开发商为买受人担保代偿银行按揭贷款后,能否解除商品房买卖合同?

金融风控研习社 2022-09-23 07:00
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鲁法案例【2022】388

办理房贷已经成为当前商品房买卖的主要买房方式之一,买房人办理房贷,多以开发商作为担保人。但“买房一时爽,还贷火葬场”,断供成了当前房屋买卖市场的一个热词。那么,在断供发生时,开发商为买受人担保代偿银行按揭贷款后,能否请求解除商品房买卖合同?

一起看看下面的案例吧~

基本案情

2015年5月,袁某(买受人)与豪天公司(出卖人)签订商品房买卖合同,约定袁某购买豪天公司开发的一套商品房,总价款80万元。付款方式约定为买受人在签订合同时支付首付款25万元,剩余房款55万元,办理银行按揭。合同附件补充协议,约定了买受人未能向贷款银行履行其应尽义务时出卖人有权解除本合同并支付违约金等内容。
合同签订后,袁某依约向豪天公司支付了首付款25万元。后豪天公司、袁某及某银行三方签订《一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》,约定袁某向银行贷款55万元,用于支付剩余购房款,并由豪天公司提供阶段性保证担保。上述合同签订后,某银行依约发放了相应贷款。2018年4月,豪天公司向袁某交付了案涉房屋。
贷款后,袁某初期支付贷款本金28万元后,便停止偿还贷款。某银行于2020年3月向某区法院提起诉讼,某区法院作出民事判决书,判令袁某偿还银行欠款本息及律师费等共计58.5万元,豪天公司对判决内容承担连带清偿责任。2021年6月,某区法院立案执行,从豪天公司银行账户划扣59万元,该案执行完毕。
豪天公司据此向法院提起民事诉讼,请求判决解除豪天公司与袁某签订的商品房买卖合同及补充协议,袁某协助办理商品房买卖合同注销备案、撤销网签等手续及住房维修基金更名手续,袁某支付房贷代偿款项59万元及代偿款项所产生的利息和违约金,将案涉商品房恢复原状返还豪天公司,承担本案案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费用。

法院审理

法院查明,案涉房屋已被袁某转卖并实际交付案外人李某,且双方签订的房屋买卖合同,已经法院民事判决书确认合同有效,并限期办理不动产登记。
法院认为,双方商品房预售合同为合法有效合同,当事人应依照合同约定履行义务。合同签订后,袁某依约通过首付款加按揭贷款的方式支付了购房款,豪天公司亦向袁某交付了房屋,双方主要合同义务已经基本履行完毕,且袁某已将案涉房屋转让给案外人,其与案外人的房屋买卖合同已经法院生效判决认定合同有效。同时,案涉商品房买卖合同主合同中未对豪天公司因袁某原因承担保证责任后即享有合同解除权予以约定。补充协议关于出卖人有权解除本合同的内容,未采取合理方式提示袁某注意免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方注意权利的条款,该约定符合《民法典》第四百九十七条规定的格式条款无效情形。因此,豪天公司要求解除案涉商品房买卖合同的主张不能成立,该主张及要求袁某支付违约金的请求,不予支持。
袁某逾期偿还贷款,违反了《民法典》第五百零九条的规定,导致豪天公司向某银行承担了阶段性担保责任。豪天公司要求袁某偿还上述全部代偿款项以及代偿后给其造成资金占用期间的损失,符合《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条的规定,应予以支持。
最终,法院判决:袁某支付豪天公司代偿款项59万元及代偿款项利息,驳回豪天公司的其他诉讼请求。豪天公司提出上诉后,济南中院二审判决:驳回上诉,维持原判。

法官说法

法律规定的合同约定解除权,是基于诚信原则,对遵守合同约定的一方当事人权益的保护。本案中,在合同目的已经基本实现,案涉房屋再次流转案外人并经法院民事判决确认房屋买卖合同有效并限期办理不动产登记且已实际居住使用的情况下,豪天公司请求解除合同,将已经基本履行完毕的合同关系重置,既不符合合同当事人订立合同的初衷,也与尽量使合同有效履行的立法目的相背离,且与生效判决相冲突。因此,法院未予支持豪天公司相关诉讼请求,符合法律规定。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百九十二条 ……提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。

第四百九十七条 有下列情形之一的,该格式条款无效:

(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;

(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;

(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。


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