政策“大礼包”来了!买房立省100万?买房人,赶紧薅羊毛……

楼市黄大大 2022-11-24 23:43


几乎每天都能看到这个提问:现在买房,会不会亏钱?

实际上,现在买房很可能立省百万,甚至还不止。

不信?我们来算笔账!


很多人都没注意到:

购房成本,正在快速下降!

新一线城市杭州,去年首套房利率一度冲到6.3%,现在主流利率降至4.1%,下跌超过1/3。

同样一套房,商贷200万,30年期等额本息,实际成本相差有多少呢?

去年买入,利息236.3万元,月供12119.9元,本息合计436.3万元。
现在买入,利息147.9万元,月供9664元,本息合计347.9万元。

不要小看每月少还2000多块钱,整整30年下来,这个数字就变得非常庞大。总共可以少还88.4万元——

约等于一台奥迪Q7

而且,买房总价越高,省钱越多。

一线城市广州,去年首套房利率一度涨至5.85%,最近跌到了4.3%。考虑到广州房价更高,按照300万贷款来估算——

去年买入,总利息337.1万元,月供17698.2元,本息合计637.1万元。
现在买入,总利息234.5万元,月供14846.1元,本息合计534.5万元。

好家伙,利息足足能省103万!

这笔钱足够在二线核心区当首付,或者相当于小城市的一套房了。

况且,上述计算,还是在房价横盘的前提下进行的。随着一二线城市核心区步入回调期,不妨大胆设想:

如果房价降得再狠一点,是不是还能省更多?


如果能回到2007年的北京上海,2015年的深圳广州,相信每个人都会做同一件事:

赶紧买房,买得越多越好。

但对当时的人们来说,面对着不断降价还卖不出去的房子,没几个人敢花钱去赌未来。

如今楼市又一次滑落谷底,让人不得不感叹,站在相似的起点,投资观念却没有任何进步。

每一轮周期里,利率都是最强烈的信号,不是月供少几百块那么简单。

连续加息+利率上调,是调控楼市过热的信号,政策走向即将紧缩,市场很快也会由热转冷。

连续降息+利率下调,明显是楼市太冷了,需要降低上车门槛,政策走向也将趋于宽松。

2019年来,总共只发生过4次超预期降息,其中一半发生在今年,是非常鲜明的宽松信号。

随之而来的,是房贷利率“断崖式下跌”,首套利率从6字头一路俯冲进入“3时代”。



贝壳研究院监测数据显示,103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%,比去年最高点回落165BP,创下了历史新低。

来源:贝壳研究院

政策宽松+市场触底,意味着窗口期出现了。

历史经验告诉我们,降息往往伴随着房价上涨,可今年似乎却失效了。

主要原因有二:

口罩问题,影响了预期和收入,购房主力军也就是刚需群体,实际购买力是下降的。

房企爆雷,引发了一场交付危机,进一步打击了市场信心,尤其是新房市场。

而随着开放前景逐渐明朗,保交楼资金持续注入,预期稳住了,被压抑已久的购房需求,未来会在短时间内喷薄而出。

不过,随着行业规模和人口规模双双“触顶,也彻底否定了普涨的可能性。

从今年起,摆在购房者面前的核心问题只有两个:

第一,哪些房子能上涨,以及如何买到
第二,那些不会涨的房子,还要不要买

结构性行情,都藏在哪些城市呢?


梳理完各大城市的房贷利率后,我也有几个有趣的发现。

上一轮周期里,各地利率相差并不大,如今却出现了显著分化。

房贷利率,非常诚实反映出了一座城市的楼市基本面。

首先,降利率,可能会是一线城市最有力的救市措施。

到目前为止,北上广深始终没有露出调控底牌:限购政策大松绑。

无论是上海放开应届高材生落户,还是北京试点老年人购房,力度都好像是在挠痒痒,纯纯气氛组,非常不走心。

比起振奋本地市场,倒不如说是给周边楼市注入信心。比如北京一公布消息,北三县立马“脱光”出冷宫了。

其次,能级越高的城市,房贷利率就越高。


一线城市房贷利率最高,首套平均为4.60%,二套平均为5.13%,明显跟其他城市有落差。

不过,北京和深圳都是4.6%,上海4.65%,而广州只有4.3%。如果一线城市决意松绑,大概率会从广州开始。

二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。利率跌破4字头的,毫无意外大多是三四线城市。

再次,楼市明显承压的城市,出现了“超预期降息”。

杭州、苏州、南京、东莞等强二线城市,首套利率基本在4.1%,而武汉却已经降到了3.9%,跟三四线称兄道弟。

相比其他二线,武汉面临的降价冲击更大,目前还在探底。不光地王项目在跌,二环内核心区也在跌,甚至有别墅“膝斩”4折出售。

另外一方面,武汉还面临着比较大的库存压力,是唯二新房库存超过2000万平的城市之一,排名全国第二。

最后,有几个城市,利率居然与一线城市齐平。

成都、西安和厦门,不仅是少有的几个房价还在涨的二线城市,房贷利率也直追一线(广州)。

这三座城市,分别是西南第一城、西北第一城和闽商第一城,相当于本区域的“一线城市”,能够吸纳本区域最有钱的购买力。

房价,本质上是购买力的表现。买房,当然也要朝着顶级购买力聚集的城市。



最近一段时间,经常能听到这样的声音:

房贷利率可能会反弹。

前段时间,央行发文称,针对首套房定向降息20个基点的政策,有效期只到今年年底。

即便首套定向降息取消,在楼市真正走出阴影之前,利率还会维持在低水平。

而且,有多家机构都认为,最后一个月很可能还会追加降息15bp。本就处在历史最低点的房贷利率,又将会创下新低。

今年年底,很可能就是10年最佳窗口。

◎本文作者 |  瓜片

2022年,是分化大年。

我们坚定认为:未来只有10%的城市可以买

具体是哪些城市?又分别是为什么?

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