大工程机械产业集聚地,长沙智能制造实力超强。2021中国智能制造50强中,长沙共有5家企业上榜,居全国第一。


过去五年,长沙数字经济规模超3500亿元,综合排名全国城市第12位,发展迅猛。未来五年,长沙将大力发展先进计算产业,争取实现数字经济占GDP比重超过45%


如果用一个词来概括长沙,那就是“内外兼修”,颜值与实力并重。


最后一个问题,长沙,该怎么买?


前几天,长沙诞生“千人摇”,刚好是个绝佳的例子。


这个项目,华润置地长沙悦府,推出320套房源,认筹人数达1808人,认筹比例近5:1。为啥这么火?因为集长沙完全宠爱于一身。


其一,双核心,滨江+市府

其二,双地铁,4号线+6号线

其三,双商场,万象城+王府井

其四,双学区,博才小学+师大附中


这样的产品,本身没什么短板。放眼全长沙,对手也不多。


地段首选“梅滨洋”,也就是梅溪湖、滨江新城和洋湖。滨江新城强在产业+江景,梅溪湖是长沙副中心,各类规划给到顶配,环境更是一流。


洋湖也是强在教育,与梅溪湖、市府是教育“天花板”。

 


地铁商业,能近则近,能多则多。


教育,是长沙的王牌,也是快速区分长沙楼盘价值的重要参考项。招生政策正在朝着降低“确定性”的方向调整,但就短期而言,学区重要极了。


在这套规则里,名小学+名初中自然是顶配,但普小学+名初中,要好过名小学+普初中。配套学校楼盘>不配套学校楼盘。这一点决定了是直接读名校,还是派位看运气。


还有最最最重要的一点:买长沙不能心急,心急吃不了臭豆腐。

◎本文作者 | 瓜片

春风吹拂时,最先回暖的,必然是优质城市。

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