东莞楼市加速回暖 深圳购房者理性返场

中国经营报 2022-08-06 07:11

本报记者 蒋翰林 东莞报道
今年以来,东莞多次优化了楼市调控政策,在最新的“7·4新政”中,28个镇街取消限购,首套房首付降至两成。新政在新房市场的成效也开始显现,重获房票的深圳购房者再度进场。
据中原地产研究院监测,一线临深的凤岗、塘厦等地在“7·4新政”后三周深圳购房者的来访、认购占比双双提升,不少项目深圳购房者来访占比上升超10个百分点。
“新政后,我们马上推出了营销活动,还派专车接深圳看房团。”东莞凤岗片区一楼盘销售人员告诉《中国经营报》记者,“第一周热度明显提升,月末又基本恢复到新政前的水平。”
在新政利好下,7月东莞楼市量价齐升,成交创下年内最高纪录。合富大数据显示,7月东莞一手成交3754套,同比微增2%,环比大幅增加65%;一手住宅均价约29274元/平方米,环比上涨11%,同比上涨9%。
今年上半年,大湾区除广州、深圳楼市政策未有实质性松绑之外,东莞、佛山、惠州等城市因城施策,满足消费者合理购房需求。克而瑞深圳团队预计今年三季度,广深或将率先复苏,东莞、佛山、珠海强二线城市受传导将企稳回升。
市场加快推盘   “日光盘”再现
7月26日,东莞诞生了今年首个“日光盘”。位于东莞南城街道的华润润府项目开盘,共有1072人参与认购登记,摇号竞争174套洋房。该项目备案均价达5.1万元/平方米,也是东莞主城区首个房价“破5”的楼盘,该价格已与深圳光明区部分楼盘售价相当。
 “‘7·4新政’后整体市场热度明显提升,但大部分楼盘观望的还是居多,现在大家买房比较理性。”该项目销售人员向记者坦言。
7月4日,东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》,将东莞目前33镇街划分成“限购区”和“非限购区”。根据新政,东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。
除上述5个限购区域外,东莞市其他28个区域暂停实行住房限购政策,居民家庭在非限购区域购买商品住房,无需进行购房资格核验。此外,对贷款购买首套普通住房(无房屋登记信息且无购房贷款记录)的居民家庭,贷款最低首付款比例降为20%。
 “7·4新政”也影响到了7月份市场的推盘节奏,划分购房限制区域让一些开发商加快了推盘节奏。位于万江的某楼盘于7月9日开盘,为新政后东莞的首个开盘项目,推出了98套房源,整体备案均价约3.6万~4万元/平方米,开盘当天去化约62套。
“‘限购区域’的市场不仅没受影响,热度反而有增无减。”该楼盘销售表示,限购区域配套完善,依然是绝大多数购房者的首选区域,项目将会在8月继续加推。
合富研究院指出,新政短期来看效果显著。“7·4新政”发布后首周(7月4日至7月10日),东莞一手住宅成交890套,环比大涨86%,创年内新高;第三周(7月18日至7月24日),一手住宅成交760套,环比下跌12%,连续两周高位回落,售楼处来访量环比下跌20%,案场人气基本回归新政前水平。
实际上,今年上半年,东莞楼市整体表现不佳,供销均处于历史低位。乐有家研究中心数据显示,上半年东莞新增一手住宅预售150万平方米,同比大跌43%;一手住宅销售面积126万平方米,同比下跌53%。同时,新房住宅库存和去化周期也创下新高,上半年一手住宅库存面积为425万平方米,去化周期达14.7个月。
合富大数据显示,按照过去3个月平均消化速度测算,去库存时间需约11.1个月,7月成交大幅增加,环比去化周期缩短约3.6个月。
“7·4新政”对二手房也起到了不小的刺激作用,东莞7月二手房成交处于年内高位。合富大数据显示,2022年7月,东莞二手住宅网签约21.8万平方米,累计成交2052套,环比微减1%,同比增加9.4%;二手住宅成交均价约20800元/平方米,同比上涨10.5%,环比微跌1.5%。
临深限购解绑
众所周知,深圳购房者一直是东莞楼市活跃的重要因素。随着深莞双城融合趋势明显,双城通勤的人越来越多。据中原地产研究院统计,在东莞限购前,在塘厦、凤岗、长安等临深买房的深圳购房者,占比曾高达九成。
目前,东莞新政已出台一个月,取消限购的东莞临深板块虽相比新政前市场热度上升明显,但从多个项目成交来看,虽然深圳购房者赴莞看房的有所增加,但成交客户构成中本地需求依旧是主力。
实际上,以往明显的价差优势是吸引深圳购房者北上东莞楼市的主要原因。彼时东莞临深片区房价在1.5万元/平方米左右,约为深圳龙华、龙岗区的三分 之一。而如今,在深圳严格的新房限价下,深圳龙岗坂田均价约5.9万元/平方米,而同为华为基地的东莞松山湖均价已经上涨至约5.5万元/平方米,价格“剪刀差”失去了以往的吸引力。
 “最近来东莞买房的深圳购房者主要是冲着两成首付来的刚需。”在东莞从事房产中介8年的卢霞告诉记者。
正如卢霞所说,东莞所在的大湾区都市圈,深圳无疑是领头羊城市,带动作用明显。但今年以来,深圳依然维持着谨慎的楼市政策,市场整体偏冷。根据深圳住建局公布的数据,上半年,深圳新房住宅成交16126套,同比下跌38.3%;二手房成交9965套,同比下跌65%。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,深圳和东莞楼市联动性比较强,只有当深圳楼市购房意愿被激活,在深圳没有购房资格或购买力不足的居民,才会外溢到东莞或大湾区其他城市购房。
土地市场升温  第三轮土拍挂牌
近日,第一太平戴维斯发布了《东莞房地产市场2022年上半年度回顾与展望》。报告提到,受销售市场降温的影响,全市住宅库存达近八年最高,全市一手住宅成交均价自1月以来持续波动下降。截至2022年5月底,全市一手住宅成交均价为25958元/平方米,较1月末下降4.4%。
“‘7·4新政’的实施有望进一步推动刚需及改善型购房者释放需求。”该机构分析,受政策释放回暖信号影响,开发商推盘货量将有所回升,全市供应总量将随之上升。同时,开发商将继续加大营销力度,加之市场信心逐步恢复,市场需求预计将有所增加。
楼市回暖的同时,东莞也将迎来今年第三轮集中供地。7月28日,东莞第三批集中供地正式官宣,将于8月30日集中出让。与第二批集中供地相隔仅一个月的时间,本次挂牌共出让7宗地块,起拍总价133亿元。
7宗地块中,起拍总价最高的为2022WR017号地块,该地块位于东莞市松山湖玉兰路与兰香路交汇处西南侧,起始价45.0858亿元,地块最高限价51.85亿元。
回顾今年东莞前两批集中供地,与第一批的6宗流拍、2宗成交的惨淡收场相比,东莞第二批土拍的热度已出现明显回暖。东莞第二批集中供地的8宗地块总出让面积33.7万平方米,总建面78.2万平方米,8宗地块全部成功出让,共揽金121.16亿元,其中2宗宅地达到最高限价。
与此形成鲜明对比的是,在今年4月进行的东莞首轮土拍中,由于开发商参与积极性不高,多宗地块无一人参与报价,最终有6宗地块在开拍前一天提前终止出让,仅剩2宗地块顺利成交。
克而瑞深圳区域分析认为,自“7·4新政”之后,东莞市场信心明显增强,不少楼盘成交猛增。而本轮集中供地的7宗地块中不乏限购区内的松山湖、东城、南城等优质地块,核心区域地块占比高,城市布局将再迎优化。



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