只要货币宽松,房价一定会涨?

城市战争 2022-11-25 23:44
只要货币宽松,房价就一定会涨——这句话几乎成为中国楼市的一个信仰。
但,这个判断永远正确吗?
先说答案:大多数时候是对的,但也有例外。

01

大多数时候,房价与M2高度一致


今天,又降准了!
11月25日傍晚,央行宣布降低银行存款准备金0.25个百分点,向市场释放5000亿长期资金。有分析指出,按照当前的货币乘数(约为8),最多可衍生出接近4万亿的广义货币M2。
从历史经验来看,央行一次正常的降准,一般是0.5个百分点。所以,0.25个百分点,只能算“半次降准”,力度不算太大。
但根据前几天央行发布的“金融16条”,这次降准应该只是一个开始,接下来继续降息、降准的空间还很大。
有读者问,当前经济形势比较严峻,但货币政策持续宽松,楼市到底会走向何方?
从历史经验来看,楼市也好,股市也罢,其实都不是经济晴雨表,更像是货币政策的晴雨表。
这个判断很重要,有利于我们拨开云雾看清楼市的真相。为了支撑这个判断,我找到以下几组有趣的数据。
以下是英国M2与房价的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
以下是美国房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
以下是加拿大房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
以下是中国香港房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
以下是中国上海房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
写到这里,如果我们使用归纳法,很容易得出一个结论:房价与M2是高度一致的,国内外都是这样。
从中国楼市过去20多年的经验,也的确是这样,虽然影响楼市的变量很多,但货币政策无疑是最大的那个变量。
举个简单粗暴的例子,假设一套房子在过去10年涨了一万元,我们倾向于认为,其中3000块是地铁、学区、商业这些利好拉动的,另外7000块则是通胀本身拉动的。
简单来说,过去20年,通胀是中国楼市最大的牵引力,关于这一点的共识度越来越高。

02

但也有例外

M2与楼市是相关关系,不是因果关系


但是,归纳法是有逻辑破绽的,如果能找到一个例外,归纳法就不靠谱了。
例外其实已经有了,来看看日本房价与M2的走势图👇
数据来自wind、财经杂志
如上图所示,在1991年之前,日本房价与M2也是高度一致,但从1992年开始,日本的房价与M2彻底分道扬镳,不再亦步亦趋了。
大家知道,1992年是日本楼市泡沫破裂的一年,也就是说当楼市泡沫破裂之后,M2再也拉不动日本楼市了。只到2006年,日本房价再开始稳定下来。
另一个例外是意大利👇
数据来自wind、财经杂志
大约从2011年开始,意大利的房价也与M2分道扬镳了。2011年是欧债危机爆发的时期,意大利经济遭受重创,楼市也一蹶不振,一直到2015年才基本稳住。
综合以上信息,我们大致可以总结出这样一个结论:M2与楼市,是关联程度颇高的相关关系,但不是因果关系。
换句话说,M2宽松是楼价上涨的必要条件,但不是充分条件,一旦楼市泡沫被刺破,M2再怎么增发,也拉不动房价。
原因可能是,一旦泡沫被刺破,大家对不动产的信心就会崩塌,这个时候,货币政策即使在宽松,水也放不出来,资金就会陷入“空转”的情况。
所以,楼市泡沫虽然可恶,但一定不能突然破裂,只能尽量稳住它,让时间来慢慢消化。
这几年国家调控楼市的目标,也一直是要求楼市平稳健康发展,并没有说要让楼市大跌,大概也是考虑楼市巨大的外部性。
那么,当前的货币宽松,对楼市的刺激效果咋样呢?
我觉得,短期来看,效果有限,毕竟疫情防控还在继续,但长期来看,效果还是会逐渐显现出来。
为啥呢?疫情虽然让楼市的交易进入寒冬,但房价并没有出现断崖式下跌,目前的下跌幅度仍在安全区间,这一点很重要,它保证了老百姓对房子的信念、执念没有受到很大影响,也就为楼市的复苏留下了空间。
总之,保证房价平稳,不出现大起大落,是最大的社会公约数,也为未来的复苏留下了可能性。
参考文章:《把握房价走势,看一个指标就够了》财经杂志.刘建中
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