一线城市,开始涨疯了?

米宅 2023-01-26 07:19


北京涨了吗?

深圳要涨吗?

上海还涨吗?


2023年第一个月,思想最混乱,房价是涨是跌?


我的观点是:


1、一线市场是风向标,是信号,值得重点关注;


2、但是,房价涨起来没那么快,需要购买力打底;


3、周期被躺平,时间被拉平,至少需要一年回暖;


4、我预测2023年的市场不是回暖,更多是回正。



1


必须思考几个问题:


1、2023年经济GDP增速3还是5%?

2、2023年房价是回暖还是回正?

3、一线、二线、三四线房价怎么走?

4、敢不敢投资?要不要抛售?

5、收入、资产、消费如何均衡?


这几个问题必须思考,非常关键。



2


房价要涨了?


最近,很多人都在讨论房价,尤其是一线城市的房价。


来自全国一线城市的好消息。


听说“上海新房成交涨74%”,

听说“二手房成交价接近或高于挂牌价”,

听说“全国房价回暖啦”,

听说“小阳春真的要来啦”,


上海。


元旦至今,很多新盘开盘日光,静安鸿印里333套房源全部售罄,销售金额8亿;古美华庭二期94套房源全部售罄;前滩第一贵,均价13万的格力浦江壹号提前触发积分,又是一场高分血战。


北京。


北京年底已经出现翘尾行情,新房日成交量突破700套,二手房突破900套。元旦期间成交较去年上涨80%,较2019-2022年元旦日均成交面积上涨300%,看似非常猛!


深圳。


深圳市场,2023年首周深圳二手房交易量强势回升,第1周全市二手房(含自助)录得587套,环比增长率为19.3%。


二线。


二线城市成交量也有回暖迹象,武汉去年新房成交数量拿下全国第一,元旦期间新房成交同比去年增加284%。佛山取消限购后一个月,成交量也明显上升,热门位置也开始涨了。


其余。


石家庄、廊坊及天津等城市增幅均在40%以上;从成交量来看,贝壳50城1月上旬日均二手房成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。


很多群里都在讲,北京、上海的买家说,卖家明显强势了,谈好了但不急着签合同,同时有几个买家约谈一套房子,砍价幅度从50万缩水到20万,等等。



3


必须思考:


市场为什么这么好?


我觉得上海市场是最典型的一个城市。


1、市场非常热。


1、静安鸿印里333套房源全部售罄,销售金额8亿;古美华庭二期94套房源全部售罄;前滩第一贵,均价13万的格力浦江壹号提前触发积分,又是一场高分血战;闵行的象屿招商公园1872三期,认购第一天175组认购,单价5万2,最终认购率达到约345%;前滩板块的海德壹号认购第3天,实际认购人数就超过326套,触发积分制;浦江镇的华发建发缦云认购率高达400%,鸿印里累计认购数1080+组,认购率324%……

2、仁恒海上源在2022年实现销售200.47亿,刷新上海单盘超200亿的销售纪录;上海去年的新房成交仍然保持增长,2022年全年上海一手商品住宅共计成交1027万方;2022年上海商品住宅成交金额为6519.82亿元,同比上涨11.76%,创下近五年新高;去年上海新房成交95117套,较2021年成交套数增加455套,同比增长约0.5%,比2020年成交套数增加16167套,增长20%。

3、2022年,上海成为全国唯一一个土地出让总金额突破2500亿的城市,四轮集中供地共计成交115幅涉住宅用地(含城中村地块),土地出让金总计达到2839.7亿元,同比2021年的成交金额上涨约18%,最关键的是,上海保持着无一流拍的记录。


2、基本面非常硬。


上海市场这么好的背后,是上海基本面非常扎实:


1、2020年8月大涨,刚好2年半,上涨的惯性还在。

2、政策刺激,但这个不是最重要的。

3、购买力非常强劲。

4、产业+学区+新区的溢价加持。

5、全国自住+投资客疯狂涌入。

6、深圳熄火,分流高端客户


举一个例子:


绿城外滩兰庭确实非常热,入围分97分,基础分60分+需要155个月社保,基础分50分+196个月社保,除了周边倒挂8万外,认购金350万,首套存款证明525万,二套存款证明1750万,总价超级贵,111套房源,单价14.5万,总价2700-5000万元/套,主力户型是207-297平方米的大户型,前期总认购约442组,认购率396%。


普通人谁去买?


这个项目,最能代表上海市场基本面很硬,购买力+倒挂+火爆惯性+核心主城。


再加上其他城市的利好,也在逐渐消化。


很多大城市都是以自住为主,这一类人群是刚需。

笋盘入市非常多,尤其是深圳跌到7折左右的笋盘。

政策的刺激,二手房“带押过户”省税费、省心。

外溢客户打底,燕郊大量的客户购买单价是2万。

2成首付,最低利率4.1,成本已经非常低了。

北京、天津、南京、成都,典型的年底学区行情。



4


再次思考:


房价能涨吗?房价敢涨吗?


不敢。


少数城市、典型城市、大城市、核心版块,房价涨到100万,我认可,因为这跟普通人没关系,哪怕现在的北上深广杭,房价也基本上跟普通人无关。


但是,房价大涨并非好消息。


1、大家有没有钱买房?


这是个悖论,房价上涨肯定有钱,房价下跌肯定没钱。


一方面,豪宅豪车价格都在上涨,高端消费都在上涨,看似大家都很有钱啊;但是另一方面,大家的存储金额却再创新高,2022年住户存款暴增了17.84万亿,同比增幅高达80%,可能有钱,但钱都存起来了,连普通消费都省了,更不要说大宗额度的买房了。


2、房价可以快速上涨吗?


短期内完全不具备上涨条件。


我相信,大部分的普通人如果仅仅是自住,基本上不需要,因为中国人均住房面积已经到了临界点,除了刚需之外,正常情况下没必要。


哪怕是上半年因城施策,下半年高层施策   ,授信房企额度多达4万亿,限购放开,广州等二手房指导价放开,房贷利率最低跌破4,“金融16条”,“第二支箭”,“第三支箭”,中央经济工作会议,政策全都需要消化,短期内完全不可能迅速见效。


至少需要观察2023年上半年的行情如何。


3、房价还敢暴涨吗?


我觉得真不敢了。


房地产已经高速上涨了20年,捆绑了中国经济20年,虽然促进了中国经济的繁荣发展,但是2016年房价暴涨之后,弊端越来越严重,为什么普通人不婚不生不育,为什么地方财政难以为继,为什么银行坏账这么多,为什么烂尾楼越来越多?


这已经不仅仅是民生问题,更是威胁国家的稳定问题。



5


千万要带脑子。


前一段,广州、深圳的所谓新政刷屏了,很多粉丝都在咨询我,我感觉很好笑。


这是来自广州所谓新政:


1、取消144平以上豪宅线。

2、限购区无房,有过房贷记录已结清的买二套首付3成(之前4成)。
3、在非限购区有房的,当作无房。


看新闻一定要有脑子。


退一万步,如果深圳真的执行了这5个政策:指导价上调、深户取消社保、认房不认贷、深圳首套还清可以三成首付、离婚可以买、非深户社保放开,哪怕是其中的2-3个,我就告诉你:


深圳房价立刻暴涨!


但深圳不敢,这不单单是经济问题,更是政治问题。


包括前一段很多城市出来的新闻,东莞的取消限购,郑州货币化安置,取消限购、2成首付、货币化安置很牛逼吗?实际上不行,药效早都不行了。


别逗了,17年还能吓人,政府都没钱了,发个屁的货币啊。


再说了,目前很多城市依旧是自住+刚需为主。


北京二手房成交主力依旧是500万以下,首付低、总价低、月供低,他们是最硬的市场购买力;其次,涨价都是好房子,别看北京动辄十几万套的库存量,但是15年以内的商品房只有3万套。


广州市场也是分化的,除了万科、保利、越秀等少量热盘外,相比2020年、2021年高达12万套的成交量,2022年不到8.3万套,锐减了3成,要想恢复前两年的高光时刻,至少需要2、3年的时间。



6


1、要有定力。数据只是数据,既要看,更要分析,不要听风就是雨。


2、静下来,慢下来,先思考,再行动,先攒钱,再行动。


3、哪怕是大城市,也不是全城都涨,只有20%-30%的房源能涨,剩下依旧不涨、甚至下跌。


4、2022年之后,周期论、轮动论被拦腰截断,会进入一个全新的周期,你会发现,这一次成都是不是在涨?深圳是不是在跌?合肥、西安是不是还在涨?


5、板块周期会大于城市周期。


6、拉平周期,不要只看一两个月,至少看一整年。






2023年,买房最重要的是什么?


第一考虑的不是买对哪里最升值,而是千万不要买错,买错成本太高了。因此,在2023年的刚开年,我准备了一个城市资料包:


1、全国100个最危险的城市


大家都恐慌了,XX城市能不能买?XX城市要不要卖?你所在城市能不能买?县城到底要不要抛弃?问题太多太多了。


有些城市还不错,但时机、板块不行,需要注意,有些就是纯粹不行,但很多朋友不清楚。那我来告诉你。


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