兽爷丨真还传

兽楼处 2022-08-06 14:00


这两周,杭州的朋友刘峰有点精神内耗,只因为一件事:


提前还贷。


2019年,他在杭州摇到一套房子。当时杭州楼市如烈火烹油,摇到后自己庆祝了好几天,感觉中了五百万彩票一般。


收房后他马上把房子挂出去。挂了一年多,一直无人问津,挂牌价一降再降。直到上个月,终于有人当了接盘侠。


最终的价格只比买入价高15万。但他没时间精神内耗了。他现在唯一的念想,就是赶紧过完户,拿到卖房款,去继续打新。


但是,要过户,刘峰得先把剩下的贷款提前还掉。但刘峰提前还贷的诉求,被贷款行上海银行杭州临平支行一口拒绝了。银行的理由是:


提前还贷的额度没有了。


河南村镇银行前段时间刚给我们上了一课——你欠银行钱,坐不了高铁;银行欠你钱,还是坐不了高铁。现在,大银行继续上课——向银行申请房贷,没有额度;想提前还贷,也没有额度。


中国银行就是很行。



1



为阻止大家提前还贷,做得最绝的是交通银行。


这周一,交行发公告说,今年11月以后,提前还按揭贷款的,都要交本金1%作为补偿金。在以前,绝大多数银行房贷只要还款超过一年,提前还贷就免收补偿金。


媒体和公众纷纷指责交行不讲武德。交行反应速度很快,很快删掉了公告。但这个政策,还得继续执行。


过去十年,情况不是这样的。中国楼市每年三季度都会遇到同样的话题,额度不足。银行准备的个人按揭贷款额度,往往到三季度就用完了。


个人按揭贷款是银行最安全的业务。购房者申请房贷,正常几周就能放款。但遇上楼市火爆,购房者得等等来年银行的新额度。


民间甚至形成了一种共识,房贷是大部分人能获得的、最优质的低息贷款。尤其是年轻人的第一笔房贷,被称作宝贵的:


处女贷。


2020年,经历无数次试错和调研,监管层认识到,扩张最快的房企,往往是金融工具玩得最溜、杠杆用得最足,当然也是风险敞口最大的企业。这是个类金融行业,只要:


要管住房地产,得先管住银行。


这就是后来的“三条红线”,从金融领域对房地产实现控盘。既管住房企的总负债,也管住银行无节制发放房地产贷款的行为。


2020年最后一天,央行、银保监会祭出楼市调控的大杀器——房地产贷款集中度管理制,给每一档银行定下两个标准:


房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。


第一档的工农中建交几家大型银行,两大指标分别是40%、32.5%;第五档的村镇银行两大指标分别是12.5%、7.5%。


这是从制度上让银行对地产业缩表。利率也一天一天上涨,大家排着队求银行放按揭,一等经常等三五个月。


“钱荒”很快在一二线楼市蔓延。几乎从一季度开始,就有房贷没额度的消息。到了下半年,很多银行已经把全年的房贷额度都用完了。


紧接着银行缩表,就是民营房企一家家暴雷了。从恒大、新力、当代,再到世茂、佳兆业、融创……


去年6月份,我跟一位房企董事长聊天,他着重说了资金过度监管和一手房房贷放不出来对他们的巨大影响:


账面上现金动不了,房子卖出去又因为房贷额度不足,收不回回款。


那天晚上我们聊到凌晨三点,最后情绪糟糕的他吐出了一个词:


苍凉。


几个月后,他的公司也暴雷了。


又过了几个月,老百姓从去年在银行门口排队申请房贷,变成现在排队还房贷了。


一些银行以几乎同样的理由,拒绝了他们。



2



银行的精神内耗,不比普通人轻松。一座东南省会城市的银行朋友和兽爷吐槽说,现在房地产贷款太内卷了。


有家国企开发商在当地拿了地要做开发贷。同一家银行,居然去了七家分行抢生意,国企开发商给银行们提了一个要求:


不接受土地质押。


另一家大行也去了好几家分行。眼见开发贷抢不过,想做按揭贷款。但当时各地都在密集放松调控,每周利率都在降,想接按揭业务,也需要找关系。


民营房企们高攀不上的女神,原来也会卑微到尘埃里。


个人住房贷款和房地产贷款一直是银行收入的大头。但今年上半年,中国房屋新开工面积同比下降了34%,个人贷款下降了不少。民营房企也一个个暴雷,市场上的客户,也就剩下鼻孔朝天的国企了。


过去,银行给民企开发贷的综合收益至少是5点多。现在,给国企的开发贷都是亏本的:


利率不超过4。


银行缩表了,企业缩表了,然后就是老百姓也缩表了。


前天七夕,兽爷把交行那个公告甩给银行的这位朋友。他说现在个贷提前还贷的,比放出去的房贷还要多,这直接导致他们银行今年个贷余额负增长:


KPI失分很多。


KPI失分的不仅仅是他们。今年上半年,中国住户贷款余额同比少增2.4万亿,其中主要是住房贷款少增1.94万亿。二季度的几次变换严重影响了市场信心,二季度末个人住房贷款余额只比一季度增加了:


200亿。


正常情况,这是要增加近万亿的。


前些天,央行发布了城镇储户调查报告。上半年新增居民存款达到10.33 万亿元,同比多增了2.88 万亿元。中国居民中长期贷款净偿还:


还钱数额超过借钱数额。


报告说,二季度居民的储蓄倾向,达到1997年有记录以来的最高点。


饱经沧桑的河南,是居民缩表的重灾区。当地一家银行的朋友跟我说,他们半年结清的贷款:


和去年全年的金额相当。


今年以来,老百姓似乎有了两个共识。第一个,就是经历了万众创业、P2P、股灾、村镇银行、炒房热之后,大家认清一个现实:


目前市场上已经没有靠谱的渠道,可以获得超过六个点的投资收益了。


第二个共识,就是大家深刻理解了“押注房价上涨会付出沉重代价”这句话,房住不炒,普遍预期未来房价涨幅会跑输房贷利率。杠杆越高,损失越大。


社交平台上,很多年轻人掌握了一套流量密码:介绍自己是如何提前还房贷的。话语大都相似,买理财不如提前还贷,既不用担心存款,又能省出不少利息。


在北京,有银行今年提前还贷款量增长了两成 。在广州,一位支行行长朋友跟我说,广州提前还贷平均要排队一个月。


杭州则一再下调了房贷利率,刘峰当时的房贷利率,要比当前利率高出0.65%。他找了关系去上海银行总行办提前还款,总行的朋友回复说:


房贷涉及条线指标和利润,我们现在也没办法。


从今年年初开始,银行从被要求控制房贷规模,到了被要求保房贷规模。还贷潮来了以后,很多银行不敢让房贷规模下降这么快,把提前还贷时间,排到了半年以后。



3



不知道怎么,近期很多人都在研究经济周期。


最近,写了《大衰退》的野村证券经济学家辜朝明在中国很火。上个月他接受一家财经媒体采访时说,大衰退是所有人都忙着还债,或把钱存进银行。没有人消费,也没有人借钱投资,经济开始进入漫长而剧烈的恶性循环。


但一个人的消费,就是另一个人的收入啊。


1970年,美国一名官员说,在有生之年,经济发展程度将达到难以置信的水平。他担忧:


社会可能无法为收入持续上涨的消费者提供足够的产品。


由盛转衰只是一夜之间。九年后的1979年,美国时任总统卡特在一次演讲中提到美国的最大威胁,是国民丧失了对未来的信心。


绝大多数人确信,未来五年将比过去五年过得更糟。


这和几年前美团王兴说的那句话,如出一辙。


上半年中国汽车销量同比跌了6.6%;国内手机出货量同比跌了21.7%;国内旅游收入同比跌了28.2%。


波动最大的是三驾马车之一的房地产业:新房销售6.6万亿,同比下降28.9%。


其实数据还在其次。当下最大的问题,是大家已经不再痴迷于撬动杠杆实现利润最大化,而是追求无债一身轻。


有很多年轻人,甚至已经在注销花呗了。


一个多月前的京东大促,浙江富阳的自营仓库里,帮忙给订单打包的员工阿特发现,最火爆的东西产品:


2L的大包装可乐。


他参与了很多年的大促。这个现象还是第一次见到。


和大包装可乐比起来,易拉罐包装就冷清多了。一箱大可乐不到40块钱,比等量的罐装可乐便宜一半。


过去人们都愿意买罐装,因为方便。现在,完全倒过来了。


苏州一家小金器店的夏老板,说现在回收黄金的效率差不多是过去的3倍。他在当地一些小区的微信群里发广告,发现哪个小区被疫情封控了,过来咨询卖黄金的人一定不会少。小区封控的时间越久:


他回收黄金的生意就越好。


兽爷老家河南驻马店有位王老板,原本是开火锅店的,现在他开了一间小小的热干面店。小碗五块,大碗七块,加两块还能配上肉肠和蛋花汤。热干面顶饱,年轻人吃到撑,也花不了20块钱。


他说邻居原本是卖烧烤和羊骨棒的,现在主营烩面和盖浇饭了。


美国军事理论界有个形容冷战的词——“乌卡(VUCA)”,被越来越多人用来描述当下:


易变的、不确定的,复杂的、模糊的。


以稳定的状态对抗捉摸不透的风险,是普通人唯一能做的。提前还贷、大包装可乐、热干面,就是人们应对乌卡时代的武器,也是时代间隔的反思。


其实支撑生活的东西很简单,无债务、糖、碳水,就足够了。



春江水暖我先知,今年的茅台酒局明显少了,啤酒局明显增多,反正不影响酒后吹牛逼。


在一场酒局上,我遇到一位兽楼处的老读者“辫儿爷”,他喜欢兽楼处“专治吹牛逼”的口号,因为他自己的精酿品牌,就叫:


牛啤堂。


辫儿爷提议搞个联名款,给兽楼处的朋友们喝喝。我仔细了解了,牛啤堂是第一批国人自创的精酿品牌,2019、2020年英国伦敦世界啤酒大赛上,他们拿了两块金奖,据说改写了中国精酿啤酒的历史。


辫儿爷很快做了一个兽楼处礼盒,拿出牛啤堂最经典的六款啤酒:


帝都海盐、花醉似泥、非黑记、凛冬将至、壹罐如此、何为桂。


给兽楼处的价格,也是牛啤堂史上最低价,99元一箱,一箱6瓶,低于市场价30%。他说连经销商都没拿到过这个价格。查了他们的京东价之后,我相信他不是吹牛啤。


因为是福利价,所以这次只做了1999套,特价限时24小时。我自己买了不少送老朋友,尤其是后台最活跃的读者们。这次留言点赞最多的两位朋友,也会有工作人员联系你们,每人送一箱。


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