上海立法 禁止群租!

叶檀财经 2022-11-24 21:09


文/檀扒爷


澎湃新闻消息,11月23日,上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》,一共7章66条,具体实施日期为2023年2月1日。


这个条例中,有两点关系密切,很亮眼:

 

第一,上海将加大对个人“二房东”监管力度,二房东要开立租金监管专用账户,相关资金得存在里边,而且转租房屋达到规定数量,必须办理市场主体登记;


第二,禁止群租,禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租,违反者可处一万元以上、五万元以下的罚款。

 

好了,这下是真的要和群租,说再见了。


二房东+群租 形成了乱象


为啥要当二房东?因为来钱。


举个朴素的例子,A把房子转租给B,两室一厅,租金5000,B再把房子分别租给两组租客(每组≥1人),每个房间2800一个月,那B就能获得600的差价,那如果B多租几套成了规模,收益也会大幅增长。


那为啥要群租呢?因为便宜。


群租这种模式的存在很好地满足了大城市低收入打工人——整租需求小,房间里放个多层床(上学住校的都体会过吧),一下就能塞四五个人。2800一个月的房租4个人分,只是找地方睡觉而已,不寒碜。


那要是把这俩拼一块儿,岂不是更划算?


我之前隔壁房就住了好多人,早上就听他们在那儿抢厕所。后来好奇打听了下,才知道原来是街对面商业区里一家餐馆的员工,十来个人,老板给他们租的房,房子里被做了隔断,承重墙敲掉了一部分,两室一厅被隔成了4房,每间房上下铺,所以才塞了那么多人。而且很NB的是,有一间带阳台干脆直接把阳台改造成了厕所+浴室。


表面是划算的多,但内在问题却比你想象的多得多。


首先,二房东可以变相抬高租金,且一旦手里的房子多了形成规模,风险也随之增加,缺乏有效的监管(比如收租后拿去干别的了,结果资金链断了或者干脆跑路,留下房东和租客干瞪眼,就和之前爆雷的长租公寓一样)。


其次,群租房如果经过不合规改造,可能会对消防逃生、排水等方面造成损害,而由于小空间里塞了太多人,卫生上很难保障,尤其是在疫情这种背景下。



6月8日时新黄河客户端就报道过,上海徐汇区一个小区就出现了群租房住户感染的情况,堪比防疫“黑洞”。100平的房子被隔了11个房间,而且还和隔壁打通了,总共18个房间,塞了有30个人,结果疫情期间这房子里有一半人感染了新冠。


更无语的是,业委会负责人还表示,这不是个例,完全可以用乱象来形容......


对于这种乱象的整治,其实之前就已经开始了。


正义网1月6日报道了一个案例,19年8月上海普陀区的朱女士将房屋整租给蒋某,并在合同内写明“不得群租、分租,不得隔断”,结果2020年6月被小区物业告知自己的房子已经被群租出去,屋内还被弄了隔断,在联合执法多次拆除后又被重新搭建。



朱女士要解约反遭威胁,蒋某霸着房子,不付租金,还在朱女士单方面解约后怂恿住户对抗,朱女士忍无可忍换了门锁拿回房子,结果内部已经面目全非,最终她选择报警。


调查后,发现这个蒋某还不是第一次这么干,之前也有两个房东被这么坑过,如果这次朱女士忍气吞声,怕不是还有下次。


最终,这个蒋某犯寻衅滋事罪,被判处有期徒刑一年六个月。


这一个个例子,显得上海这次的立法非常重要,看起来只是个租房的事,但实际上会对个人和市场都造成影响,谁都不希望租到高于市场价的房子,谁也不希望自己的房子租出去结果直接“毁容”,更没有人想在疫情期间让自己的房子成为“病源”。


这种乱象,该整治了。


没有群租 上海要如何保障低收入群体的租房生活?


二房东和群租的确该整治,但期间出现的问题,也得想办法解决。


上边也提了,为啥要群租?因为便宜呀,千万不要有错觉,觉得上海人均几万工资,要知道一个月几千块的人大有人在。


而上海的租金呢?中新经纬去年6月8日消息,根据58同城、安居客近日发布《5月重点城市租房趋势报告》,去年5月上海的平均租金(应该是每套)是5806一个月。


这个价格让大多数人直接告别整租了,最多只能租一间房,而且没有独立卫浴,我自己租过,2000多,市内已经算便宜的了,如果月薪只有5、6000的话,那跟割肉差不多。


这也是为啥,那么多务工者选择群租这种把“隐患”俩字写脸上的方式了——就几千块工资,你来给他租单间么?


有人可能会说打工仔嘛走就走呗,有什么关系。这种态度就过于傲慢。


来源:中经数据

上海有2500万的常住人口,而户籍人口只有1400多万,也就是说,有1000万的外来务工者,普通收入的人群不在少数,他们在一起建设这座城市,一起创造GDP,一起创造消费,是这里最重要的支柱之一,他们要是回老家了,一帮房东怕不是先哭出来。


因此在整顿群租的同时,如何提供够量的保障性租赁住房才是最重要的事,只有这样才能留住人。


其次,同样重要的一点是,措施是明年2月1日施行,换句话说,目前已经在群租的,有三个月左右的时间进行改变,而春节是在1月22日,换句话说就是过完年就开始了,这时间,其实蛮紧的。


在这种情况下,就要避免房东/二房东为了自保而暴力驱逐住户。前两年租房结果长租公寓爆雷时,当时的房东就非常友善,单独给我续了近一个月,让我有充足的时间去寻找新住处,希望这样的房东可以多一些。


以上,上海这次立法,要对二房东、群租等多个租房问题进行整治,群租看架势是要退出历史舞台了,想必会起到一个带头作用,毕竟各地这类问题都不少,的确需要有明确的法律法规来规范一下,不过同时,相关租客面临的实际问题也需要解决,毕竟对于上海这种吸引力的城市来说,长期来说总要解决的。



最后,说真的我以为这种政策会是深圳先出来,上海这次神速啊。


上海在随申办上还加入了租房功能

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【直播时间】

11月25日(周五)晚19:00-20:00
 
【直播主题】

2023宏观经济展望

【直播嘉宾】

姚长盛

博雅天下高级副总裁

《市界》出版人


吴博康
叶檀财经运营总监 
 
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