高铁进城、区区通高铁!广州南站地位不保?

城市战争 2022-06-23 23:20


作为亚洲最繁忙的高铁站——广州南站,最近真的很忙,每天都要应对各路武林新秀的踢馆。


比如白云站,日前完成了约4000吨的钢结构花瓣拼装工程节点,其体量相当于广州南站的两倍,有人担心它会不会抢走南站的流量?


再比如,庆盛枢纽、南沙枢纽在国务院刚刚印发的《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案的通知》中,获得了国家级的大礼包。


于是有人说,南站是不是要被边缘化了?


再比如,广州东站改造工程的前期工作也在加快推进,高铁进城越来越近。有人说,如果能到市中心坐高铁,谁还去南站啊?


啊啊,个个都在挖墙角,南站好难啊!


于是有人说,十年前的南站,明明一枝独秀,它却不慌不忙,如今竞争对手都成长起来了,看来南站地位不保了。


还有人找出2020年初发布的 《广州市交通发展规划》,广州未来要在全市范围内建成14个高铁站,实现分区进站、多点到发、就近乘车。


这不就是区区通高铁吗?


啧啧,这也太卷了吧!南站真的要衰落了吗?



01

三条国家级干线高铁汇聚于此

南站地位无可撼动


当然不会!


为啥这么讲?南站的战略地位,要站在中国经济的大格局中才能看懂——


根据国家中长期“八纵八横”高铁规划,有4条国家级干线高铁经过广州,其中有3条汇聚于广州南站!


它们分别是京哈-京港澳高铁、兰广通道、广昆通道。


另一条是沿海通道,这条通道是经过南沙枢纽的,只有它不经过南站。


图源:中国指数研究院


想想看,一个站能汇聚3条国家级干线高铁,不要说在广州没有对手,就是在全国,也没几个对手。


这种在国家铁路网中气吞山河、纵横捭阖的大枢纽地位,几无可能被取代。


所以,高铁进城也好,新建车站也罢,都只能作为南站的一个补充。


比如,广州站、广州东站都在密密麻麻的市中心,拓展空间极为有限,庆盛也只是规模很小的一车站,都难以承接大规模的高铁客流。


至于白云站、新塘站、黄埔站(规划中)、知识城站(规划中)等,都没有直接引入国家级的干线高铁,不在“八纵八横”的顶层设计中,都只能算作区域性的枢纽。



打个比方的话,广州南站与上海虹桥、北京西站等枢纽是第一档,在国家干线网中有如长江、黄河的地位,而白云站、新塘站、黄埔站相当于汉江、北江这样的支流。


大河有水小河满、小河有水大河丰,大河与小河的关系,从来都不是竞争关系,而是共荣俱生的关系。


再举个例子,最近几年广州地铁越修越多,但作为“宇宙第一站”的体育西站,客流不减反增,也是这个道理。


所以,后起之秀越来越多,南站的确会被分流,但它们也会给南站输送增量客流,南站的枢纽地位根本就不需要担心。



02

迷茫十余年

南站终于找到突破口


看到这里,很多人可能会说,南站地位高,又能怎样呢?那还不是十余年不成城,有“人流”无“人留”啊!


这个问题,问得好!


其实,南站的定位一直很高,很早便定位为泛珠三角地区的CBD,但是怎么去实现这个宏大构想呢?南站摸索多年,一直很迷茫。


我觉得,问题主要有两个:


一是没有找到一个突破口,久久难以突破交通枢纽的局限;


二是没有遇到实力超强的运营商,导致开发节奏一直很慢。


直到湾区时代的到来,这个突破口终于找到了,那就是TOD


近日,财政部官网挂出《广州南站核心区城市设计优化及规划技术服务招标公告》。👇



一个高铁站的设计招标,能挂上财政部官网,足以说明它的重要性。

这得从南站的全新定位说起。

2021年,《广州南站核心区城市规划》发布,指出在《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布两周年之际,广州南站明确提出:打造“世界性超大型TOD”👇

广州市规划和自然资源局《广州南站核心区城市设计》

规划提出,要将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”,实现从功能单一的交通站场,向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型。

广州南站核心区中轴景观规划效果图

规划届人士都知道,TOD堪称化腐朽为神奇的造城利器,很多地方原本只是一个枯燥无味的交通枢纽,但通过引入TOD的理念进行改造,很快就被点石成金、活力四射。

伦敦国王十字街区、日本六本木、上海虹桥、香港西九龙,原本都只是一个交通枢纽,都是通过搞TOD,才变成魅力十足的新型商务区。例如,西九龙TOD建成之后,就把中环的摩根、高盛虹吸过来了。

回到南站,不仅要搞TOD,还要搞世界性的TOD,这个等级的TOD,放眼全国也是凤毛麟角,足见它的含金量之高。

参考伦敦国王十字街区、日本六本木等世界性TOD,我们不难发现一个公式:

世界性TOD=高铁+地铁+产+商+城+居+人

这是TOD的最高级别,也可以说是TOD的终极发展模式。

在此意义上,定位世界性TOD的南站,堪称TOD中的顶配,未来将发挥交通优势,吸引最好的产业进来,把天量人流留下来,打造一座新兴产城,这就是南站发展的最新突破口。


03
终于等到“对的人”
南站吹过的牛,正在集中兑现

突破口找到了,怎么落地呢?

这就要看能否“对的人”——经验与实力兼具的靠谱运营商。

靠谱运营商为什么重要?

举个例子,如果没有太古地产,LV、香奈儿的旗舰店可能仍然还在环市东,不会转移到天河商圈。

再比如,如果没有越秀地产,珠江新城可能至今都没有IFC,四季酒店也不会来广州。

这就是运营商的作用,政府是搭建平台的,而运营商是做内容的。

过去十余年的南站,不缺平台、不缺知名度,就是缺内容!

如今,南站终于等到“对的人”,他们都是非常优秀的运营商。

比如新鸿基,其参与打造过香港西九龙TOD,造城能力毋庸置疑。


去年,新鸿基正式进驻南站,要在这里打造一个建面达到92万㎡的综合体——广州环球贸易中心,商业体量超过天河城+天环广场+正佳广场,投资额高达200亿元。

而且,项目已经动工!

已经动工!

已经动工!

重要的事情说三遍。

从来只有人等商业,没有商业等人,新鸿基此时开工,一定是对南站片区有着充分的研判,一定是看到了某种确定性的信号。

此外,被誉为南站版“花城汇”的地下商业空间,已经竣工,预计很快就能开业。这本身也是一个强烈的信号,说明南站当年吹过的牛,正在集中兑现。

另外,现在大家都在讲产城融合、站城融合作为一个世界级的TOD新城,南站的居住功能也必须跟上,但这个重任交给谁呢?

越秀地产,绝对是主力军之一,负责为南站商务区供应高品质住区。

众所周知,越秀地产参与开发过珠江新城、二沙岛、大学城、科学城、南沙新区,涵盖写字楼、商业、住宅等多多种业态,全城遍地都能看到越秀集团的地标项目。

这一次到南站,越秀地产已布局星瀚、星寰等项目,成为南站板块非常闪亮的两颗“星”。

这些地标专业户在选筹方面都是极为苛刻的,一般不轻易出手,如今却能齐聚南站,就像众多一线演员和拍一部电影,绝对的大制作。

榜样的力量是无穷的,在这些地标专业户的号召下,包括中建四局总部、李锦记华南总部、健力宝华南区总部、三雄极光总部、新诤信大湾区知识产权产业中心广州中车等企业,均已签约进驻南站。

这意味着,南站这个漂亮瓶子,终于装上美酒了!


04
深耕南站多年
是时候下注这个“南站概念股”

参照珠江新城、深圳湾的发展历程,为了把人流变成“人留”,高品质的居住配套极为关键。

因为,无论是产城融合还是站城融合,都需要有常住人口扎根,既要吸引年轻人进来,也要为家里的老人、孩子提供优质的医疗、教育资源,让他们可以安居乐业,成为真正的“南站人”。

值得一说的是,南站片区一直遵循产业优先的发展理念,所以对住宅用地的出让极为克制,近9年来仅3宗住宅入市。

要知道,很多新城都是先搞住宅、再搞产业,而南站板块是反过来的:先搞产业、再搞住宅!

回过头来看,我们要感谢南站当初的选择。正因为对宅地如此克制,才保证了南站的纯粹性,没有让它早早地沦为一座“睡城”,才拿到了“世界性TOD”剧本。

如果说10年前、5年前选择南站要靠赌,那么现在入手,就是正当其时。

当我们确定置业板块后,常常会纠结于一个问题:是在此选深耕多年的项目,还是选择趁兴而来的新项目呢?

如果让我选,我倾向于前者。

一来,深耕多年的项目有先发优势,各种配套已经比较成熟,可以直接用。

其次,这种项目往往是综合性大盘,可以支撑更丰富的配套与人气。

而且,愿意陪伴一个片区成长的,往往是有实力的大开发商,产品品质、物业管理更有保障,也更懂得市场的需求。

在此背景下,深耕南站片区多年的星瀚TOD顿时脱颖而出!


为啥这么讲?前几天编辑去踩盘,就发现这个项目有不少东西,是很特别的!下面就给大家简单列举一下:

地铁:双地铁+TOD生活方式

项目位于地铁22号线陈头岗上盖,1站到南站,3站到番禺广场或广钢新城。


此外,项目还靠近地铁2号线会江站,3站达海珠。双地铁配置,让出行有更多选择。



在这里,TOD的优势体现得淋漓尽致。

项目下面是地铁站,社区抬高了约15.7米,通过慢行交通系统与周边有机连接,形成一个垂直生态。

下楼便是地铁站,地面便是社区,为业主带来便捷、舒适的TOD生活方式:早上可以多睡半小时,在门口的商业街买份早餐,然后从容地踏进地铁,开启一天的好心情。


商业:南站顶配商业+自建商业广场

因为靠近南站,项目可享受南站所有的商业顶配:

世界级TOD综合体——广州环球世界贸易中心,预计于2025年分阶段落成;

被誉为广州南站版“花城汇”的地下空间项目,很快将分区投入使用;

还有粤海天河城商管运营的喜街Hey Block街区,也已经启动过招商,预计很快开业......

这还不够,项目配建了建面约1.7万方的立体商业广场,突然想去外面吃饭,或临时要买个什么,踏一双拖鞋,走几分钟就到,连包都不用拿。

项目商业配套效果图

社区内还有约15.7米高的空中园林、高线公园、中心景观泳池等配套,不管你家有牙牙学语的小朋友,还是头发花白的老人,都能在这里找到属于自己的快乐。

儿童乐园实拍图

社区商业实拍图

中心景观泳池实拍图

社区配套实拍图 可滑动查看

教育:社区内12年公办教育

大盘才有大配套,项目体量达建面约88万方,可以承载更丰富、优质的配套,尤其是教育资源。

社区内不仅规划建设了一所24班幼儿园,还配建了一所45班九年一贯制公办广外附校(秋季招生已开启)

值得一提的是,这所学校配备了标准足球场,在注重素质教育的今天,能让孩子在校园足球场尽情驰骋,是一件多么美妙的事!

广外附校实拍图

户型:加推建面约73-107㎡二至四房

项目的户型也很抗打,加推建面约73-107㎡二至四房,北向看江/广州圆地标,南向小区望园林/学校,可谓户户有风景,户户有特色:

其中,建面约73㎡两房是逢推必爆的户型,部分产品还能一线望江!是南站片区尤为稀缺的小户型产品。

建面约89㎡三房带主套,三开间朝南看园林,风景这边独好。

建面约107㎡四房,可根据需求改成大横厅,做出豪宅的体验感。
左右滑动查看户型图



美好的故事,往往发生在对的时间、对的地点、对的人身上。

历经十余年,南站终于找到了突破口,并遇上了“对的人”,一个属于南站的新时代,欣然而至。

在此意义上,选择一个与南站共生共荣的项目,相当于入手了一支“南站”股,只要南站按时生长,一切水到渠成。

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