一勺言 | 两笔交易,确认了眼神

一勺言 2022-06-24 15:01

过去18个月,地产行业「被创造」了多个记录:


千亿俱乐部房企的大面积出险

物管公司的大量易主

最叹为观止的楼市调控深V转折

最具想象力的救市大招

最多样的定向融资工具

罕见的中央银监系统背书的增信工具出炉

以及

最疲弱的信心,从B到C,从小麦到大蒜


但是,有一样东西始终没有出现:上市房企对上市房企的股权重组。


直到上周,中国金茂(0817.HK)对中国宏泰(6166.HK)的私有化正式启动。


私有化之前,中国金茂已经手持中国宏泰29.9%的权益和1.23亿美元可换股债券。根据私有化的报价测算,中国金茂最多需要26亿港元就可以达成。


这点钱,也就是北京半块土地的价格。


那么,为什么说股权重组很重要?


因为在目前的局势下,它一旦发生,等于发射了一个强烈的信号:


「对上市房企整体报表的信任开始恢复,这种信号的层级,要远高于单纯项目交易所释放的信号。」


一旦达成,它对正处于引战途中的诸多房企也是一个兴奋剂。


可惜,这种级别的好消息,我们还需要再耐心等待一阵子。


我拆解后发现,虽然披着股权重组的外衣,但这笔私有化在很大程度上依然是一个基于优质项目资产而发生的股权重组。


在这个交易的逻辑与看点里,中国金茂的意图非常明显:


1,买的是公司,其实看重的是产城。


2,买的是公司,其实买入了产业运营能力。


这个意图甚至贯穿了金茂对宏泰的整个入股过程。去年6月底,金茂第一次入股宏泰,同时买入了宏泰的可转债。一年后,私有化启动。


中国宏泰,是总部位于河北的一家专注于产业市镇与地产开发的产城运营公司。与同行不同,它的项目普遍布局在城市城区而非县市远郊,资产负债率不到60%,过去两年的毛利润率都超过60%,令人印象极为深刻。


中国宏泰、隆基泰和、荣盛集团、华夏幸福等一批河北籍贯公司的存在,是地产行业的一股独特地域现象,以至于有时候会让人十分好奇,为啥河北房企多出产业招商公司,感觉河北省把自己的产业招商完全外包给了外界。


复盘上述公司的崛起,就会发现,他们几乎都有一张响当当的产业名片。


华夏幸福:固安产业园

隆基泰和:白沟产业新城

中国宏泰:廊坊富士康


中国宏泰的起点与巅峰,缘于把富士康招商引入廊坊开发区龙河板块,彻底改变了龙河的地缘价值。


迄今,在宏泰的资产版图里,龙河高新区产城项目仍然是最耀眼的存在,待开发土地面积超过了1400万方,是最重要的资产。


过去12个月,金茂一步一步无限接近宏泰,最看中的就是龙河新城这块肥肉。


我们可以从金茂视角与行业视角分别来谈谈这笔交易。


先说说,金茂为什么要买。


与今年中海、华润、保利三个央企大幅度加仓北京有所区别,央企金茂这一波土地加仓,在北京内城有所克制,转而投向了“大北京”范畴内的京津冀首都经济圈,而且呈现的拿地方式,居然是城市运营。


一位金茂朋友说,金茂之所以敢如此曲线拿地,最大的筹码在于城市运营的基因。


根据杰总的观察,金茂早年崛起于一线城市高价竞地,但2015年以来,它的全国化扩张,伴随着拿地方式的重大改变,不仅公开竞地,而且开始大规模切入产城融合的城市运营业务。


这种变化,精准匹配了地方政府的超级胃口,也的确是过去数年大型地产商通用的扩张密码。


至去年年底,中国金茂土地储备9000多万方,去年新增的土地储备中36%来自于城市运营,签约销售额已占到了1/4以上。


在累计获取的34个城市运营项目里,而长沙梅溪湖产城项目是一个堪比上海金茂北外滩的明星存在。


但是,梅溪湖是过去八年的标签,金茂需要下一个梅溪湖。


这次私有化后,超级体量的龙河新城就出现在了金茂的产城序列里,它距离北京亦庄经开区只有30公里,距离大兴国际机场25公里,廊坊高铁站不足2公里。更重要的是,在未来城市规划发展蓝图里,位于东南部的龙河新城,正是廊坊市主城发展的唯一方向,为此,廊坊市已提出打造廊坊城市新中心,加快迈进龙河时代的城市战略。


在令人惊讶的交易细节里,这块资产已经展现了掩盖不住的杀伤力。宏泰成立16年以来,一共投资了8个项目,其中的基石就是龙河项目,它贡献了宏泰85%以上的收入。


上周这笔交易签字的同时,相隔1000多公里的梅溪湖与龙河,一定隔空确认了下眼神。


即使如此,一个对金茂逻辑自洽的交易,为啥又让杰总大费文章呢?


在行业视角下,这场交易令人十分感叹。


对国央企而言,此刻就是最好的时间。我们又一次如此近距离、深切地感受到,国央企内部调配资源的能量。


金茂之所以能够大规模押注产城运营,一个最大的筹码就是,它比民企有更大的优势去动员集团公司的各种内部产业资源,落地投资,生根发芽。


换作民企,这些资源你就只能去按照市场价格进行购买,还未必能够如愿。


在这个过程中,一个生意激活另一个生意的化学反应,会让这个巨型新城按照它自己的逻辑进化下去。


未来如果宏泰的数百名产业运营人才没有大规模流失,进入到金茂序列,将进一步补强后者的城市运营能力。


我们也将有机会看到,一旦央企决定进入某条赛道,它们在做大蛋糕的同时,也能改写玩法与规则。


城市运营,依然是纯开发之外的好生意,甚至是高度政治正确的生意。然而现在,牌桌上的其他玩家需要好好想想了,这些逻辑复杂的生意还有哪些创新的玩法。


在这场交易发生的同时,金茂物业完成了对首创物业的全资收购。


首创物业的资产家底,打开一看,就是一个十分划算的交易。此举过后,首创集团不仅正在远离地产开发,退市了地产上市平台,也基本放弃了物业赛道。


这两笔交易有什么共同点呢?


第一,管理者的水平很重要。


第二,它们都是对未来增长模式的押注。城市运营是金茂在跑通了业务模式后继续下注,而物业是金茂服务上市单飞后自证实力的必由之路。


留言区,听听你的。


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