2022上半年总结与展望 | 政策篇

克而瑞地产研究 2022-06-23 21:07




刺激政策密集但力度嫌弱
下半年供需两侧仍期待


 文 / 克而瑞研究中心


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……略……


总 结




01
中央持续加力稳地产,但居民房贷两度负增长效果乏力


上半年,中央持续加码稳地产,既给企业纾困,防范并化解企业偿债风险,又给市场减压,全面落实两“支持”。

1月18日,国新办举行发布会,央行副行长刘国强表示,当前重点的目标是稳,政策的要求是发力,要充足发力、精准发力和靠前发力。金融市场司司长周澜表示,央行将保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2月24日,住建部副部长倪虹表示,坚决有力处置个别房企因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,压实企业主体责任,落实属地政府管理责任,维护购房群众合法权益。

3月4日,银保监会、央行发文提出,因城施策执行好差别化住房信贷政策,对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民,合理满足其购房信贷需求。

3月5日,两会政府工作报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环。

3月7日,发改委副主任连维良表示,更加注重宏观政策统筹协调,有利于经济稳定的政策加快推进,有收缩效应的政策慎重出台。

3月8日,全国政协经济委员会副主任刘世锦表示,短期内货币政策重在稳地产,财政政策重在稳基建。

3月16日,金融委召开专题会议指出,关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作,要求防范化解房地产市场风险,促进房地产业良性循环和健康发展。财政部也表示,综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

3月19日,国务院决定,设立3岁以下婴幼儿照护个人所得税专项附加扣除,按照每个婴幼儿每月1000元的标准定额扣除。

4月29日,政治局会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

5月6日,中共中央、国务院印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,到2025年,以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展。

5月15日,央行、银保监会发布通知,全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点,二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。

不过,稳地产政策效果并不明显,2、4两月住户中长期贷款皆出现负增长,这在历史上实属罕见。具体而言,2月,住户中长期贷款减少459亿元,历史首次出现负增长。4月,住户中长期贷款再次减少314亿元,住房贷款更是减少605亿元。5月,住户中长期贷款增加1047亿元,但较去年同期仍少增3379亿元,显示住房按揭贷款需求依旧较弱。


2
央行降准、降息助力经济稳增长,短期实质稳地产


……略……


3
调整降负债节奏支持融资需求,但实际民企融资并未改善


上半年,房企融资环境边际改善。一方面,调整降负债节奏,融资“三道红线”、房贷“两道红线”适度解绑;另一方面,支持合理融资需求,尽快纠正对民企信贷收缩行为。

1月6日,银行已告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

2月8日,央行、银保监会发布通知,保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

4月18日,央行、外汇局出台23条政策举措支持实体经济,金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度,积极提供兼并收购财务顾问服务。

5月4日,证监会召开专题会议,积极支持房地产企业债券融资,研究拓宽基础实施REITs试点范围。

5月16日,碧桂园、龙湖和美的置业被监管机构选为示范民营房企,将陆续发行人民币债券。为吸引投资人,创设机构将同时发行信用保护工具,以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

5月25日,国务院召开全国稳住经济大盘会议,释放强烈的撑地产信号。适当提高宏观杠杆率,加强逆周期调节,支持财务可持续的企业适当加杠杆,尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为,预示着房地产行业从去杠杆到稳杠杆。

5月27日,证监会、发改委联合下发通知,要求规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作。

房企融资规模在短暂回升后再度下行,民企融资环境并未实质性改善。3月,100家典型房企的融资总量升至878亿元,环比增长139%,同比跌幅收窄至29%。4月,融资总量跌至641亿元,环比下降25%。5月,融资总量进一步回落至520亿元,环比再降40%,同比跌幅扩至50%。


4
175省市因城施策放松刺激,力度从托而不举到托举并用



上半年,175省市相继放松房地产政策。而在4·29政治局会议之后,地方放松政策频率明显加快,政策力度由托而不举到托举并用。

其一,36城放松限购。例如杭州,4月22日,富阳区增设四个不同层次的F类人才,与富阳企业签订劳动合同并缴纳社保一个月以上,即可在富阳区购买一套房;5月17日,杭州进一步放松限购,在限购范围内购买二手住房,落户未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求;非户籍家庭需在限购范围内连续缴纳社保或个税满12个月。符合条件的三孩家庭,在限购范围内限购的住房套数增加1套。

其二,54城放松限贷。例如郑州,3月1日,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。6月17日,航空港区进一步放松限贷,首套房最低首付比例20%,二套、贷款未结清最低首付比例30%。又如济南,户籍家庭购买二套房,首付比例由60%调整至40%;无房户籍家庭,无论此前有无贷款记录,购买住房视为首套住房贷款;非户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。

其三,天津、南通两城放松限价。例如天津,自7月1日起,全市停止受理限价商品住房资格申请;自10月1日起,全市停止限价商品住房销售。又如南通,优质房企可在原有价格备案体系基础上,按照“优质优价”的原则进行价格备案,鼓励其开发更高品质住房。

其四,20城放松限售。例如苏州,4月11日,二手房限售由5年改3年,新房转让年限不变,自取得不动产证起3年内不得转让。5月9日,苏州进一步放松限售,新房限制转让时间由3年调整为2年,并取消二手房限售年限。

其五,142省市放松公积金贷款。例如天津,4月12日,支持年轻职工购买首套住房和保障性住房,除职工本人及配偶外,双方父母也可通过提取住房公积金支持子女购房,帮助年轻职工解决基本住房问题。5月20日,首套住房公积金贷款最高限额上调至80万元。

其六,58城执行首套房贷利率4.25%、二套5.05%。各线城市抓紧落实房贷利率优惠政策,据不完全统计显示,苏州、郑州、济南、南京、温州等58城现已参照全国房贷利率下限执行。例如苏州,15家主流银行首套房贷利率普遍下调至4.25%,二套贷款已结清,参照首套房贷利率4.25%执行,二套贷款未结清,房贷利率普遍下调至5.05%附近。

其七,31城减免房地产税费。例如南宁,教职工购买首套或者二套房、留邕人才购买首套房,契税全额补贴;广大市民购买首套房,契税补贴50%。又如成都,个人转让家庭唯一住房,增值税免征年限由满5年调整为满2年。

其八,50城实行购房补贴。例如南通,4月24日,通州区企业职工购买首套新建普通商品住宅,90平以下补贴房款总额1%、90-144平补贴房款总额1.5%;双职工家庭购买144平以下首套新建普通商品住宅,补贴房款总额2%。5月20日,在主城区购买首套或二套房,按照购房总额的0.75%给予奖补。

其九,43城调降土拍门槛。例如上海,土拍取消招挂复核打分入围方式,全部采用挂牌方式出让,有效申请人即为竞买人;降低竞拍资金监管额度,封存资金不低于扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额;允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。


5
45省市放松预售资金监管改善企业回款,优质房企更受益


2月14日,三部门联合印发商品房预售资金监管文件,预售资金监管额度仍由各市县级城乡建设部门根据工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。

4月29日,政治局会议强调,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。受此影响,地方预售资金监管政策解绑频率明显加快。

据不完全统计显示,上半年45省市放松预售资金监管,以期加快房企销售回款进度,缓解企业资金周转压力,主要涉及以下6方面的政策内容:

其一,3城降低重点监管资金。例如漯河,对2022年4月1日前办理商品房预售许可的项目,不再要求购房款全款缴存监管账户和重点监管资金留存比例;对2022年4月1日后新办理商品房预售许可的项目,将商品房预售重点监管资金比例由40%调整为30%。

其二,13城增加重点监管资金拨付节点。例如绵阳,新增“主体分部工程完成”资金使用节点,该节点累计可申请使用对应账户内不超过70%的建设资金额度。又如阜阳,增设主体结构1/3、2/3两个资金拨付节点。

其三,4城提升重点监管资金拨付比例。例如银川,完成竣工验收备案后资金拨付比例由90%提高至95%;监管账户未达到监管额度,但满足相应支取节点留存余额要求的,容许特例支取。

其四,17城允许使用银行保函替代预售监管资金。例如阜阳,允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金,支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。

其五,14城依据企业信用评级实行差异化管控。例如烟台,对信用等级为AAA级开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点;对信用等级为AA级开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。

其六,4城可提前提取预售监管资金。例如长春,对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目,依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额,专项用于本项目复工复产,后续商品房销售款需足额补齐提取金额。



6
19城重启房票棚改安置意图去库存稳土地,以期激活市场循环


……略……



展 望



7
继续降准、降息纾困实体经济,地产行业有望受益


……略……


8

支持房企合理融资和居民按揭,调整“认房认贷”支持改善购房


我们认为下半年房地产金融政策有望实行逆周期调节,房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。

一方面,继续支持企业合理融资需求,保持房地产融资平稳有序,尽快恢复房企经营“造血”功能。针对“暴雷”房企,或将给出实质性的解决方案,以便提振市场信心:

其一,改善房企融资环境,加大民企融资支持力度。支持房企合理的融资需求,加大民企融资支持力度,金融机构或将积极运用债券、中期票据等多种融资工具,提升民企融资额度,并降低企业融资成本,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为尽早回归正轨。

其二,对经营暂遇困难的企业,不盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响较大、经营暂遇困难的房企,预计金融机构将不盲目抽贷、断贷、压贷,支持企业保持资金链稳定。对还贷困难的企业予以展期或续贷。对受疫情影响严重、贷款到期还款困难的房企,金融机构有望按照市场化方式予以展期或续贷,为企业接续资金。

其三,对优质企业兼并重组出险企业或项目,提供融资支持。金融机构将做好企业或项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度,积极提供兼并收购财务顾问服务,有序引导出险房企有序出清。

其四,区分项目风险与企业集团风险,支持优质项目融资及收并购,改善出险企业资金面。房企融资评判或将不单纯依据企业的偿债风险等级,而是在项目层面有所区分。即便是出险房企,也有一些销售及回款能力较好的优质项目,可以给予必要的融资支持,并通过优质项目销售回款,间接改善出险企业资金面。

另一方面,类比于2014年,房地产库存高企,央行接连放松限贷,并取得了很好的成效,行业库存逐渐回落至相对健康的水平。现阶段还是可以“照方抓药”,有望进一步放松居民按揭贷款政策,支持刚需和改善购房消费,引导房地产交易尽快恢复正常化。

其一,全面下调首付比例。除了一线城市之外,二线及三四线城市首付比例或将参照央行规定的最低下限执行:不限购城市首套房最低首付20%,二套房最低首付30%;限购城市首套房最低首付30%,二套房最低首付40%。

其二,放松限贷政策标准。例如认贷不认房,已有一套房且贷款结清的,再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。

其三,继续下调房贷利率。在全国首套房贷利率下限调整为LPR减20个基点之后,全国二套房贷利率下限或将下调上浮比例,并向LPR靠拢。各线城市也将抓紧落实房贷利率优惠政策,并参照全国房贷利率下限执行:首套4.25%、二套5.05%。


9

地方落地更大力度组合拳,居民端取消四限、让利房企保主体


我们认为房地产行业复苏进程依旧存在较大不确定性,市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力,二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价,房企端则有望落地必要的纾困政策措施。

具体而言,在4.29政治局会议后,地方放松政策频率及力度加码,但实际收效仍乏善可陈。核心原因在于政策力度较弱,并缺少系统性政策,甚至连“头痛医头、脚痛医脚”都没有做到。

鉴于一线城市市场需求及购买力最为坚挺,长期来看房价仍面临一定的上涨压力,短期内调控政策较难退出,但也存在局部放松的可能性,例如加快人才落户,支持其购房消费,各类人才可以通过落户变相获得购房资格。

二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价等限制性措施,让市场信号不再失灵。例如限价造就市场表面“繁荣”假象,实际项目加剧分化,远郊刚需盘去化愈加艰难。因此,高端盘限价空间打开,将有助于扭转房价下跌预期,进而提振市场信心。另外,有序放开“限跌令”,鼓励房企以价换量,通过必要的降价措施加快滞销楼盘成交转化,也有利于楼市成交逐渐恢复正常化。

压力城市或将通过财税刺激、房票安置等必要政策措施,刺激居民购房消费。不难想见,在二线及三四线城市全面放松“四限”调控后,那些市场基本面相对较好的城市市场大概率将逐渐回稳,但那些压力城市市场或将继续下行。受此影响,压力城市仍需通过财税刺激、房票安置等必要性的政策措施,以便刺激居民购房消费。例如购买首套房可以免征契税,购买二套房同样可以减半征收契税。又如推行房票安置,并提供房企让利、政府奖励等优惠。

对经营暂遇困难的房企,各线城市或将落地一系列必要的纾困政策措施,以便改善企业资金面,促进市场良性循环:

其一,调降土地出让门槛。各线城市或将调降土地出让门槛,以期改善“央国平”不断托底的局面,包括降低土地竞买保证金,分期缴纳土地出让金,增加低价地、平价地供应等。

其二,放松预售资金监管。在划定保交楼政策底线之后,那些项目交付风险整体可控的城市有望跟进放松预售资金监管,并优先用于支付工程费用、偿还开发贷等,以便提高预售资金使用效率。

其三,放松预售及合理顺延交房。加快预售证审批,适当调整预售许可工程进度要求,让那些已经达到预售许可条件的项目都能尽早入市销售。受疫情影响不能如期交付的项目,根据实际情况合理顺延交付时间。

排版 | 鸟姐





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