别傻了!这些城市的房价,再也回不去了

楼市黄大大 2023-01-25 09:19


燕郊、嘉善、惠州、清远——有啥共同点?


环一线城市:四大巨坑。


楼市暖风一吹,它们都“妖”起来了!


去年廊坊全面放开限购,惠州首付两成,“好消息”接连不断。后台立马有人问:燕郊房价跌成这样了,现在可以买了吗?


不能。


房价可不是跷跷板。别怪我没提醒:这些城市,再也回不去了!



燕郊楼市,房价“腰斩”的代言人。


2014年,北京市准备东迁通州,“北三县”跟着沾光,房价一路飙升。


廊坊房价扶摇直上,3年多时间,从7000元/㎡蹿升到2万/㎡。燕郊某楼盘,甚至卖到了4字头。


“专家”开始预测,燕郊房价未来能冲5万/平。


然而,事实证明这里的楼市,根本经不起打击。


2017年6月,一纸“最严限购令”从天而降,燕郊迅速坠落,成了“全国房价跌幅第一城”。



走在燕郊路上,到处都是亏钱的业主,跌幅50%起步。


有网友发帖说,房价跌到心脏骤停,还在庆幸自己“还活着,没去跳楼”。



一个业主选择了断供,被银行起诉,最终不仅房贷要继续还,还得多给20多万诉讼费用。


曾经房价是信仰,现在抛盘是奢望。


有人宣布房子“白送”,前提是接受“赠送”的人,要替自己继续还房贷。

 


按理说,燕郊都惨成这样了,为何一直不救市呢?这几年,别的地方再欢腾,这里始终被死死按在地上。


因为北京太特殊了,一旦有楼市过热的苗头,必须全面压制。


大家这才明白,北京其实是燕郊最大的利空。


即便北京行情来了,传导到燕郊也只能吃到“鱼尾”,过不了多久,又是一波严厉调控。


这里虽能“望”京,但始终是河北啊。



环沪,本来没有房地产。上海太贵了,也就有了房地产。


2015年,嘉善还是浙江省嘉兴市下辖的一个县,房价仅仅6000元/平出头,“特价房”甚至只卖4800元/平。


随着长三角一体化上升为国家战略,高铁到虹桥只有23分钟的嘉善,转眼间成了“环沪高铁第一城”。


房价应声上涨,并在接下来的两年间翻了倍。



单看涨幅,嘉善这些年简直是拳打杭州,脚踢上海,笑傲长三角。虽然只是“环上海”,房价却直追青浦、金山这些“真上海”。



2019年,嘉善多个在售新盘单价突破2字头,有人立马喊出了“冲击3万”的口号。


很难想象,在这样一个三四线城市下辖的县城,居然需要通过新房限价来防止楼市过热。结果自然是防不住的。


绑车位是常规操作,一个不够绑两个,两个不够绑三个。


某项目备案价仅为9000元/平,但需要捆绑装修和车位,实际售价却可以达到1.6万/平。一套89平的房子,溢价高达50万。


不仅如此,溢价部分需要跟首付款一起交付,所以首付一下子从20多万涨到80多万。


同样的首付水平,完全可以买成都长沙这种强二线城市。可见泡沫有多大。


风口一过,只剩一地鸡毛。当初有多难买,现在就有多难卖。


去年上半年,嘉善仅仅卖掉了1650套二手房,同比暴跌70%,平均每个月卖275套。贝壳放盘的二手房已经超过了1万套,估计能卖3年。



豆瓣上有个小范围的沪漂刚需首套房选项。参与投票的437人里,选择环沪住宅的只有10%,甚至还拼不过苏州郊区小户型住宅和老家学区房。



与上海融合,大概率也是嘉善的一场单相思。传说中的“双地铁”迟迟不见踪影,很多上海人,甚至不知道嘉善在哪里。


一体化的幻想,化了个寂寞。



惠州,同样是无数买房人的噩梦。


去年还因为海景房跌成白菜价,喜提热搜。


法拍成交价65.5万,单价4294元/平。相当于原价的1.66折,真的替业主感到窒息。

 


有位大姐2017年花1.5万/平买了大亚湾海景房,每个月房贷5800多元。如今同小区二手放盘价低至7700元/平,跌去了一半。


深圳年轻人喜欢互相调侃:“来了就是惠州人”,但到今天,愿意去惠州买房的没几个了。


全国各地蜂拥而来的购买力,硬生生把惠州买成了大湾区新房成交榜前三,但也留下了天量的二手房库存。


2021年,惠州卖掉了10万多套新房,差不多是深圳的两倍。

 


早几年深圳客的热捧,让惠州渐渐忘记自己三四线城市的身份,房价开始飘了,从5000元/平涨到了1.5万/平。


但是,惠州本地购买力并不足以支撑庞大的房地产市场。涨或者跌,从来都是看深圳的脸色。


当深圳被调控大锤抡到谷底,惠州楼市随即进入长长的寒冬。


深圳泡沫挤一挤,从15万变成12万。惠州泡沫挤一挤,连1万/平都没了。


深圳房价触底了,惠州房价的底部,暂时还不知道在哪。



同样被“一体化”的美梦迷倒的,还有广州北边的清远。


一边喊着口号,一边对楼市产生了不该有的期待。


2015年,清远房价均价还只有3000元,到2018年已经超过了8000元/平。月均收入只有两三千的城市,已经有了单价五位数的房子。


梦,很快就醒了。


让人窒息的行情到来。2018年房价触顶之后,清远每一年的房价,都在往下跌……

 


临广的清城区,是清远的房价天花板。


原价1万/平的省级学校学区房,去年甚至出现了3000/平的特价房。普通房源也降了差不多50%。



据我所知,很多广州人当初买清远,是相信广清一体化深入发展之后,广清能像广佛一样实现双城通勤。


清远到广州CBD珠江新城,大约100公里,开车一个半小时起步。


每天早上在清远的小区门口等楼巴时,他们总会想起自己当初在售楼处签约的那个下午,脑子里到底进了多少水。


这些年,广州人在买房路上踩了太多坑。无论是天量供应的增城,还是永远缺人的南沙,尽管涨不动也卖不掉,好歹房本上写的是广州。


广清一体化是不假,但行政区划上广州是广州,清远是清远,找谁说理去?


那种苦,没法说。



眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。


神奇的是,总有人幻想着,这楼还能重新盖起来。殊不知,楼市早已不是当初那个楼市。


过去这两年,真正上涨的只有一二线城市的核心地段,郊区不行,更远的睡城更是无力回天。


所以,冲5万的燕郊,冲3万的嘉善,冲2万的惠州和清远,全都凉了。


无数投资客陷入“怪圈”,降价—卖不掉—再降价—依旧卖不掉—继续降价……


这种恶性循环,除了普涨,没有解药。


然而,闭着眼睛房价普涨的年代,真的一去不复返了!


在一线城市,以市中心为原点,距离每增加3公里,覆盖面积就增加28平方公里,楼盘数量增加几十个。


这是一个面积急速扩大的圆,越往外走,楼盘数量暴增,流动性也急剧下降。


环一线城市,距离一线城市中心往往超过了50公里,甚至近百公里。亲生的娃都还没喝几口汤呢,远房亲戚就想着吃肉了?


想得太美了。


一线城市买不起,或者没资格,那就退而求其次,买个环京、环沪、临广、临深。这是一个巨大的误区。


涨不动是一方面,没有流动性才是最可怕的。


得有多少投资客,才能把这么深的巨坑填平?


◎本文作者 | 瓜片


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