顶不住了！600万买深圳北，龙华房价再次被按在地板上！
这两天的朋友圈，被龙华华润的超核润府取证的消息刷屏了。并且，毫不夸张的说，华润这次直接以毛坯入市，小户型6.8万万/㎡起，刷新了大家的认知。并且直接把压力给到了隔壁的中海珑悦里和深业颐樾府。中海珑悦里和深业颐樾府有没有可能也直接以毛坯价格入市？这对当前的整个龙华二手房一定会造成冲击，龙华价格体系即将被重塑？这3盘，尤其是紧紧相邻的中海和华润，到底谁更优，更应该选择谁？所以今天我们就从两个维度来聊聊，这个盘对龙华造成深刻的影响。
这个盘到处吹得天花乱坠，真的有这么牛逼？龙华真的要被带飞了？众说周知，龙华虽然房子多，但深圳北站周边过去一直都是没有什么住宅供应的，北站对面的空地空空荡荡很多年了。3.喊了那么多年的北站商务区终于有新动作，并且华润入市将直接补齐周边的商业及休闲配套。
众所周知，华润在深圳打造商业的能力，算得上是标杆了。大冲华润万象天地，前海万象hop，深圳湾人才公园，均由华润代建。那么这次，华润又要在龙华再次代建商业，并且有可能是万象系列。嗯，今天我想从2个维度聊聊，华润超核润府究竟可能对整个龙华产生何种影响。
这个项目从土拍开始就受到很大的关注，因为区政府也给这个项目非常高的定位。当然，开发商也是尽量配合表演，宣传从8月份拿地开始就没停过，11月搭建销售团队，第二年3月就取证入市，非常的深圳速度。而华润这次的项目牛就牛在，华润要做一个约75万㎡城市超级综合体。 其中有16万㎡的公园配套、13万㎡的商业配套、19万㎡的办公楼和住宅、和其他的文体艺配套。这些都是数字，很难让人有什么具体的概念，还有人说要在龙华打造一个万象城。听起来好像很厉害的样子，对片区有多大的推动作用呢？现在的深圳已经确定罗湖福田、南山前海双中心的城市格局。其中罗湖福田中心、南山前海中心正好对应着4个市级商圈。这里面3个都已经有了万象城分别是罗湖金三角商圈（罗湖万象城）、南山中心区商圈（深圳湾万象城）、前海商圈（前海万象城）。而龙华中心的定位是城市副中心，因此北站的区位价值是无法与深圳湾、前海、以及老罗湖传统市级商圈的商业能级相比拟的。这里顺便提一句，别急着喷罗湖万象城，疫情之后没有香港的竞争，罗湖万象城的奢侈品销售额非常夸张，根据部分网络媒体统计，罗湖万象城销售额在全国排名第7。其次我们结合项目周边的消费力，和自身的项目用地面积来看商业辐射范围只能辐射龙华本区以及部分坂田的消费力，而地块周边5公里范围内绝大多数项目都是刚需或改善为主。其实是缺乏深圳湾、华侨城、香蜜湖、以及新晋的前海宝中这样的豪宅片区及标杆豪宅项目。由此，在消费群体上无法有效支持重奢（万象城），而相对来说轻奢定位的万象城天地更适合当地消费群体。北站超核带13万㎡的商业配套，我们来横向对比深圳其他做的不错的商业体的，大家心里就有个数了。罗湖万象城总面积18.8万㎡，连续十多年营业额排名深圳商圈第一；龙华壹方壹方天地60万㎡，是深圳首个唯一单一开发运营的城市级自造商圈操盘案例；
这样对比下来，北站超核做成龙华版的万象天地应该是没什么问题的。其实龙华最欠缺的并不是大体量的楼盘和大体量的商业综合体如果可以做成一个重奢级别的万象城，区别于其他商业，确实对片区会有较大影响力。不过单纯只靠商业显然是不够的，毕竟龙华的上限还是取决于深圳北站商务区的产业能否落地。北站的商务区产业务虚，高端消费力上不去，房价也很难冲破瓶颈。第二个维度，华润超核润府的入市，彻底把龙华新房价格卷起来了。北站超核备案价99平户型总价在673万-728万，114平户型总价在801-878万这个价格很惊喜，虽然精装变毛坯，但是以这种方式降总价，这种方式更多人愿意接受。对于现在入场买房的确实是好事，用更低的价格享受到了跟别人同样好的配套。对于开发商而言，这个项目总投资约131亿元，政府不仅对未来项目招商的品牌、数量、类型有要求，更是连营业额KPI都给你定了，这不是一门生意而是深圳交给华润的政治任务，是一定要完成的。华润的学区和保利招商龙誉一样，龙腾小学+深外龙初。但华润周边地铁通勤比保利多得多，除了原来的4-5-6这3条地铁外，25-26年会通车36号线深惠城际快线（跟地铁一样方便）以及28年会通车的27号线，从坂田经过龙华直达中心前海，而超核润府是27号线的樟坑站的地铁口物业，和被天铁包着却离地铁口很远的招商龙誉形成了鲜明的对比。那均价已经去到6.7万/㎡的保利，拿什么和北站超核润府去肉搏，价格跟人家差一点点，还能好卖吗？再比如稍微远一点的红山博誉府，均价7.5万/平，其他商业、公寓、品牌都比不上华润，你觉得好卖吗？跟这个盘一些同等量级三房四房刚需改善型住宅小区，比如中航天逸、万科金域华府等。同样首付价格，人家可以选更新的房子，更好的配套，还有可以幻想的未来，人家又为什么要买你的二手房呢？所以华润超核以如此价格入市，不仅卷死已经开盘的新房，对即将入市的新房造成压力之外。不得不说，华润超核的入市对这个龙华片区的价格造成了影响。其实关于龙华的争议一直挺多的，龙华的起家靠福田外溢，后面弄了个深圳北站商务区，但依然很难形成就业中心，可靠着医疗、教育、商业配套，龙华已经形成自己的生活圈。虽然有自己的圈子，但龙华的地缘性客户更多，很多住西部的人不一定愿意改善到龙华，这就意味着龙华的购买力人群，并不来自全市。这样情况之下，龙华的天花板有多高？
之前金茂府的入市，让不少人嘲笑刚需地段建豪宅产品，这是不是意味着龙华天花板无法捅破12万+？
华润自己已经把价格战打起来了，那超核润府能不能买呢？对于手头首付200万上下，想买龙华新房的人来说，无论你在怎么说它的缺点，得房率低、车位比低、有噪音、学位差、被遮挡等等一堆问题。第一离我上班地方近不近；第二地段是不是我能接受的；第三万我兜里钱够不够？至于114平的首付要250万就算了，还有更多好的选择。对于钟爱华润品牌，认为华润能成为片区标杆的，确实可以考虑。但如果更追求务实且实用的，我建议可以盯一下同样位置的中海珑悦里。现在中海价格未出，但最大优势是得房率高，88㎡能做3房2厅2卫，使用率上秒杀华润。如果中海也以毛坯价入市，预计至少比华润便宜70万以上，而且离深圳北站地铁更近。THE END
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