一线城市和部分强二线城市盛行的“打新热”，即将不复存在。

截止9月末，全国百城新房价格同比上涨11%，但二手房成交均价却已经连续下跌20个月。

很多本以为倒挂百万的“香饽饽”，到了二手房市场，突然就不香了。

倒挂正在消失。一场贴身肉搏战，即将上演！

一线城市中，深圳和广州的一二手倒挂消失的趋势最为明显。

先说深圳，9月深圳入市15个项目，只有1个项目出现倒挂，就是位于南山前海的招商玺家园。

除此之外，新盘对比起周边二手房而言，几乎已经没有太多价格优势。

就拿被称作坪洲第一网红盘的宏发QCC前城来说，去年该项目推出了81套尾盘，单价约10万/㎡，相比当时二手房将近13万/㎡的成交单价，倒挂空间高达3万/㎡！

可就在上周，该项目一套二手房源的成交价却已经跌到了9.4万/㎡左右，比开盘价还要低……

同在宝安的新盘勤诚达云邸，参考同片区新盘的价格，开盘价约是8.8—9.22万/㎡。

而这个价格相比起一旁2018年建成的联建君钰府，优势已经相当微弱。

今年4月联建君钰府成交一套87平房源，715万，折合单价仅8.22万/㎡，比新房价格最少低了约6000元/㎡。

宝安如此，同为核心区的南山也是如此。

南山西丽板块即将入市的方直珑樾山，如果参考去年开盘的深铁懿府一二期价，开盘价大约是10.3万/㎡。

但是目前项目周边的二手房成交价能够超过10万+/㎡的可以说是凤毛麟角，成交单价甚至屡屡出现低于参考价的情况。

核心区的二手房都卷成这样了，其它地方更不用说。

深圳的新房除非能够忍痛再给自己来一刀，不然相比同地段的次新二手房，已经很难有太多优势了。

另一边，广州的二手房也开始放下身段和新房抢市场了。

就拿一直以来倒挂盘扎堆的黄埔来说。

老黄埔板块的万科城市之光，目前在售房源价格在5.65万/㎡左右。

而距其直线距离1公里之外的万科金色悦府，成交价却从去年巅峰时的6.3万/㎡，降到了现在的5.15万/平！

比万科城市之光低了约5000元/平。

科学城板块也是一样，二手房业主们仿佛突然顿悟了，原来自己最大的对头不是买家，而是新房。

近一年科学城的新福港鼎峰、万科东荟城等二手小区都有3000-8000元/㎡的降幅。

新福港鼎峰5月时成交价格还有过5.9万/㎡，但到了7月，成交单价就降到了5.5万/㎡左右。

而同板块内的新房大壮名城，差不多也是这个价格……

图源：安居客

除此之外，同在黄埔的庙头、知识城等板块，中心城区的天河智谷、白鹅潭等板块，番禺万博板块都出现了一二手倒挂被抹平的现象。

一二手房倒挂的消失，在广州已经呈现出遍地开花的态势了。

相较而言，上海核心区的二手房价格依旧坚挺，倒挂新盘占比依旧很大。

但是临港、松江、奉贤等远郊新城的二手房价格却开始出现松动。

以临港发展较好的102板块为例，之前102片区二手房售价约4万-5万/㎡。

而现在，102片区二手房价格已经降至3.4万/㎡，与周边新房价格持平，倒挂已被抹平。

一线城市之中，北京目前的二手房市场是腰杆最硬的，因为新房供应太少，所以二手房价格还没收到太大影响。

不过这个月北京二手房挂牌量突然激增，目前已突破10万套，其中近四成是老破小/老破大，后期应该会有大批此类房源降价。

很多之前万人摇频现的强二线城市，如今也到了挤水分的时候。

比如杭州勾庄，规划中杭州大城北唯一的大体量中央商务区，更关键的是新房限价仅3.12万/㎡。

因此吸引了众多刚需和投资客来打新，也创造了多个万人摇的红盘。

去年，勾庄的二手房均价已经在4万/㎡，其中万科杭宸最高的时候挂牌价单价6万/㎡。

而现在板块内二手房成交价却已经降到了3.26万/㎡，要是再算上税费和这两年的利息，基本等于啥也没赚到。

同样情况的还有杭州大名鼎鼎的未来科技城，最疯狂的时候，这里的房价一度被炒到8万+。

当时未来悦125平的户型最高成交总价1050万，单价8.4万/㎡，这还没算40万的增值税。

但现在同户型的价格已经骤降到了700万，其他房源的挂牌单价大部分也都在5万+/㎡，去年上车的买家直接亏掉一个首付。

图源：链家

再说南京的河西南板块，这个板块可谓是2016年以来南京楼市最热的区域。

当时河西南的新房限价为3.5万/㎡，然而板块内的二手房报价却已高达5万-6万元/㎡。

巨大的价差导致南京上演了一幕幕抢房盛况，尤其2017年“上万人涌入南京河西抢房”，有人为了抢到房号，甚至连夜打地铺排队，令人影响深刻。

不过今年以来，即便像河西南这样的板块，二手房也开始吃不消了。

以该板块内的红盘世茂海峡城为例，河西南热度最高时，海峡城小户型的单价直逼6万元/㎡，相比开盘价格翻了近3倍！

但今年世茂海峡城一套房源的成交单价仅有4.78万元/㎡，相比起板块内4.76万/㎡的新房均价，已经不存在什么倒挂了。

来源：安居客

这并不是个例，根据当地中介门店的说法，目前整个河西南板块的二手房均价，都已经从6.5万元/平方米降到了4.8万元/平方米。

西安的多个新兴板块也正在出现类似的场景。

比如大兴新区，其板块内的新盘保亿公园印，两年前首开时价格大概在1.3万/㎡，而周边的二手房价格已经逼近1.6万/㎡。

可如今大兴新区二环外，新房的价格已经上涨到2万+/㎡，而区域内的次新房，像龙湖水晶丽城目前二手房的均价仅在1.7万-1.8万/㎡左右。

还有大明宫板块，2017年左右开盘的紫薇东进，当时新房的价格也就1万/㎡出头，周边的次新二手房价格基本都在1.6万/㎡。

而现在大明宫板块板块，连拿地的楼面价都已经高达1.1万/㎡，实际新房价格更是接近3万元/㎡，可周边的次新房价格也就是在2万/㎡左右。

这些曾经火热过的强二线城市，一方面房价水分太大，另外还有海量新房不断涌入，估计后期二手房下降的空间还会更大。

为什么一二手房倒挂会消失？

要了解这个问题，我们要先明白倒挂是怎么产生的，一般而言，一个板块的倒挂形成都遵循这样四个步骤：

这里面有两个关键性的因素：

一是二手房的流通性要好，只有这样才能始终保持高房价，才能拉高倒挂价差。

二是新房供应量不能太多，因为新房数量一但增多，就意味着大量二手房涌入，势必会造成二手房价格踩踏，另一方面新房不用抢了，市场热度也会降低。

目前一二手价格倒挂被抹平的城市，基本都是栽在这两个关键点上。

就拿广州黄埔来说，10月份广州预售住宅4153套，仅黄埔一个区就有1294套，占比超3成！

如此大的新房供应量，造成的价格内卷可想而知。

再比如深圳，二手房流通性直接被锁死，新房供应量又不断增多，一二手之间的价差自然就不复存在了。

对于这些一二手倒挂正在逐渐消失的城市，到底是该选新房，还是转而去买二手房呢？

这要分城市来看。

眼下对于深圳、广州而言，楼龄在5-10年左右的次新二手房性价比明显更高。

因为价格已经被打下来了，而要算上税费以及期房的等待成本，明显还要更实惠些。

北京、上海的楼市二手房成交始终占据主流，但如果碰到中心城区有倒挂的新盘也是值得一抢的。

要注意的是，尽量不要接手老破小或者老破大，这类房子后期的价格跌幅会非常大。

杭州、南京、西安等热度较高的强二线城市，如果要买新房，一定要选择发展趋于饱和，有完善的二手房市场的区域。

要买二手房的话，最好选择核心区域配套条件好一点的房子，就是配套、地段、学位、交通，至少能有一样拿得出手。

而新城或者新区的二手房，建议还是继续观望，水分还没挤干净呢……

（本文首发于2022年11月16日）

THE END

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