救市再出新招!可有人要哭了

米筐投资 2022-09-23 06:59
▣作者:米筐老A

▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)

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“带押过户”就要来了、买卖二手房更容易了,可谁会笑、谁又会哭呢?




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当下,二手房“带押过户”交易正在济南、昆明、苏州、福州、南京等十多个城市试点 ,大有全面实施、并向全国推行的趋势。


什么是“带押过户”呢?

简单说就是:在二手房交易过程中,卖方无需把欠银行的房贷结清、就能把房子过户到买方名下,并完成买卖交易。

那现有的二手房买卖交易呢?耗时、耗力…最重要的是耗钱,同时还隐藏风险。

详细交易过程如下。

房东有一套房子要卖,可还有70万银行贷款没结清。那怎么办呢?需要先把欠银行的70万尾款结清、把房子变成全款房,才能过户卖给买方。

如果买卖双方达成协议,首付款是70万、剩余的房款由买方向银行借款,那好解决…买方把70万首付款给房东,房东把用这70万归还银行欠款即可。

可如果欠银行的贷款不是70万,而是200万、300万呢?要么原房东筹这笔钱、要么买方筹这笔钱…当然还有一种办法,找小贷公司去借这笔钱、也就是常说的过桥资金——等新银行的房贷放款后、再去还这笔短拆资金。

过桥资金的费用很高,一般按天计息、日息千分之一…合计月息3%、年利率就是36%,如果一切顺利的话,过桥资金的使用时间在1月左右。

为何这么长时间?

原房贷银行扣完款后才会出纸质结清证明,结清证明出来用时短则一周、长会近月;随后要拿着结清证明去房管局办理解押手续、让房子变成全款房;之后再把房子过户到买方名下,出新房本后把房子抵押给新的房贷银行、闭关等待新银行放款…短则十天、长则近月。

这样,100万的成本是3万、200万的成本是6万、300万的成本就是9万…因为成本高,同时还有风险(房子过户到买方名下、已归买方所有了,但原房东并没有拿到尾款;买方给了首付款,但房子还在原房东名下,如果房东不配合卖房呢),影响了很多人买卖二手房的积极性。

这种局面今后或将彻底改变。


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二手房“带押过户”若全国全面推行,会有什么影响呢?

影响巨大。

因为能“带押过户”,所以解押过程中的过桥资金高成本就没有了,对买卖双方来说、也没有了“房财两空”的顾虑,最直接的影响是能极大活跃二手房的交易…更多人愿意买二手房,更多的人也愿意卖二手房。

比如一些高房价房子,因为银行欠款太多…可能200万、300万甚至更多,之前会担忧尾款太多、拆借过桥资金成本太高,当然也因为金额太高操作失误的风险太大,所以对出售犹豫不决。

一旦“带押过户”推行,以上各种疑虑就会被统统打消,高价位、高尾款的房子也就更容易成交。

也因为能“带押过户”,之前交易过程中的结清尾款、解除抵押、办理过户、重新抵押等繁琐手续的摩擦成本将大大降低,让买卖二手房就更省时、更省力、当然也更省钱,这将激活当下全国各地死水一潭的二手房市场。

大家卖了房、拿着钱去干嘛呢?当然还是去买房啊,主要是置换房产…卖旧房换新房、卖小房换大房、卖品质差的房子换品质更优(当然价格也更贵)的房子,这也是各地政府积极推行“带押过户”的动力源泉。

现在的楼市行情处于史上最差时期、没有之一,土地卖不出、卖出去的大多是地方城投在托底,房子卖不出、哪怕降价也卖不出,项目停工、烂尾的比比皆是,肩负“保交房稳民生”重任的地方政府已是焦头烂额。

怎么办?想来想去还是得有人买房,可在一系列的放松楼市、甚至刺激楼市的政策下,市场仍然不温不火…因为大家实在没有钱了。

于是,“快速卖旧房、拿着卖房款赶紧换新房”的思路就出来了,也就有了十多个城市地方政府积极试点二手房“带押过户”的操作。

这也算是救市的新招。

这个救市新招是否有用还不好说,但在给一些人带来便利的同时、也动了一些人的奶酪。


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我们先说“带押过户”对谁有利。

如果笼统的说,就是对想买卖二手房的人最有利,毕竟相比以前、更省时省力还省钱,再具为以下群体。

卖旧换新的改善置换人群。很多人想买新房、买大房、买好房,但苦于资金有限,只能把手里的房子卖掉、拿到钱后再置换房产,该政策能让老房子更好出手、更快变现,当然也就能更快的改善住房。

想急于出手变现的人群。不管是因急于用钱(小老板的生意周转/家有要事急需钱等)而卖房,还是因杠杆过高、还不上月供而卖房(失业后没收入/高杠杆买房的炒房客等),该政策都能较快的解决他们的现金流危机。

之前有风险顾虑的人。前文也说了,之前的二手房交易存在很多风险,会让一些人、尤其是总价高/尾款多房子的买卖双方心存顾虑,该政策会让这些风险大幅降低、甚至消失,对想买卖高总价房子的双方来说是利好。

房贷利率站岗的人。2018年前后,大部分买房贷款的人、其利率都上浮20%甚至30%,年化利率6%左右,而现在首套首贷利率只有4.1%,因为没有了过桥资金的高成本,通过一些操作会可以置换这种高息房贷。

看似人人都赚钱、都得到了好处,那有没有利益受损、想哭的人呢?

有啊,就是各种中介…资金中介、包装中介、各种灰色操作的中介。

这其中最想哭的就是过桥资金的提供方了…名义是有放贷资格的小贷款公司,背后却是各资金大户、主要是个人。

前文也说了,过桥资金的日息一般是千分之一、年化就是36%的利率,请问当下从哪里能找到如此高收益的投资项目?因为是新银行贷款审批通过后、才会使用过桥资金去结清原银行欠款,所以几乎是0风险。

如何让原银行快速扣款、快速出结清证明?找中介啊。如何让房管局尽快新房本、实现抵押?找中介啊。如何让新银行尽快发放贷款、缩短过桥资金的占用?找中介啊。

当下的二手房交易中充满了各种灰色操作…当然也可以不找中介,那就要多费时间多费钱了,而将来他们的这些业务就要消亡了。

虽然有人受益笑了、有人受损哭了,但对地方政府来说、却是百利而无一害,二手房活跃本身就能活跃经济,同时还能带动新房的销售,这对深陷财政困局、对土地极其依赖的地方政府来说无异于雪中送炭。

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对于前两年买房、利率站岗的人来说,如何借用首套首贷利率4.1%和将全面推行“带押过户”的时机降低月供压力?

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