文︱刘德科

复苏政策仍在不断出台，房地产市场仍未走出困境。在过去一个月内，中国TOP10房企的中期业绩会陆陆续续都已经开过了；我们选取了「拿地」这个角度，来看看他们在业绩会都说了些什么，从中你或许可以感受到接下来房地产大概会是什么行情走势。

 

◎刘肖（万科集团执行副总裁、首席运营官）：过去两年，公司的投资强度是有主动调整的，因为我们相信经营安全比增长更重要，投资质量也比数量更重要。2022年，公司的投资强度（投资额除以总销售额）大概在22%左右，今年1-8月在28%-29%的水平。过去在行业处于增长期的时候，往往是40%-50%的投资强度。在投资强度下降的同时，我们特别强调投资的质量，我们内部语言叫「好的项目」，这也是我们现在最重要的投资策略，主要是三个标准——

第一个标准是市场和客户基础比较好，客户来源比较清晰。我们现在投资地图的颗粒度不是城市，而是片区，每个片区的人口流入、产业流入以及客户基础。万科是否有项目，以及万科过去老项目的经营情况、交易情况，都成为我们投资地图的主要参考部分。

第二个标准是前置产品解决方案。比如我们的最新产品系——「拾系」，已经在7个城市落地了14个项目。现在为什么产品系的比例高呢？因为产品系提供了更加完整的解决方案。

第三个是财务标准，毛利水平达到20%。2023年1-8月份我们一共投资32个项目，约719亿的总投资额，股东IRR水平普遍在20%以上。同时，投资兑现度也非常重要，我们的投资兑现度已经提升到了93%的水平。目前32个项目已经有11个项目开盘了，后续的大头是在今年下半年，个别在明年上半年开盘。我相信今年上半年的投资一定会为公司的业绩发展带来一定的助力。

 

◎郭佳峰（绿城中国执行董事及行政总裁）：截至8月23日来看，总体投资总货值已经超过千亿了，估计从投入的资金来看排位，大概排全国房企前5位是有的。绿城买地策略一直没有变，之所以让大家感觉近期买地比较多，是因为上半年拿地比较少。上半年，投资强度处于比较低的水准，所以下半年投资留出了充裕空间。实际上，今年不少买地投的钱是上半年投的项目回来的钱再去投的，这就是我们在以前的业绩会上提到过的「一年两熟」的概念。比如，今年3月29日在杭州投的那些项目已经售謦，那些款项都已经回来了。

 

◎谢骥（华润置地首席战略官）：今年上半年销售市场承压，但是土地市场的竞争相对缓和，可以说危机共存。华润置地在拿地方面既不冒进，也不恐慌，始终坚持严格的投资纪律，顺应市场分化的变化趋势，重点在一线和强二线核心城市主流市场倾斜资源。

我们还是比较好地把握住了投资机会，上半年获取24块地，470亿的权益额，应该说，未来销售业绩和利润贡献的确定性都是非常强，对公司未来发展、业绩目标构成了比较好的支撑。

对于收并购，华润置地一直以来积极主动地广泛接触市场收并购的机会，同时也会严谨慎重地做预判和决策。华润置地大量接触了一批项目，总体来看，有两方面：第一，收并购项目相对比较复杂，股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂，利益平衡难度比较大；另一方面，伴随着公开土地市场竞争相对缓和，收并购项目也未必比公开市场的性价比更高。

 

◎张智超（中海地产行政总裁）：从投资机会来看，上半年公司拿地13宗，权益投资额379亿，相当于去年全年投资额44%。从我们跟踪的重点城市供地计划来看，上半年供地量大概占全年供地量36%，意味着下半年有更多投资机会出现。上半年热点城市、热点地块竞争激烈，从7、8月份情况来看，土地市场表现更加理性和平稳，所以我们感觉下半年投资机会应该会更好。

投资策略方面，公司还是会坚持「三个主流」，即投资主流城市、主流地段、主流项目。我们也会严守投资纪律、投资刻度。上半年我们拿地质量非常高，大概80%货量位于一线和强二线城市。综合拿地回报率都高于公司投资刻度，下半年会更勤奋参与公开市场投资。

 

◎张旭忠（龙湖集团执行董事兼高级副总裁）：上半年整个土地市场的特点还是非常明显的，很多企业的投资策略都是趋同，这也导致很多一、二线城市尤其核心区域竞争非常激烈。这种情况下，龙湖上半年在14个重点城市获取20块新土地，总建面257万方，总货值546亿，权益地价180亿。这里面没有含我们7、8月份新获取的北京和西安的土地，算上这两块我们整个新增货值大概在600亿左右。

拿地策略方面首先还是考虑目前的盘面。我们整个土地储备相对充裕，截止到2023年6月底，我们的总土储有5489万方，对应货值7038亿，而且这里面80%都布局在一、二线高能级城市。针对这样的土地储备，我们会通过「以销定支」主动把握好投资节奏，同时我们依然会严守投资刻度，优中选优。同时，我们在投资的城市选择里还是会高度聚焦，依然在20个主力城市和14个机会城市里面。同时我们也会密切关注政策和市场的变化，这个就是我们目前的投资策略。

 

◎卢金文（建发国际市场中心总经理）：上半年拿地约1300亿元货值整体符合销售需要。2023年拿地会比去年多，预计全年实现2000亿元左右货值。今年上半年，建发国际在上海、厦门、杭州等核心城市新获取46个项目，全口径拿地金额约684亿元，新增项目全口径货值约1295亿元，拿地权益比例66%，其中一二线城市占比86%。

◎林伟国（建发国际执行董事兼行政总裁）：上半年所拿地块利润率约为7%-8%，比去年会略低一些——可能会降低1到2个点的样子，这是因为整个土地市场的利润率水平应该都有所下降，预计后期利润率会回到比较正常的水平。今年上半年的开盘基本上可以达到预期的80%以上，希望2023年销售能有10%-20%增长。

 

◎程光煜（碧桂园集团常务副总裁）：在现在市场下行的环境里面，现金流主要是保障公司的经营和生产安全的，如果在保障了企业经营和生产安全的前提下，有富余资金我们会拿来投资，所以就不设置明确金额。以上半年为例，投资强度只有当期销售强度3%左右。

今年上半年我们参与了上海、杭州的公开市场土拍，向着确定性的市场，向着比较可控的方式，上半年获取了9块地。我们从去年下半年开始就调整了投资策略和投资的强度，在布局上向着确定性的市场、人口流入的市场进行相应的投资调节。

 

◎保利发展管理层：新政出台有效改善行业生态，有利于恢复市场信心，各地具体细则仍在陆续出台，市场情况还有待逐步观察，预期将对公司经营带来正向作用。收并购是公司重要的拓展手段之一，在当前市场环境下，存在不少收并购机会，但公司仍然坚持投资原则，积极把握市场投资机会。

 

编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

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