苍天啊!我的房子一直在跌,到底怎么才能卖掉?

楼市黄大大 2022-09-23 23:39


当房子跌个不停,难道只能躺平?


千万别。


越是差的资产,越要拼了命地卖掉!!!



现在的房子,真的太难卖了!

强二线从3月份就开始救市,但二手房挂牌量非但没有减少,反而在爆炸式增长!

最新数据显示,有11座城市的二手房挂牌量超过了10万套;重庆和武汉已超20万套,其中有近1/3是半年内新增的。

制图:城市财经;数据:链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等

抱团涨价的“保价联盟”不见了,“砸盘侠”屡屡出现,一次又一次砸穿网红盘的价格底线。

最近广州增城楼盘中航城,炒房客带头砸盘,凭一己之力把挂牌2万/平的房子,以1.17万/平的价格“贱卖”。

之前我就写过文章:现在卖房太难了!拼命降价,还是卖不掉,业主急得掉眼泪……

要想早点把房子卖掉,必须把卖房当成一项工作,而且是全职那种。

因为你根本不知道,为了早点把房子卖掉,你的邻居会有多卷。

在放盘3个月都没卖掉之后,广州一个业主拉了个中介群,并且制定了一套针对中介的激励方案——

进群加业主微信,奖励1.8元
发朋友圈推广房源,奖励4.8元
提供卖房建议,奖励28元
带一组客户,奖励88元
面谈一次,奖励1888元
促成交易,5万元现金红包+额外奖励

就这波操作,不光我听了直呼专业,中介听了都忍不住夸一句:真懂行。

我特地去查了查这个小区,无论地段、交通、楼龄还是产品,各项条件都不差,按理说是不愁卖的:

白云区梅花园板块,妥妥的中心城区
2007年建的,15年楼龄勉强算次新
地铁站在小区门口,最快15分钟到珠江新城
105平的三房,也是主流户型产品
找到同小区一个户型差不多的,挂牌总价600万

找到同小区一个户型差不多的,挂牌总价600万

但是!业主的房子存在一个“致命”缺陷:顶层+朝向不好。

要知道,顶层最怕漏水隐患,又有西晒等弊端,不管新房还是二手房都是最不受欢迎的楼层。

但这位业主毫不气馁。

他把服务细节做到了极致,甚至直达“攻心”境界。比如,广州天气炎热,就在冰箱里放满了饮料,让来看房的中介和意向客户清凉解暑。

一边激励中介,一边还降价约30万,多管齐下。

听说,上个月他已经成功把房子卖掉了。

一线城市业主卖个房都这么拼,你的房子卖不掉,会不会是因为还不够努力?

再举一个例子,深圳业主同样很拼。

大概一年前,深圳有位业主也是拉500人中介群,给自家房子做推广,变身营销经理,最终也成功卖掉了。

也许,我是说也许,你有这两位业主一半努力,不定房子已经卖掉了。

那句话怎么说的来着?“不疯魔,不成交。”


你以为上面这位业主已经拼尽全力,达到巅峰?

NO,更励志的大有人在。

一线城市的房子总是好卖些,但可能要排除一种房子:老破小。

如果没有顶级学位,一线城市的老破小也扛不住。怎么才能卖掉?朋友告诉过我一个真实案例。

——抓住最后“涅槃”的机会,加装电梯。

这是一个小伙子,买了广州海珠区的老破小,总价150万左右。买房之后他干的第一件事,就是重启扯皮了两年的加装电梯计划。

在他的推动下,最终成功装了电梯,房子挂牌价涨了几十万。

当然了,跟老家县城的房子比起来,一线老破小甚至可以夸一句红盘、热盘。

县城是没有二手房交易市场的,最强的购买力几乎全部涌向新房。县城也没有大中城市成熟的交易平台,卖房基本靠自卖自夸。

没机会逆天改命了吗?一位成功卖掉县城房产的大姐告诉我,有办法,办法就是勤能补拙。

用业主的勤,补房子的拙。

她在县城有两套房,一套毛坯投资,一套精装自住。

为了卖房,大姐尝试过发动亲友朋友圈转发、报纸刊登小广告、找中介帮忙推广,基本都是白费力气。

得亏大姐做过微商卖过化妆品,痛定思痛之后,领悟到了“卖套房如卖瓶霜”,得研究受众群体,制作用户画像。

她利用摄影特长给房子拍美照,配文字,加音乐,做成了个软广美篇。给有意向的客户讲故事,仿佛卖的不是房子,而是一个温馨的家。

有一说一,光看图的话,不输很多网红样板间。


饥饿营销,也被她玩得炉火纯青。

所有客户都约在周六日集中看房,两拨人错开10分钟,第一批在看的时候,第二批的电话已经打进来了,营造出房子很抢手的氛围。

把县城房子一卖,她成功上车成都。成都可是今年涨得最猛的城市之一,我只能说羡慕……


被楼市“教育”过几轮之后,很多人都认识到要赶快抛掉手上的“不良资产”。

虽说代价不小,好歹时犹未晚。

让我崩溃的是,至今仍有为数不少的人,抱持着这个认识:

买了环一线/三四线/郊区/县城的房子,这几年不仅没涨还跌了不少。现在卖房肯定亏钱,不如等行情好了再卖。

大错特错!

如果你有类似的念头,现在立刻马上扭转过来,还来得及,还能抢救!

说实话,有这种想法,是典型地不了解楼市周期规律。

每轮行情开始,总是先从一线城市(特别是广深)的核心区启动领涨,价格短期内快速拉升。

然后是周边板块跟涨,涨幅和涨势一般会弱于核心区域;然后继续向周边蔓延,并且进一步递减。

传递到环一线/三四线/郊区/县城,这些区域开始涨的时候,基本已经到这轮行情末尾了。很快又会进入横盘期。

是时候祭出这张经典走势图了

这时候卖掉房子,核心区域早就不是当初的价格了,更买不起了。

熊市卖房,手持现金,还有机会把握主动性,在下一轮行情启动,核心区域开涨前买入。

而且,卖掉房子之后,就有机会淘笋、置换优质资产,实现逆风翻盘!


楼市不光有周期,而且每个周期的总趋势大体一致,但具体表现有所不同。

最显著的一个特征:分化一次比一次剧烈。

2008年那波属于普涨,基本上有证的住宅都涨了。2016年已经初现分化。

2020年行情又急又凶,少部分房子涨势依旧凶猛,但更多已经涨不动了。即便是跟着大盘吃到一点点溢价,到今天也基本吐干净了。

楼市分化有多惨烈呢?

这么说吧,有房人和没房人之间的差别,可能还不如有房人之间的差别大。

上海顶豪之一的翠湖天地,一套127平两房,2020年初的成交价是13.3万/平,今年6月涨到了23万平,涨幅近10万/平,总价涨了1200多万……

钱在流向更有钱的地方,房子也是越贵的越涨。


与此同时,越来越多城市的房价正在跌回5年前。哪怕是天津这样的直辖市,郑州、石家庄这样的省会,也逃不过。

以牡丹江为代表的三四线小城,房价已经回到了2007年。有多少房子,数年涨幅蒸发不见;有多少家庭,数年积蓄打了水漂。

降价是种“病”,而且传播速度非常之快。

别以为个别极端降价行为是不会搅动市场的。降价本身就是一个死亡螺旋,会把越来越多楼盘卷进去。

现在不卖,以后可能会跌得更惨。

卖房人,要抓紧。

参考资料
中国房地产报:广州二手房挂牌量突破12万套 投资客六折出货丨市场
桃桃买房:一个18线县城职员如何心机地卖掉小县城2套房,买了西安和成都

◎本文作者 |  瓜片

2022年,是分化大年。

我们坚定认为:未来只有10%的城市可以买

具体是哪些城市?又分别是为什么?

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