变天了!北京在回血,上海在复苏,广州在翻身!深圳倒退20年……

楼市黄大大 2023-01-26 09:19



猝不及防!2023年楼市第一份成绩单,悄悄放榜了。


新年第5天,中国一线城市的真实面目,彻底藏不住了。



今年元旦,上海有个楼盘火了。


据 @每经房产 ,位于上海闵行的华发建发缦云,认购比例达到了惊人的400%!


平均4个人抢1套房。


案场销售给客户打电话,语气相当不客气:“再不转认筹金过来,就错过了,我们已经不缺客户了。”


当我看到成交数据时,一切都有了答案。


元旦假期三天(12.31-1.2),上海新房成交28.8万平,同比去年怒涨74%,狠狠出了一口恶气。


来源:中指研究院


上海楼市的复苏,应该是一线城市里最早的。


从11月开始,上海看房的人和买房的人就明显多起来了。


根据同策研究院数据显示,上海11月全市访客指数环比上升34.99%,同比去年11月更是上涨了98.72%。


年末开发商纷纷降价促销,上海第七、八批次新房却在悄悄涨价。


据 @ 上海楼市揭幕 统计,第八批次新房里,汇成南街涨了1万/平格力浦江壹号涨了8000元/平,中建海樾境府涨了1000元/平, 中铁湖光逸景二期涨了976元/平,奉发名邸毛坯4.75万/平,直接刺破奉贤天花板!


2022年,无疑是上海楼市的一次低谷。


全年二手房成交量仅为155063套,同比去年减少42.9%,回到了2017年左右的水平。


然而,这座城市表现出了惊人的韧性。


从上海去年的房价走势来看,始终保持在6.3万/平上下,表现相当平稳。


来源:野天鹅网


除了郊区新城和老破小的价格比较拉胯以外,上海的核心区依旧是YYDS。


其中内环内、内中环之间、中外环之间的区域,二手房成交价普遍接近或高于挂牌价。



比如上海虹口区的瑞虹新城璟庭。


12月的挂牌均价在13万-14万/㎡左右,但是最近的成交价基本都在14万-16万/㎡。


图源:贝壳找房


即便如此,小区近一年成交量高达27套,成交还极为活跃。


可以说越是核心区域的优质房源,就越是硬气。


2023年,上海会不会乘胜追击,率先复苏呢?我们拭目以待。



大城市里疫情最早达峰的北京,阳康们已经开始抢房了。


以北京首轮疫情达峰时间(12月17日)为轴,12月北京楼市走出了“V”型复苏。


诸葛找房统计发现,年末成交出现翘尾行情,新房日成交量突破700套,二手房突破900套。



多个楼盘发出成交喜报:永定金茂府,12月30日线上开盘选房,官宣认购23亿;建发城建文源府,12月27日开盘,当天认购超300套,成交额破20亿……


作为北京楼市基本盘的二手房,也迎来强势复苏。


北京西城区的一位中介经理说:北京二手房成交开始活跃了,元旦假期期间成交量相比去年同期增长30%以上。


市场热度甚至持续到了2023年。创下了近几年最好的“开门红”。


来源:中指研究院


说起北京楼市,大家第一印象往往是“稳”。可即便稳如帝都,去年也遭受重创。


2022年,北京全市二手房成交142174套,同比减少26.3%。


新房更是惨不忍睹,仅仅卖掉了44725套,同比减少48.6%。


一般来说,量在价先,成交量的锐减势必会造成房价的暴跌。


北京不愧是北京,房价不但不降,反而出现了逆势上涨!


有北京的网友在偶然间发现,他去年4月份买的望京老二手房,居然涨了100万!



一石激起千层浪,很多前几年在北京核心区买了房的人,都反映自家小区成交价涨了。


这并不是错觉,据国家统计局70城房价数据显示,2022年北京新房价格出现“11连涨”,二手房价格也有10个月在上涨。


北京新房商品住宅销售价格指数


之所以北京会出现“量跌价涨”的反常情况,主要是核心地段的优质房产成交占比大增。因为去年的北京楼市,豪宅和改善需求成为了大头。


前11个月单价8万+项目的成交套数同比增幅达70%,表现非常惊艳。



没办法,购买力太强了,有钱人太多了,即便是刚需市场出现短暂乏力,房价也依旧坚挺。


别看北京二手房挂牌10万套,规模似乎很大。简单拆解一下就很容易发现,里面的“正常房子”少之又少。


在找房APP上,勾选了“普通住宅”“商品房”“15年以内后”,只剩下20192套房子!



如果再把范围进一步缩小,最核心的东西城,次新房加起来只有:

329套。


一个多月前,我们统计数据的时候,这个数字还是414套。


优质房源,依然处于极度稀缺的状态。这就是北京。


二手房市场,仍然是卖家市场。



广州楼市虽然还在泥潭中挣扎,但是元旦也迎来一波看房高峰。

多个楼盘现场看房人数逐步恢复了疫情前的状态。头部房企和网红盘,根本不缺捧场的人。

“老网红”万科金域曦府、新世界凯粤湾、保利天汇,新世界中国在广州的首个旧改项目,现场人气都很旺。

从成交数据来看,广州也算打了个翻身仗。

来源:中指研究院

2022年对广州来说,是里程碑式的一年。

新房成交量为69724套,同比减少36%,二手房成交量为82739套,同比减少29%。

从房价来看,广州依旧维持住了一线城市的颜面。实际跌幅不大,甚至相比过去几年,还是处于高位的水平。

不管新房还是二手房一年下来的跌幅也就在1%上下,只是连续好几个月的下跌,让整个市场的情绪都不太高。


市场冷到极点,许多“虚火旺盛”的楼盘,露出了真面目。

中心六区整体上涨。海珠涨9.5%、天河涨9%、越秀涨2.9%、荔湾涨0.8%。

涨幅最高的,竟然不是经济最猛的天河,很多人都没想到。长达一个月的“成交冰冻”,海珠反而证明了自己。

反正我同事瓜片看中的那个小区,今年房价基本没跌。


远郊五区齐齐下跌。番禺跌3.3%、南沙跌0.8%、花都跌1.2%、增城跌8%、从化跌7.9%。

远离核心+天量供应,这些区域的房价回调尚未结束。

分化行情愈演愈烈。在这座城市买房,一步踏错,可能十年都翻不了身……


一线城市里,只剩深圳心情复杂:

热闹都是别人的,而我什么都没有……

一线城市新年齐齐爆单,只有深圳在拖后腿。

来源:中指研究院

开年第一个工作日,所有人都被深圳楼市去年的成交数据吓了一跳。

跌幅之大让人一时之间都觉得难以接受。

去年全年,深圳一手住宅成交34441套,环比去年下跌34.2%,跌回2019年的水平。

二手住宅全年成交更是仅有21704套,环比去年下跌46.6%,连续两年“腰斩”,创下近20年来新低!

即便是之前最惨淡的2008年,深圳二手房成交量也有4.2万套,比2022年足足多出来50%!


而始终以坚挺著称的深圳豪宅市场,也遭遇了滑铁卢。

2022年全年,深圳二手房单价在10万/㎡以上的房源成交同比减少83%,单价在15万/㎡以上的成交量同比减少95%

就拿西丽网红盘宝能城来说,此前凭借5年翻一倍的涨幅,稳居楼市C位。

单价10万+,依旧一房难求。

可是去年12月,宝能城上架30套法拍房源,价格更是低于指导价,流拍率却高达90%!

从新房、二手房,再到有着独立行情的豪宅市场全面遇冷,深圳楼市可以说跌到了历史冰点。

在一线城市中,深圳楼市可以说是最表里如一的了。

和成交量一样,过去一年深圳的房价也出现了大幅下跌,是一线城市中跌幅最大的,跌回了2019年的水平。

属于真正意义上的量价齐跌!

来源:野天鹅网

即便是核心区都没能例外。

截至去年12月,深圳核心区南山区二手房价格对比去年高峰期,跌幅达到20%-35%。

宝安区、福田区二手房价格普遍跌破20%,部分楼盘跌幅超过40%。

比如福田八卦岭片区的八卦岭宿舍,早年凭借荔园小学的落户,房价一夜狂涨162万,年均涨幅80%,高峰时期单价高达14万/㎡!

如今成交价跌至7.3万/㎡,跌幅达46%。

核心区尚且如此,其它区域二手房价格更是没眼看。

深圳楼市不论从成交量还是房价来看,均到了近4年来的最低点。

今年11月,深圳楼市曾经有一波回暖。只可惜屁股还没坐热,人就走了。

来源:安居客

随后又叠加疫情影响,各家新房售楼处门前空旷到可以跑马车。

有中介直言:

“现在疫情比较严重,没什么人看房,我已经打算提前回老家过年了。”

另一边,之前深圳嚷嚷着反价的二手房业主,也被冰冷的现实教育了。

近日,网上有中介表示:有业主被“反价”消息误导,提出加价30万,意向客户不买了,房子到现在还没卖掉。


就是在这样的氛围里,去年12月深圳的二手房挂牌量开始下降了,减少了1700多套。


不过这些少了的二手房并不是成交了,而是二手房价格不断下跌,加上很多业主阳了,根本没有心思卖房了。

不难看出,随着楼市传统淡季春节的到来,深圳楼市还得再趴一会……


虽说北上广深的境遇各不相同,但是有一点是可以肯定的。

一线城市,依旧值得被坚定选择。

抛开北京、上海的火热和深圳的凄凉,有两句话是颠破不破的真理。

第一句是,楼市里没有永远的涨跌。

房价的波动是一个周期性的变化,不能以月或是一年来简单的衡量一个城市的涨跌,尤其是一线城市。

就拿跌得最惨的深圳来说,全市普跌,但是深圳的房价相比起2019年依旧是涨的。

第二句话是丘吉尔说的:不要浪费一场危机。

对于购房者而言,涨未必是好事,跌更有可能是机会。

眼下绝对是一线城市最好的入场时机,是笋盘最多、折扣力度最大的时候,同时也是房贷利率最低,政策最宽松的时候。

尤其是对于深圳的购房者而言,机会真的已经跌出来了!

◎本文作者 | 宁侃侃

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