倒挂消失!深圳二手房,即将绝地反击……

深圳楼市情报 2023-01-26 14:00

一线城市和部分强二线城市盛行的“打新热”,即将不复存在。

截止9月末,全国百城新房价格同比上涨11%,但二手房成交均价却已经连续下跌20个月。

很多本以为倒挂百万的“香饽饽”,到了二手房市场,突然就不香了。

倒挂正在消失。一场贴身肉搏战,即将上演!


一线城市中,深圳和广州的一二手倒挂消失的趋势最为明显。

先说深圳,9月深圳入市15个项目,只有1个项目出现倒挂,就是位于南山前海的招商玺家园。

除此之外,新盘对比起周边二手房而言,几乎已经没有太多价格优势。

就拿被称作坪洲第一网红盘的宏发QCC前城来说,去年该项目推出了81套尾盘,单价约10万/㎡,相比当时二手房将近13万/㎡的成交单价,倒挂空间高达3万/㎡!

可就在上周,该项目一套二手房源的成交价却已经跌到了9.4万/㎡左右,比开盘价还要低……

同在宝安的新盘勤诚达云邸,参考同片区新盘的价格,开盘价约是8.8—9.22万/㎡。

而这个价格相比起一旁2018年建成的联建君钰府,优势已经相当微弱。

今年4月联建君钰府成交一套87平房源,715万,折合单价仅8.22万/㎡,比新房价格最少低了约6000元/㎡。

宝安如此,同为核心区的南山也是如此。

南山西丽板块即将入市的方直珑樾山,如果参考去年开盘的深铁懿府一二期价,开盘价大约是10.3万/㎡。

但是目前项目周边的二手房成交价能够超过10万+/㎡的可以说是凤毛麟角,成交单价甚至屡屡出现低于参考价的情况。

核心区的二手房都卷成这样了,其它地方更不用说。

深圳的新房除非能够忍痛再给自己来一刀,不然相比同地段的次新二手房,已经很难有太多优势了。

另一边,广州的二手房也开始放下身段和新房抢市场了。

就拿一直以来倒挂盘扎堆的黄埔来说。

老黄埔板块的万科城市之光,目前在售房源价格在5.65万/㎡左右。

而距其直线距离1公里之外的万科金色悦府,成交价却从去年巅峰时的6.3万/㎡,降到了现在的5.15万/平!

比万科城市之光低了约5000元/平。

科学城板块也是一样,二手房业主们仿佛突然顿悟了,原来自己最大的对头不是买家,而是新房。

近一年科学城的新福港鼎峰、万科东荟城等二手小区都有3000-8000元/㎡的降幅。

新福港鼎峰5月时成交价格还有过5.9万/㎡,但到了7月,成交单价就降到了5.5万/㎡左右。

而同板块内的新房大壮名城,差不多也是这个价格……

图源:安居客

除此之外,同在黄埔的庙头、知识城等板块,中心城区的天河智谷、白鹅潭等板块,番禺万博板块都出现了一二手倒挂被抹平的现象。

一二手房倒挂的消失,在广州已经呈现出遍地开花的态势了。

相较而言,上海核心区的二手房价格依旧坚挺,倒挂新盘占比依旧很大。

但是临港、松江、奉贤等远郊新城的二手房价格却开始出现松动。

以临港发展较好的102板块为例,之前102片区二手房售价约4万-5万/㎡。

而现在,102片区二手房价格已经降至3.4万/㎡,与周边新房价格持平,倒挂已被抹平。

一线城市之中,北京目前的二手房市场是腰杆最硬的,因为新房供应太少,所以二手房价格还没收到太大影响。

不过这个月北京二手房挂牌量突然激增,目前已突破10万套,其中近四成是老破小/老破大,后期应该会有大批此类房源降价。


很多之前万人摇频现的强二线城市,如今也到了挤水分的时候。

比如杭州勾庄,规划中杭州大城北唯一的大体量中央商务区,更关键的是新房限价仅3.12万/㎡。

因此吸引了众多刚需和投资客来打新,也创造了多个万人摇的红盘。

去年,勾庄的二手房均价已经在4万/㎡,其中万科杭宸最高的时候挂牌价单价6万/㎡。

而现在板块内二手房成交价却已经降到了3.26万/㎡,要是再算上税费和这两年的利息,基本等于啥也没赚到。

同样情况的还有杭州大名鼎鼎的未来科技城,最疯狂的时候,这里的房价一度被炒到8万+。

当时未来悦125平的户型最高成交总价1050万,单价8.4万/㎡,这还没算40万的增值税。

但现在同户型的价格已经骤降到了700万,其他房源的挂牌单价大部分也都在5万+/㎡,去年上车的买家直接亏掉一个首付。

图源:链家

再说南京的河西南板块,这个板块可谓是2016年以来南京楼市最热的区域。

当时河西南的新房限价为3.5万/㎡,然而板块内的二手房报价却已高达5万-6万元/㎡。

巨大的价差导致南京上演了一幕幕抢房盛况,尤其2017年“上万人涌入南京河西抢房”,有人为了抢到房号,甚至连夜打地铺排队,令人影响深刻。

不过今年以来,即便像河西南这样的板块,二手房也开始吃不消了。

以该板块内的红盘世茂海峡城为例,河西南热度最高时,海峡城小户型的单价直逼6万元/㎡,相比开盘价格翻了近3倍!

但今年世茂海峡城一套房源的成交单价仅有4.78万元/㎡,相比起板块内4.76万/㎡的新房均价,已经不存在什么倒挂了。

来源:安居客

这并不是个例,根据当地中介门店的说法,目前整个河西南板块的二手房均价,都已经从6.5万元/平方米降到了4.8万元/平方米。

西安的多个新兴板块也正在出现类似的场景。

比如大兴新区,其板块内的新盘保亿公园印,两年前首开时价格大概在1.3万/㎡,而周边的二手房价格已经逼近1.6万/㎡。

可如今大兴新区二环外,新房的价格已经上涨到2万+/㎡,而区域内的次新房,像龙湖水晶丽城目前二手房的均价仅在1.7万-1.8万/㎡左右。

还有大明宫板块,2017年左右开盘的紫薇东进,当时新房的价格也就1万/㎡出头,周边的次新二手房价格基本都在1.6万/㎡。

而现在大明宫板块板块,连拿地的楼面价都已经高达1.1万/㎡,实际新房价格更是接近3万元/㎡,可周边的次新房价格也就是在2万/㎡左右。

这些曾经火热过的强二线城市,一方面房价水分太大,另外还有海量新房不断涌入,估计后期二手房下降的空间还会更大。


为什么一二手房倒挂会消失?

要了解这个问题,我们要先明白倒挂是怎么产生的,一般而言,一个板块的倒挂形成都遵循这样四个步骤:

1、概念利好落地,激发大量投资和居住需求
2、板块内新房短缺,需求涌入二手房,二手房价上涨
3、后入市的新房被限价,二手房价格反超新房
4、倒挂形成,一二手房价值拉大,新房遭到疯抢

这里面有两个关键性的因素:

一是二手房的流通性要好,只有这样才能始终保持高房价,才能拉高倒挂价差。

二是新房供应量不能太多,因为新房数量一但增多,就意味着大量二手房涌入,势必会造成二手房价格踩踏,另一方面新房不用抢了,市场热度也会降低。

目前一二手价格倒挂被抹平的城市,基本都是栽在这两个关键点上。

就拿广州黄埔来说,10月份广州预售住宅4153套,仅黄埔一个区就有1294套,占比超3成!

如此大的新房供应量,造成的价格内卷可想而知。

再比如深圳,二手房流通性直接被锁死,新房供应量又不断增多,一二手之间的价差自然就不复存在了。

对于这些一二手倒挂正在逐渐消失的城市,到底是该选新房,还是转而去买二手房呢?

这要分城市来看。

眼下对于深圳、广州而言,楼龄在5-10年左右的次新二手房性价比明显更高。

因为价格已经被打下来了,而要算上税费以及期房的等待成本,明显还要更实惠些。

北京、上海的楼市二手房成交始终占据主流,但如果碰到中心城区有倒挂的新盘也是值得一抢的。

要注意的是,尽量不要接手老破小或者老破大,这类房子后期的价格跌幅会非常大。

杭州、南京、西安等热度较高的强二线城市,如果要买新房,一定要选择发展趋于饱和,有完善的二手房市场的区域。

要买二手房的话,最好选择核心区域配套条件好一点的房子,就是配套、地段、学位、交通,至少能有一样拿得出手。

而新城或者新区的二手房,建议还是继续观望,水分还没挤干净呢……

(本文首发于2022年11月16日)

THE END

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