这个最豪横的街道,也是上海居住地段的顶点

魔都财观 2022-06-24 07:38

东长宁、北徐汇、南静安、北卢湾被称为上海的传统“上只角”地段,也就是今日衡复风貌区的范围。
而在其中,要数北徐汇的格调最高。花园洋房、名人故居,大多都分布在北徐汇的衡山路和建国西路板块。
南京西路、徐家汇、陆家嘴还能互争高下。天平路街道(建国西路板块)的名号一出,连新天地都要抖三抖。
建国西路板块虽小,住宅产品却很齐全,挂户口的老公房、普通商品房、次新豪宅均有。
建国西路同时坐拥建襄和向阳小学,在内环买XQ房,它也是一个绕不开的区域。

建国西路板块概况

上海素有“地倾西南”的说法,城市的精华部分,浓缩在西南内环线。
而建国西路板块,正是西南内环的正中心。周边轨交密集,通过的1、7、9、10、12号线均为强能级线路。
从建国西路的居民区出发,到淮海中路商圈主体的环贸iapm,步行或一站地铁可达。
住宅区域没有大型的商业体和办公楼,人流、车流量少,可谓闹中取静之处。
图:环贸iapm
图:建国西路
除了淮海中路商圈之外,徐家汇商圈也在不远处。淮海中路、徐家汇分别为上海排位2、3位的Top商圈,待徐家汇中心建成后,排名或有先后变化。
与普通的居民区不同,天平路街道是正宗的Old Money地盘,自身的商业实力非常雄厚。
仅建国西路一条马路上的餐饮,就可与外滩、静安寺媲美,是上海的高端餐饮聚集地之一;亦是西南内环线最强的存在,中日西餐齐全。
建国西路上的建业里嘉佩乐,是上海酒店界的天花板,住一晚4000块,酒店式公寓租金10-20万/月。
图:建业里嘉佩乐酒店
数据来源:Lanapartments.com
正是这些商业配套,使得建国西路与新天地拉开一定差距。新天地主要还是一些网红商业,来往的是游客,以及来市中心消费的外圈居民。建国西路的商业,面向的是上海的顶富阶层。
建国西路的公共资源更是没有对手。全国前10综合三甲的华山医院、瑞金医院、中山医院都位于西南内环线。而建国西路的居民区到瑞金和中山医院均只有1公里左右。
徐汇教育甲天下,公民同招、民办摇号之后,徐汇四大公办小学的地位进一步凸显。
四大公办的半壁江山——建襄小学和向阳小学都在建国西路板块。另有部分小区对口徐汇一中心。

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建国西路标杆楼盘
建国西路板块的豪宅项目有且仅有一个——嘉御庭。
嘉御庭1-2期于2014-2016年交房,外形设计相同,是法式风格的高层&小高层,主力户型为140㎡的两房、166-196㎡的三房,2梯2户。
傲峰嘉御庭是小区3期,现代风设计,铝板外墙,全部都是250㎡以上的大平层,1梯1户。
嘉御庭三期&一期
嘉御庭1-2期虽然平均户型不大,但其开盘单价(9.5万-11万/㎡)远高于同时期的云锦东方一期、保利西岸,甚至高于古北壹号(9.2万/㎡),公共区域堪称顶豪之标杆。
挑高大堂非常气派,第一太平戴维斯管家式服务,物业费15.8元/㎡月。小区自带3600㎡会所,内有泳池、健身房、会客室、酒吧、SPA,只对业主开放。
图:嘉御庭二期
嘉御庭1-2期的外立面,是小区品质层面的一个瑕疵。楼栋低层底座是石材外墙,中高区采用真石漆,已有过大面积脱落,现已修补。
嘉御庭小区步行可达iapm。12号线2站地铁到上海No.1商圈的南京西路,9号线2站到徐家汇。
距离小区1公里范围内,有瑞金医院、中山医院两家上海最顶尖综合三甲医院,还有五官科医院总院。
嘉御庭对口的还是徐汇区四大公办之一的向阳小学,教育资源得天独厚。
不夸张地讲,嘉御庭1km生活圈,浓缩了上海城市发展之精华,顶流中的顶流。其他板块发展的终点,只不过是嘉御庭的起点而已。这是一个“出生即在罗马”的楼盘。
嘉御庭的单价在23-25万/㎡,主力户型总价段在2房3000万、3房4000万左右。三期大平层307㎡7000万不到。
同价竞品是翠湖天地2-3期。新天地虽然知名度更高,但论配套、底蕴,还是比建国西路要略逊一筹。
嘉御庭的房龄更新,品质也要好过翠湖2期,是衡复风貌区绝不可忽视的一个楼盘。
建国西路板块位列第二档的,也只有一个楼盘——太原邸。
太原府邸其貌不扬,小区大门甚至有些简陋,内部却别有洞天。
图:太原邸
中式的园林设计,小区自带泳池会所。楼间距开阔,怡和高力物业管理,8元/月/㎡,停车位充足。主力户型的175㎡大三房带有保姆间。
图:太原邸
太原邸毕竟品质还是及不上嘉御庭,价格要落后一个身位,三房175㎡在3500万左右,单价20个w。
但其对口的建襄小学是楼盘的关键卖点,三房的价格还是明显高于国际丽都城、中凯城市之光、淡水湾花园等静安、黄浦明星楼盘。
不过,太原邸时不时会有99㎡的两房挂牌售出,总价2000万左右,与一众次高端明星楼盘的两房价格差不多,又多了个顶级XQ,具有较高的性价比。
太原邸隔壁还有个独栋楼的襄阳公寓,于2006年建成,是建国西路仅次于嘉御庭和太原邸的次新房了,基本没有房源放出。
图:襄阳公寓
建国西路三梯队的楼盘也不简单,都是21世纪初的上只角高端小区,如梧桐花园、新加坡美树馆、明园世纪城。
图:梧桐花园
图:新加坡美树馆
图:明园世纪城
这几个小区的建设年份较早,户型利用率、朝向比较一般,单价仅在10万/㎡出头,明显低于嘉御庭和太原邸。
1600万就可以在新加坡美树馆买到三房两卫。
若是对教育资源和学区有很高要求、对小区品质不敏感的中产买房人,建国西路倒是一个理想的居所,一步到位买到最好地段+最佳XQ。
梧桐花园和新加坡美树馆在嘉御庭的附近,明园世纪城则靠近环贸iapm。
梧桐花园对口的是徐汇四大公办的向阳小学,新加坡美树馆和明园世纪城对口徐汇一中心。小升初均电脑派位至位育初和市二中学。
建国西路还有个待上市的新房项目——汇成襄阳公馆。只有一幢小高层总共33套200㎡左右的大户型。
同时规划了67个车位,1:2的车位比,典型的豪宅尺度。
该楼盘地段无敌,区域内次新房极其稀缺,对口学校预计是向阳小学。不是满分高预算选手,就不用关注了。
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建国西路板块评析与购房建议

天平路街道,也就是建国西路板块,入则寂静,出则繁华,位于上海居住地段鄙视链之顶点,也是上海核心区域的宜居典范。
其轨道交通、高端商业、医疗资源极其发达,与静安寺/南京西路、新天地、陆家嘴等王牌板块相比,也要略占上风。
卓越的教育资源,是中产买在建国西路的理由。徐汇四大公办对口的2-3房商品房,1300-1600万就能上车。这比联洋、花木板块XQ商品房的上车门槛还低一些,与碧云的金桥爱建园相当,但建国西路的地段却要好得多。
建国西路的历史底蕴及低调奢华的商业,则吸引了富豪前来置业。3000万以上购房预算,务必要来建国西路看一看。嘉御庭房源供给充沛,定价相比翠湖天地系列也更为理性。


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