快评 | 深圳新房进入买方市场,供地质量提升但四轮土拍热度仍下行

克而瑞地产研究 2022-11-25 19:40


深圳是目前第四轮土拍中唯一有地块溢价成交的城市,并且本轮土拍中还有民企参拍并成功拿地。

  作者 / 马千里、邱娟


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深圳第四轮集中土拍延续了一直以来较低的供地规模,共计成功出让6宗地块,总建面96.3万平方米,成交总金额97.27亿元,由于本次供应地块的7宗地均涉及安居房,公共住房的比例进一步提升,因而楼板价维系在低位,整体溢价率较第三轮集中供地进一步下滑,降至3.68%,热度创下集中供地以来的新低。


取消竞自持改为竞可售安居房
意在提升房企拿地积极性

与第三批次集中出让一致,深圳第四批次供应量依然保持在较低的水平,共计出让7宗含宅用地,总规划建面达到101.2万平方米,总起拍价仅有100.08亿元。就地块分布来看,与第三轮一致,本轮供地依然集中在宝安、龙华、龙岗、光明等区域;不过好于三轮的是,部分地块多位于片区中心地带,如龙华民治地块紧邻深圳北站交通枢纽,宝安新安地块临近11号线宝安站约800米,地块质量有一定程度地提升,有助于提升房企拿地积极性。
不仅如此,在出让规则方面,深圳第四批次集中土拍规则与前几轮有明显变化,主要是取消了竞自持改为竞可售安居房在四批次7宗供地中,除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外,其余4宗地均采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,即:限地价、限售价、限安居型商品房建筑面积,竞地价、竞安居型商品房建筑面积,达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人,并且竞得的安居房可以出售,意在提升房企拿地积极性。


整体溢价率降至3.68%
土拍热度较第三轮进一步下滑
虽然供地质量略有提升,但深圳第四轮集中土拍依然延续第三轮的低热态势,整体溢价率为3.68%,较第三轮下降0.24个百分点。
其中,热度最高的当属宝安新安A002-0091地块、龙岗龙城G01019-0042地块两宗纯安居房地块,两宗地均吸引了多家房企参拍,最终触发摇号。究其原因,一方面两地区位较为优越,宝安新安地块临近11号线宝安站约800米;二是两地均为纯安居房,无需过多地考虑去化问题,就以宝安新安A002-0091地块为例,本轮土拍安居房限价44300元/平方米,距其1公里的A004-0175地块是鸿荣源在2021年第三轮集中土拍底价竞得的,新房限价85500元/平方米,去化问题无需过多担心;三是盈利空间也有保障,以宝安新安地块为例,即使以最高限价成交,楼板价也仅有18440元/平方米,地房比仅有42%,盈利空间比较充裕。
此外,位于深圳北站附近的龙华民治地块因地理位置优越、区位条件较佳,吸引了多家房企参拍,最终经过41轮竞价触底封顶价,进入竞安居房阶段,最终被华润以15.88亿元+1200平方米安居房竞得,溢价率为15%,楼板价为33076元/平方米。而光明凤凰地块虽然区位尚佳,但由于周边新盘去化情况一般,去化压力较大,房企参拍情况不佳,最终被中海以31.92亿元的价格竞得,溢价率为0.9%。
本场土拍唯一流拍地块G01117-0080位于龙岗板块,该地已经靠近东莞,地理位置较差,且周边二手房供应量较大,周边在售的新房项目去化不佳,最终惨遭流拍。


新房市场热度持续下滑
利润空间未及预期下房企“抄底”意愿不强
总的来看,虽然本轮供地质量较三轮略有提升,但土拍结果却不尽人意,热度也创下集中供地以来的新低。究其原因,主要还是由于当前深圳楼市行情明显趋冷,加之疫情影响下,居民收入的不确定性增加,购买意愿不强;即使开发商多采取降价走量策略,成交价格下降,整体开盘去化率不佳。
据CRIC监测数据统计,自今年1月份以来,深圳商品住宅成交量逐月走低,同比降幅也多在三成以上;成交疲软下,深圳新建商品住宅的消化周期也在10月末上升至15个月,较去年底明显拉长。

此外,利润空间未及预期也是导致房企参拍意愿不强的原因。以4宗普通商品房用地为例,虽然土拍规则有明显调整,但销售指导价却与周边同类地块的销售指导价持平,部分地块甚至不及周边同类项目成交均价,实际利润空间并不是如此充足,因此房企参拍积极性并不佳。




江苏亚伦集团摇得新安纯安居房地块
今年首宗民企竞得深圳宅地
与前三轮集中土拍均被央国企包揽不同,深圳第四轮土拍有了民企的身影。宝安新安A002-0091地块、龙岗龙城G01019-0042地块两宗地均触发了摇号,并且参拍房企中有了外地国企和民企的身影,厦门国贸、武汉城建、龙湖、东亚新华等企业均有报名,两宗地很快被竞到封顶价;最终,宝安新安地块被江苏亚伦集团摇号竞得,这也是深圳今年首宗被民企拍得的涉宅地;龙岗地块则被华侨城摇号所得,两家房企成为深圳四轮土拍的幸运儿。
此外,华润、中海、深铁和人才安居各落一子。其中,华润以封顶价15.88亿元+1200平方米安居房拿下龙华民治地块,成为本场土拍中唯一竞安居房成交的地块。
深圳地铁集团和中海则“财力值”拉满,分别以39.63亿元和31.92亿元的价格分别拿下龙岗坪地和光明凤凰地块,两地是本场土拍中总价最高的地块。

整体来看,虽然深圳第四轮土拍热度不及前三轮,但与已经完成第四轮土拍的南京、苏州、无锡和长沙等4个城市相比,深圳表现还是略好一些,也是目前第四轮土拍中唯一有地块溢价成交的城市,并且本轮土拍中还有民企参拍并成功拿地。从宝安和龙岗两地块触发摇号来看,深圳本轮集中土拍土地质量的提升效果有一定程度的显现,房企的积极性有所提升。
但是结合政策层面来看,虽然近来面向涉房企业的融资政策有所放松,但受益房企较为有限,在当前市场环境下,多数房企的资金压力仍旧趋紧,加之经过前三轮集中土拍的消耗,四季度品牌房企的拿地意愿将会较此前进一步降低。由此来看,土地成功出让的难度也越来越高,即使是一二线城市也是如此。这也会倒逼地方政府在接下来供地时要精准匹配房企的投资需求,第五轮或明年第一二轮的土拍门槛也或将会进一步降低。


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