国人偏爱的度假胜地,竟是日本房产投资的“天坑”?

海外掘金 2022-08-07 08:30
掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 爱丽丝

投资房产有各种各样的大忌。

比如不要道听途说,不要追涨杀跌,不要不懂还投……而看完今天这篇投资经历,就又要多一个心眼:不要贪图小便宜。

这是上次那篇《台湾同胞》的台湾名人吴淡如投资房产时踩过的大坑,而地点便是家喻户晓的北海道。

说到北海道,关注我们公号的朋友肯定知道,我们写过几篇避坑北海道的文章,这当中最有名的“坑”就是被国人炒到红得发紫的二世谷。

民宿投资第一坑

难道吴淡如也跟风投了北海道的旅游地产?

并没有。她2015年就去北海道投资了,亲眼目睹二世谷从一片荒芜,突然间被内地投资者炒起来。而那个时候她也没进场,只是旁观情况。

让这位精明于数据、做事小心的包租婆真正栽倒的,是北海道独栋的一户建。

仅13万RMB的独栋别墅

吴淡如2010年进入日本市场与人合伙开发,但觉得大小事都要亲力亲为太累,不如直接买房收租来得轻松,所以转身做起了房产投资。

她自认进入北海道市场的时间比较晚,但那个时候还没有《非诚勿扰》,国人对北海道的投资热情也不高涨,不论是札幌,小樽还是二世谷,都是一片萧条景象。或者说因为中国旅游业还没发展起来,日本整体的房地产市场都不算景气。

当时有多萧条?2015年大阪的心斋桥——如今旅游的圣地,到处都是药妆店和名品牌,国内新消费品牌也争抢店铺——没有多少人,以吴淡如的话来说,平均每2间就有1间没开门。

吴淡如初去北海道时,并不是为了买房投资,而是为了抢一个即将绝版的威士忌。

那时正处初夏,6月的北海道阳光明媚,绿水青山,让人全然忘记这里是北方,一年有将近一半的时间在下雪。

吴包租婆每到一处就会去当地的房产中介处询价看一看,去北海道也不例外。看了一圈下来,她大呼“这厝报酬率这么高怎么没人买”?!


当时北海道的二手一户建,平均报价250万日元(约合13万人民币,加上零零总总的税费大概15万),租客每个月1日也会非常按时交租,每个月平均5万日元租金。

这样一算,一年就有60万,4年半不到就回本了!而且它是独栋一户建,没有物业,还不需要交管理修缮费!

这么个便宜没人发现,吴淡如觉得自己捡了个大便宜,要马上把这位置占上。

那一次吴淡如除了买酒,还拿着在东京收租没花出去的钱,在北海道各地买了不少250万左右的租赁用一户建。

她满怀信心地认为,己绝对是找到宝藏了。

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压垮投资者
只需一场雪

吴淡如当时还留了个心眼,买下的房都是比较老的,固定资产税和都市计划税比较低,而且有租客的,保证拿到房就有收入。

但人算不如天算,三个月后,其中一套房的租户“悄然”退租了。而在冰天雪地的北海道找新的租客也不容易,这里流动人口非常有限,基本上房子就是坑多于萝卜数,萝卜走了坑就会长期空着。

也就是说,收了3个月房租后,她就就再无新增收入。

对房产投资者而言,没租金收入已经是大忌,因为这里还要支付地产税,没有收入又年年缴税,一定会变成负资产。可祸不单行,这套房还有“意外支出”。

那个阳光明媚的6月北海道欺骗了吴淡如,她没看过雪天的北海道。“这不是下雨天和晴天的差别,买房一定要看气候。”吴淡如那套空房很快就经历了那一年的雪季。

那间无人住的房屋变得无人打理,加上每日暴雪,房檐上积雪积少成多,压垮了挡雪棚,甚至把邻居的私家车的挡风玻璃给压碎了……


当吴淡如得到消息时,她也同时收到了一份赔偿账单。这份账单看得她心痛:给邻居修理挡雪棚,又花了不少钱修车,加起来居然比买房的花费还要高。

后来她对这套房算了个总账,包括没有租客的沉默成本,年收益是-350万日元(约为18万人民币)。

面对这些损失,身进百战的投资客也只能自己吞,“还好积雪没压死人,不然我要赔更多。”这是她后续唯一的庆幸。

我们都知道,日本的人工费很高,空的独栋房屋如果不是必须,一般不会刻意雇人打理。大多数情况是房东住得近,自己打理。所以,没了租客不止没有了收入,甚至等同于没有免费人工打理房子,经年累月出现意外也就不意外了。

如今回想起那次投资经历,吴淡如狠批自己当时是“丧失考虑”。

这些一时脑热买的房之后陆续被她以同样低廉的价格摆脱,只留下几栋位置相对市中心的,好打理的,等着土地升值。

在北海道买房收租?她基本不再指望。

精打细算的外行
仍是个外行

吴淡如是2010年与人合伙进入日本市场的,按时间推算,去投资北海道的时候,她已经有5年的投资经验,理应是个内行人。

虽说自己懂日本的房产行情,有房产公司,也熟稔经济发展趋势等宏观知识,但在北海道的房产面前,她仍然是个“门外汉”。

今年早些时候,吴淡如在北海道小樽市区的一个破旧的木造小屋(两层、六户)意外被政府“拆了”。拆到一半发现原来这栋楼有主人,小樽市政府灰头土脸地跑过来道歉。

吴淡如被拆楼外观

木造小楼,这样的房子在日本有很多,相比于RC结构的公寓,同样的租金,木造小楼能租到更加宽敞的房子,因此深受年轻人喜欢。前段时间在国内热映的日本电影《花束般的恋爱》中,男主菅田将晖最初住的就是这样的房子。

而这类房产也是日本本国人投资的热门。如果对当地市场发展、状态很了解,可以发现很好的投资标的,毛利润可以超过10%。

这些标的都有共同的特点:好、小楼破、不花钱翻新就不能住。

地主自身往往并不了解地段的价值,也不关心,所以为了摆脱这个资产,会选择贱卖。

不过,这类房产的投资门槛也同样明显。之前笔者一位在东京的业内人就吐过槽,要找到如此好的物件,需要对当地情况极其了解,而且经常要花上一两个月高强度搜索、耐心等待才能找到一套。

东京尚且如此,吴淡如所买的小樽就更不用说了。她对上面这栋楼的最终处理方式是——放置不处理。而放着放着,她竟忘记了这栋楼的存在。没想到再次听到它,竟是合伙人来商讨向政府如何的赔偿方案。

所以说,投资中最忌“不懂还投”。因为一时兴起就放松了警惕,只看到账面上的优势却忘记了潜在的风险:气候、人口增量、地段、房屋状态,都是潜在的投入成本。

不过,投资者也是一步步从小白到资深的,如果因为不懂就不投资,那永远到不了“资深”段位,怎么办呢?

这里的小白投资铁则是:找专业的人带路。如果2015年,你去咨询吴淡如投资东京的房产,她肯定能给你很好的建议。

而在内地,就可以选择咱们掘金日本房产(ID:Japan_gold)投资东京房产,因为我们在这个市场已经深耕了6年,还在不断扩大,对这片土地足够了解。

今年发生北海道事件后,人们回问吴淡如,现在投资日本房产应该投资哪里?她非常笃定地说,东京23区。

说到东京23区,中国大陆还有谁比我们更了解呢?

......


为了摸透东京23区特质,我们耗费小半年时间,翻遍大大小小的中日文资料,终于完成了这本东京房产投资手册

它会成为你的买房指南,好好珍藏,未来总会用上。

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