继续忽悠!全世界合伙收割中国炒房团.......

凤凰网财经 2022-06-23 22:59

作者| 猫哥

来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)


最近,首富们都在往越南跑。


前华人首富李嘉诚,卖掉欧洲的产业,都投在了越南的房地产,差不多1800亿吧;


另一前华人首富赵长鹏,在半年身价缩水90%后,也往越南跑,试图翻盘,一句“我爱越南粉”,示好的意图明显,拥趸们也开始扎堆儿。



首富过境,越南的房产先嗨了,在国内的短视频平台上,也可以看到,越南的房产登记处火爆程度,要说是跟2017年的国内售楼处相比,也不差啥。



当然,国内也是一片欢腾,“十年翻5倍”的调子起来,获得了近8000赞,反正是人人看好越南。



而在越南的不少中介已经在国内的短视频平台默默蓄客,说不定有路子的,已经开始去越南看房了,没有门路的估计也蠢蠢欲动,生怕错过了一次暴富的机会。


就是想复制一个“柬埔寨的奇迹”嘛。


当年的“柬吹”们说,“十年前看深圳,现在看西港”,现在的“越吹”说,“前十年看上海,未来十年看胡志明市”,套路都是一样的。


不过,胡志明市无论是房价还是地价,都很给他们涨脸,公寓均价约2.2万人民币,带地住宅均价约5万人民币,地价最高约12万人民币,一些网红出来现身说法,在越南买房,坐享上涨收益,甚至连台湾地区网红都“15亿越南盾买房,3年涨5亿”。



但,真的能赚吗?


大规模的海外投资房产,也就是这几年的事儿。


2017年9月份的时候,曾有一个故事挺动人,在一个房产经纪峰会上,一个衣着朴素的中年人当场拍板,用2亿美元在柬埔寨买了整一栋楼,当时闹得还挺震惊的。


后来发现,这个人也不是什么神人,一方面是中介推动,另一方面,背后有一个炒房团的支持。


那年柬埔寨确实火,大批的人往那边跑,尤其是西港,中国人的天堂,夜总会、赌场,那是一个风光,房价肉眼可见地上涨,比肩国内的一线城市。


柬埔寨炒房的中心在西港,而西港炒房,首推鼎鼎大名的欧成效“欧神”了。


欧成效封神,是靠中国房地产红利,在当初只涨不跌的红利时代,欧神大量加杠杆买房,凑下了不菲的身家,后来搞了一个水库论坛,教人买房,什么资金腾挪、信用卡套现、套贷,各种加杠杆的方法,向他的信徒们传授,还真积累了大批粉丝。


然后,为自己的项目引流。


啥项目呢?西港的土地。



2019年,欧神的团队就搞了西港的土地项目,即便是有了后来的疫情,也不忘到处推介,20-40万一亩,听起来也不贵,欧神与众多经济学家交好,日常没少勾肩搭背,讲起宏观经济来也是指点江山,“卖掉深圳15万/㎡的房子来投资西港”的言论就听起来分外可信。


根据他们自己的说法,整个2019年,就卖了6300亩,如果按30万/亩的均价,那也卖出了20亿左右。


然而,从泡沫累积到泡沫碎裂,差的也就是一场“扫黄打非”,而炒房的又岂止一个欧成效。


2020年,一通“扫黄打黑”,20万中国人逃离西港,房价地价都崩了,当初的投资血本无归,西港已经成为骗局代名词。


而在今年,大忽悠也开始现原形了,“欧神”的资金链都断了,开始借钱还月供了。



疫情之下,这样的故事更多了,最近,还有500多中国业主被坑惨了。


他们是通过国内中介推荐,买了一家叫做丰臣公司的开发商的房子,疫情当头,很多人无法走出国门,但是丰臣公司承诺,交房后,这些物业可以作为民宿运营,业主不来日本也可以拿租金。


交房前,就可以享受6%的投资收益,交房后,还可以拿到租金,虽然是房子,但是房产+理财的双重收益,如果再加上如果房子升值,那就是三重收益。


一套房子500多万人民币,外汇不是不方便嘛,丰臣公司还可以接受人民币支付。



可以说,这些业主已经赢麻了。


但是,该到过户的日子了,不仅没有过户,当初承诺的收益还断了。为啥呢?现在啥原因都可以归结到疫情,反正就是经营困难,开发商当初卖出去的房子,就成为了他自救的手段。


买房的业主反应过来了,赶紧去查自己的房产,有的根本过户不了,还有的整栋楼都被丰臣公司拿来做抵押了。


而且,当初的贴心服务中,购房款不少都被打入丰臣公司老板西园寺优真的个人账户,简单算一下,大约有25亿的房款。



这个时候回过头来再看,里面的猫腻就不少,业主是想炒房获利,开发商是想融资,而中介可以捞一笔中介费,说利益链也好,同盟也罢,业主这个时候找谁都不灵了。


找中介,已经赚完钱的中介说自己合规,有手续,找开发商,他们敢分分钟破产给你看,一旦破产,这500多人面临的可能就是钱房两空。


而且,如果你真想这个时候去日本看看你的烂尾楼,无论是政策还是花销上,都是代价不菲。


忽悠,它缺德,但有效。


这种包租的忽悠,很多都是扯淡,听起来就像击鼓传花,而真要是拿到房子租出去,也会遭遇到噩梦,比如在美国。


美国房价不低,绝大部分人的选择将房子出租,补贴购房成本或者贷款,也算是一笔收入,但是这两年想拿钱并不容易。


今年,美国人没少抗议,其中有一项要求,就是延长“租客保护令”,这个法令是说,即便是你没有交房租,你的房东也不能轻易赶你走。



对租客是好事儿,反过来对房东来讲,简直就是灾难。


很多租客仗着法律,即便有收入,也不交租,还有一些更厉害的,有钱开豪车、去度假,就是没有钱交租,即便房东通知搬走,也赖着不走。



房东想要赶一个租客有多难呢?


先要提前通知,如果不走,要填写正式文件来驱逐,然后由法院来判决,命令租客搬出去,中间还要有双方的辩论,这中间的短则数十天,长则几个月。


在国内的通用做法可能是断水断电或者找人把租客的东西搬出来,一劳永逸,但是在美国,这些都会被认为是不当行为,你有理的也可能面临违法。


美国人自己处理这些事情上,都是焦头烂额,你一外国人,还是亚裔,在那个地方,还不是得被当成软柿子捏,就现在的抗议来看,“到期即续”已经是惯例,毕竟如果真取消,可能影响数百万人。


除了美国,欧洲的大部分国家也有类似的保护令,并且贯穿整个疫情期间,而日本的法令本身就偏向租客,没遇到,算幸运,遇到了,认倒霉。


说实话,全球疫情仍在继续,距离能走出国门,尚待时日,肉身还出不去的海外投资,真的大可不必。


每当各种“神迹”信息轰炸的时候,就是需要警醒的时候了,他们到底是在图你的本金,还是需要你来做接盘侠?


越南房子乃至那些你看不到的房子,还能不能升值呢?


好多问题在发酵:


这一波房价上涨,与美国的放水周期有重合,现在美国为了本国通胀问题已经开始加息了,全球房价都受影响,越南能独善其身吗?


胡志明市上班族的平均工资800万越南盾(约合人民币2400元),而公寓均价7600万盾,越南房产,是不是就像外国人之间的传花游戏?


因为南海问题,越南对中国护照区别对待,护照使用受阻,而护照又是在国外的唯一身份证件,能不能拿到产权,还得另说呢。


大不了当接盘侠,但再之后还有没有接盘侠呢?


疫情之下,不亏损已经能跑赢绝大部分投资。


只要没钱,骗子就骗不到我们。


啊,多么痛的领悟。

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