许家印失去足球场,郜林卖汇悦台豪宅,一个时代结束

功夫财经 2022-08-06 08:56

两年前的4月,拿地当天,恒大的推土机,开进了广州番禺那片土地。

开工仪式上,站在台上的,是如日中天的许老板,以及名帅卡纳瓦罗、国脚郑智。

按照当时的宣言,这座超级足球场,2022年要竣工。

承办世界杯,也是议程中的事。

说财猫摄

2022年的8月4日,许家印亏本12.55亿,退掉了足球场地块。
前恒大球星、国脚郜林,正以1.45亿甩卖在广州顶豪汇悦台的房子。
房地产的金融红利时代,结束了。
中国足球的金元时代,也结束了。

1

扔掉幻想,退还土地

昨天七夕,许老板又给大家“送礼”了。

悬而未决的恒大足球场地块,终于离开恒大这个抬头。

恒大与广州市规划和自然资源局解除协议,恒大退还足球场地块使用权,规自局支付55.2亿元出让金退库款。

不过,许家印拿不到这笔钱。

这笔钱,将支付至政府指定的专项监管账户,用来还债及“保交楼”。

退掉足球场地块,涉及的是4000多户业主、一笔逾期的信托融资担保、以及无数打工人的辛酸。
似乎恒大每退掉一宗地块,债权人就又多了一份希望。
化解恒大危机的办法已经逐渐开始清晰了:一个个项目做切割,对应一个个项目上的负债和费用。以小化大,落实项目,最后才会考虑恒大本身。

停工后的恒大足球场 说财猫摄

先说说恒大足球场整件事的前因后果。
2020年4月16日,当时意气风发的许家印,拿着68.13亿(底价),买下广州番禺一宗体育设施及产业地块。
这块地,总建面近100万平,折合楼面价仅7233元/平方米。
许家印一直想拥有一个自己的足球场,“跑马场”地块搞不掂,番禺地块是次选。
拿下地块之后,还是老套路,靠足球场概念卖房,卖房子赚钱来建足球场。
还拿项目抵押给中信信托进行融资,把融回来的钱投到别的项目。

恒大拖欠中信信托的融资,曾以足球场项目作为担保
当年还是很轰动,预售卖出去4千多套。
当时,恒大冠珺之光首期卖两万来一平,可拿地价才7千出头哦。

但很快,恒大危机爆发,债务逾期,没钱周转的许老板,转不动足球了。
别说建足球场了,这一项目已经卖出去的4371套商品房都面临交付难题。
先看一段我们去年拍摄的视频,感受下恒大足球场的施工进度状况。

早在去年,就有消息称,广州城投或许是恒大足球场项目接盘方的候选人之一,但双方一直没谈拢,主要分歧在投资成本上,有接近20亿的差距。

恒大估算球场后续预估只需要投资约60亿就能完工,广州城投则预计要80-90亿完工。

今年4月中旬,广州城投同意,通过退地的方式化解项目风险,而中信信托债权人超过三分之二同意了上述方案。

于是,广州市规划和自然资源局又当了一次“老好人”,退还部分土地出让金55.2亿元(原地价68.13亿元)。

扣留不退还的部分是,原合同下的地块定金13.63亿元。

而已经卖掉的4000套房的费用,和已建工程的相关工程成本几乎相抵。

恒大这次退地,会录得亏损约人民币12.55亿元。

这样一来,许家印没拿到现金,不过可以减少一点负债。

恒大足球场地块退回事项完成后,在建未售部分商品房对应的工程建设成本由竞得该地块的新受让人承担。

如无意外,大概率是广州城投了。

最近,前恒大球星。国脚郜林,也在抛售1.45亿出售广州江景豪宅。

我还去看了一下。

图片摄于说财猫朋友,郜林汇悦台江景豪宅

2

恒大疯狂“退地”

当然,这不是恒大第一次“退地”。

自恒大爆雷以来,这样的消息,没断过。

根据恒大2021年的半年报,恒大的总土地储备项目778个,总规划建筑面积2.14亿平,值4568亿。

这么多地都没有钱开建了,能不能退点地来换钱呢?

停工后的恒大足球场 说财猫摄

不查不知道,一查吓一跳。

自恒大出事以来,恒大主动退出或者被动被收回的土地,可能已经高达60多宗。

比如:

2021年12月10日,海口市自然资源和规划局,对恒大8宗土地依法收回。

今年2月,郑州航空港,作废恒大汽车在郑州五家子公司名下14宗土地不动产权证书。

今年3月11日,开封市自然资源和规划局,宣布收回恒大7宗未开发的闲置土地,大约500亩。


今年6月16日,沧州市自然资源和规划局发布3宗闲置土地认定书,无偿收回恒大文旅城项目地块。

至于收回的原因,无非就是那么两条:

要么是由于欠缴土地出让金,要么是超过约定的动工开发日期满两年未动工开发建设。

有人可能会问:那,土地款会退吗?

答案是:有的会,有的不会。

2021年11月,恒大汽车就曾在港交所发布公告,已退还未动工用地合计266.33万平方米,涉及7个项目,总金额人民币12.84亿元。

退地款主要用于工程建设和支付农民工工资、支付剩余地块土地款,部分退地款已被政府没收。

也就是说,退地款可能是有的,但应该不多,也回不到恒大的身上。

根据土地管理办法,连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

也就是说,土地可能因两年未动工而被政府收回,而且,是无偿的。

从这一点来说,部分地方政府的做法,也无可厚非。

对比之下,广州市的退地退钱的做法,还是有人情味的多。

毕竟,恒大曾经是广州的企业。

3

恒大债务重组正在加速?
说起来,不知道大家有没有感觉,最近,恒大的债务重组进程,似乎有加速的趋势。
说要卖掉说了快一年,但一直卖不掉的香港总部大楼,上周终于传出李嘉诚要出手接盘的消息。

说财猫摄

虽然对比2015年125亿港元的买入价,这栋大楼最新的估值跌到只剩90亿港元。

但,如果真的能卖出去,恒大至少能回点血啊。

还是那句话:能还一点是一点!

就在上周六,恒大刚刚公布了最新的债务重组进展。

本来,按照之前的约定,恒大是要在7月底公布债务重组方案的。但,千等万等,债权人们还是没能等到,恒大又一次食言了。

而说是债务重组进展,但确切来说,更像是一份对于境外债权人的喊话。

恒大对所有境外债权人强调:

(1)尊重国际重组原则

(2)公平对待所有债权人的现有权利和债权

(3)依法酌情安排资产包作为境外债务重组的保障措施。

联系到此前曾有消息称:

由于债权人的要求,恒大原定于7月底公布的债务重组的方案可能暂缓,但可能会提供一份重组进程的最新通报。

恒大方面已要求债权人签署信函反对清盘呈请,正在积极解决问题,部分债权人反对因为重组方案不透明。

恒大的境外债权人,包括中国恒大、景程有限公司发行的美元优先票据;及中国恒大的境外子公司的境外其他债务。

当中,恒大特别提到了房车宝集团相关的股权回购义务。

是的,正是因为房车宝的战投拿不回来,传闻“公海赌王”连卓钊的儿子连浩民,怒而向香港高等法院提出对恒大的“清盘呈请”。

图源自港闻速递,连浩民

而港交所要求,恒大必需在清盘呈请已被撤回或被解除,方可恢复上市。

显然,恒大这一番对境外债权人的喊话,实际上正是为了安抚已经处于暴走状态的境外债权人,避免出现更多的“连浩民”。

但,想要稳住日夜担心会血本无归的债权人,仅仅靠喊话是不够的,恒大必须拿出更实际的行动。

同时,稳住境外债权人之余,恒大还必须做到“不以牺牲境内债权人利益为代价”。

毕竟,境内债权人也不是好惹的。

只能说,事情很大,推进很难,但大家真的都等得够久的了。
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