神操作置换路径,你打多少分?

谁也锤不了我 2022-06-24 08:35

今晚20:30,直播主题:


1


我们来讲一个真实的换房故事:


主人公之前买了黄埔文冲某万科一手,站岗几年后,觉得这个小区不涨,家里俩小孩在小区几乎没地方玩耍,80多平的小三房也不够住,就下了决心要卖掉,换一个更加宜居的小区。看上了黄埔和新塘交界的一手新盘——佳兆业城市广场,主人公果断卖掉旧房换了过去。


佳兆业,15年开盘时也是东部闪闪发光惹人爱的一手热盘:旁边就是万达等大型商圈、近地铁13号线南岗站、幼儿园小学中学配套齐全、6米复式LOFT精装修、号称半小时到珠城,怎么看都是自住投资两相宜的好盘。


等了N年后一楼新房交房,南北对流,复式高实用率房间数多,有楼上楼下还有花园。小孩很开心,大人也很开心。



到了2020年,稍微没那么开心了,因为之前卖出的小区,学位“麻雀变凤凰”,可以直升黄埔广附实验,单价也一路上扬一度冲7w。


更不开心的是,几年过去了,小孩马上要读书,这时候发现地处增城西,有啥学校可读?


雪上加霜的是,原本想等产证满2年再换回市区,先不说同小区大量的竞争者放盘,也不说一楼流动性差,横空飞来个增值税2改5这座五指山,把一家人牢牢地焊死在这座漂亮复式房。



卖吧

5.3%的增值税谁出?

回答不出这个灵魂拷问,中介压根就不会推你的房子,因为推了也白推


不卖吧

等房子满了五年

5.3%的税是省下来了

想买的房子价格会不离不弃原地等你吗?


自己包增值税吧

房子价格没怎么涨

再加上供了多年的月供

还有这白花花的十几二十万的税

给起来肉痛得很

还显得自己很挫败



这真是应了我经常讲的一句话:


住得再舒服的房子,只要是不涨还跌,都住得心如刀割。


住得再不舒服的房子,只要涨得好,都住得每个毛孔都舒坦(住得不舒服?租套舒服的不就得了)


以上言论,非常偏颇,有不同意见者,你对。


如果上面这个故事到此为止,也还算好。


然而到了今年,黄埔新城这个号称单价2字头、估计要卖上个8年10年的巨无霸,就在佳兆业不足3公里开外开盘。纯粹人居大盘,无敌配套,比起佳兆业还有大量廉租人才房这种混居的小区来说,竞争力不言而喻。



小区东边一步之遥即到刚需天堂——新塘,无需购房资格,1w+的二手次新遍地走。


两面夹击,佳兆业待割肉二手业主该如何自处?



比上面这些事实还让人Sad的是,这套佳兆业一手,下了夫妻双方的名字,对于资金有限的家庭来说,彻底锁死了任何操作空间,华佗来了都要大呼“救不活”。



2


上面这个真实故事,是无数个咨询客户中,我称之为“死局”的一类客户中的其中一个,是无数个错误一步步走到死胡同的结局,是电击、放血、生吞毒虫等技术手段都回天乏术的“绝症”。


偏偏,这家人条件资质还很不错,俩口子一个金融行业,一个科技企业,家庭月入就是我最常说的“五万收入家庭”,广州很常见的中产家庭,对应的应该是市区700w以上次新自住房,却因为买错几套房(外地的我省去不说了),要名额没名额,要首付没首付,月供也捉襟见肘,丧失了纠错换房的机会。


然而,这种情况并不占少数,是非常常见的不懂房地产投资逻辑,纯粹凭感性喜好,走到哪政策卡到哪,一条条栅栏打压下来困死你动弹不得的情况。


类似的步步为雷的换房路径,可能是手机屏幕前不少人,已经踩了坑的,或者正在踩的路上的情形。


以下是一些置换的黄金法则,希望你能牢记心中,不要犯和上面故事主人公一样的错误。


置换的原则——

➤ 郊区换市区、核心区:俗称的“进城”

➤ 弱能级板块换高能级板块:具体到某个区域,就是类似天河区龙洞换金融城,番禺区桥南换万博

➤ 冷门小区换强IP小区:如字面意思不解释

➤ 小换大:以两房换三房,三房单卫换三房两卫或者四房

➤ 旧换新:老破小换次新

➤ 差学位换好学位:如字面意思不解释,但是近年来因为学位的不确定性,建议不用太早换学位房,用时才换,以降低风险


以上重要性依次递减。


另外二手不和一手比IP,一手依靠开发商造势,人造出来的IP不是真IP。


总之,都是保证其他维度至少不下滑的情况下,某个维度或者多维度的向上置换。


回到最开始的故事,主人公只考虑了旧换新和小换大,牺牲掉了区域和板块能级等更重要的因素,越换越偏远,以至于回城的路越来越艰难。


只有一种情况是适合向下置换的,那就是退休老人,打算以大换小,或者以市中心换近郊养老房,套取出更多的现金做其他用途或者养老备用金。


逻辑不清晰、立场不坚定者,慎看一手房。


就像我一个客户说的,每一次置换,都是一次脱胎换骨。



买房置换,归根到底是一场自我的斗争,和自己人性的斗争,祝好!



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 此处是硬到不行的硬广 

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